Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:
Vorliegend gehe ich nach Ihrer Sachverhaltsschilderung zunächst davon aus, dass es sich hier um einen Pachtvertrag gem. §§ 581 ff. BGB
handelt und Ihren Eltern insoweit (angeblich) aus wichtigem Grund oder auch ordentlich gekündigt worden ist. Dies vorausgeschickt nun im Einzelnen zu Ihren beiden Fragen:
Zu 1. Müsste der Verpächter solch einen wichtigen Brief nicht per Einschreiben an den Empfänger versenden?
Der Verpächter muss bei seiner Kündigung zunächst die Schriftform, aber eben auch die allgemeinen Zugangsregeln des BGB beachten. Es genügt also nicht, wenn der Verpächter wie in Ihrem Fall entweder nur mündlich kündigt oder aber eine schriftliche Kündigung behauptet. Insoweit muss durch den Verpächter sichergestellt sein, dass das Kündigungsschreiben Ihren Eltern auch rechtzeitig zugegangen ist, wofür der Verpächter darlegungs- und beweispflichtig ist. Wenn dabei im Pachtvertrag selbst keine bestimmte Zugangsform (z.B. Einschreiben) vorgesehen ist, dann muss diese auch grundsätzlich nicht in dieser Form erfolgen. Es genügt also im Zweifel z.B. auch ein einfacher Brief oder die Übergabe per Boten. Da Ihre Eltern jedoch nach Ihrer Schilderung insoweit keinerlei entsprechende Schreiben erhalten haben, könnte der Verpächter hier im Zweifel ausgehend von Ihren Angaben den ihm obliegenden Zugangsnachweis wohl eher nicht führen. Damit dürften Ihre Eltern in dieser Hinsicht erst einmal nichts zu befürchten haben.
Zu 2. Wie ist die Rechtslage hinsichtlich der angeblichen Kündigung?
Zunächst gilt das zu 1. Gesagte entsprechend. Solange der Verpächter den Zugangsnachweis nicht führen kann, liegt bereits aus diesem Grund keine wirksame Kündigungserklärung vor. Ansonsten könnte der Verpächter hier allenfalls unter Einhaltung der normalen Kündigungsfristen noch in Zukunft eine ordentliche Kündigung aussprechen. Diese könnte gemäß § 584 BGB
aber nur zum Schluss eines jeweiligen Pachtjahres mit Kündigungsfrist von einem halben Jahr erfolgen. Diese ordentliche Kündigungsfrist des § 584 Abs. 1 BGB
wäre also zum gegenwärtigen Zeitpunkt vom Verpächter nicht mehr einzuhalten, so dass dieser frühestens erst zum Ende des Folgejahres 2011 eine entsprechende ordentliche Kündigung aussprechen könnte.
Ansonsten ist aber aufgrund Ihrer Schilderung auch ein Recht des Verpächters zum Ausspruch einer außerordentlichen, fristlosen Kündigung nicht zu ersehen. Insoweit findet hinsichtlich dieser Beurteilung über § 581 Absatz 2 BGB
die Vorschrift des § 543 BGB
Anwendung. Die insoweit in § 543 BGB
aufgeführten fristlosen Kündigungsgründe sind nach meiner Einschätzung im Falle Ihrer Eltern entsprechend Ihrer Schilderung nicht gegeben. Insbesondere liegt offensichtlich kein Zahlungsverzug hinsichtlich des geschuldeten Pachtzinses vor. Auch einen sonstigen hierfür erforderlichen wichtigen Grund, insbesondere eine erhebliche Verletzung der Verpächterrechte oder Vernachlässigung des Pachtgrundstücks kann ich hier nicht ersehen. Ein abgestellter Sportanhänger oder einige Holzabfälle auf dem Grundstück sind hierfür jedenfalls nicht ausreichend, zumal dies ja auch jahrelang geduldet wurde und Ihre Eltern diese inzwischen beseitigt haben. Insoweit sieht § 543 Absatz 3 BGB
bei möglichen Vertragsverletzungen grundsätzlich vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung auch eine vorherige erfolglose Abmahnung vor. Selbst wenn man also hier eine Berechtigung des Verpächters im Sinne eines „wichtigen Grundes" annehmen wollte, so ist in dessen Aufforderung zur Beseitigung etwaiger diverser auf dem Grundstück verbliebener Dinge (Anhänger, Holzabfälle) allenfalls eine Abmahnung zu sehen, welche Ihre Eltern auch ordnungsgemäß befolgt haben. Vor diesem Hintergrund scheidet hier im Ergebnis so oder so ein Recht des Verpächters zum Ausspruch einer fristlosen Kündigung aus.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Joschko
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Joschko,
vielen Dank für Ihre trefflichen und verständlichen Ausführungen! Die erwähnte seltsame Kündigung des Pachtvertrages ist inzwischen vom Tisch, diesem Sachstand hat die anwaltlich vertretene und beratene Gegenseite seit Wochen nicht mehr widersprochen.
Möchten Sie bitte noch einen Satz antworten zu der Weiterentwicklung der Sache? Gerne kann ich dazu den ursprünglichen Einsatz noch einmal aufstocken oder eine neue Anfrage starten, wenn Sie das vorschlagen.
So versucht der Verpächter inzwischen, meine Eltern auf kaltem Wege aus dem viele Jahre gepflegten Gärtchen herauszudrängen, besser gesagt, mittels Schikanen heraus zu ekeln. Er hat die Schlösser des Zuganges ausgewechselt, ohne meinen Eltern die neuen Schlüssel auszuhändigen und ihnen außerdem wg. angeblicher "Störung des Friedens der Kleingartenanlage" mündlich ein Hausverbot erteilt. Meine Eltern hatten und haben keinerlei Streit mit ihren Gartennachbarn.
Insbesondere letztere Maßnahme des Verpächters hat meine Eltern eingeschüchtert.
Kann der Verpächter in dieser Situation wirklich ein rechtmäßiges bzw. rechtskräftiges Hausverbot aussprechen, an das sich meine Eltern halten müssen? Ein freundlicher Gartennachbar nämlich würde meinen Eltern das Tor zur Gartenanlage aufschließen, so daß sie ihren Garten wieder betreten könnten, z.B. um jetzt die Äpfel zu ernten.
Wenn Sie dazu noch ein paar Worte schreiben könnten?
Vielen Dank und ich wünsche Ihnen noch einen erfolgreichen Tag!
Guten Morgen,
auch wenn es sich eigentlich nicht direkt um eine Nachfrage zum ursprünglichen Thema handelt, sondern eher um zusätzliche neue Probleme, kann ich gern nachstehend auch hierzu noch Stellung nehmen. Soweit Sie in Zukunft ergänzenden oder neuen Beratungsbedarf haben, können Sie mich jederzeit gern auch hier über eine Direktanfrage oder aber auch außerhalb der Plattform gesondert kontaktieren.
Nun zu Ihren neuen Fragen:
Durch den Pachtvertrag hat der Pächter nach dem BGB zunächst den Anspruch auf alleinigen Besitz. Deshalb übt der Pächter auf seiner Parzelle auch das alleinige Hausrecht aus. Somit kann der Verpächter Ihren Eltern diesbezüglich auch kein Hausverbot aussprechen oder gar die Schlösser des Zugangs eigenmächtig auswechseln. Dies stellt eine rechtswidrige Besitzeinträchtigung dar, die Ihre Eltern – notfalls gerichtlich – im Wege eines Unterlassungsanspruchs bzw. Anspruchs auf Wiedereinräumung des Besitzes gegen den Verpächter geltend machen können. Grundsätzlich darf der Verpächter die Parzelle auch nur betreten, wenn er dieses vorher ordnungsgemäß ankündigt hat, nur ausnahmsweise bei "Gefahr im Verzug" also z.B. Feuer, Wasserrohrbruch, wäre ihm dies ggf. ohne Ankündigung möglich.
Das Verhalten des Verpächters erscheint mir insoweit schikanös und sollte daher von Ihren Eltern nicht weiter hingenommen werden. Vielmehr erscheint es mir hier angebracht zu sein, den Verpächter einmal „in die Schranken zu weisen", also diesem aufzuzeigen, dass er aus den genannten Gründen nicht so handeln darf. Offenbar soll dieses Verhalten jedoch darauf abzielen, Ihre Eltern zu provozieren, um eventuell einen fristlosen Kündigungsgrund „herbeizuzaubern". Einen solchen kann ich jedoch auch nach Ihrer weiteren Schilderung nicht erkennen. Wie auch schon gesagt: Gemäß § 543 Abs.3 BGB
wäre bei einem solchen wichtigen Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Pachtvertrag, der zwar auch eine Störung des Hausfriedens darstellen kann, eine darauf gestützte Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Auch hierfür sehe ich nach Ihrer Schilderung keinerlei Anhaltspunkte. Der unliebsame Verpächter müsste Ihren Eltern im Zweifel auch einen solchen Grund überhaupt erst einmal nachweisen können, was diesem nach Ihren Angaben kaum gelingen dürfte.
Vor diesem Hintergrund haben Ihre Eltern nach meiner Einschätzung in dieser Richtung auch weiterhin nichts zu befürchten, vielmehr sollten diese selbst langsam einmal darüber nachdenken, sich gegen das offenbar schikanöse Verhalten des Verpächters zur Wehr zu setzen.
Ich hoffe, auch Ihre weiteren Fragen damit zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und verbleibe weiterhin
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Joschko
Rechtsanwalt
