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Kündigung Mietvertrag nach Wohnungskauf von Erbengemeinschaft


05.02.2005 00:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Klaus Wille



Hallo!

es geht um folgenden Sachverhalt:

Eine Erbengemeinschaft hat einer Familie (Mieter, 3Zi.Whg, 75qm2)) wegen Eigenbedarf (Sohn eins der Erben erwartet im Dez 04 Nachwuchs. Die derzeitige Wohnung des Sohnes ist zwar groß, verfügt aber nicht über ein Kinderzimmer) fristgerecht zum 30.11.04 gekündigt.

Die Familie (mit vier Kindern) weigerte sich auszuziehen und bezweifelte den Eigenbedarf. Die Familie möchte im Frühjahr diesen Jahres mit dem Bau eines Eigenheims beginnen und hofft dieses bereits nach 6 Monaten beziehen zu können (konventiolle Baurart, vorr. Bauzeit wird bezweifelt).

Die Familie hat schriftlich erklärt dass es nicht möglich war einen geeigneten Wohnraum (zu einem vergleichbar günstigen Mietzins) für die Übergangszeit zu finden und ist daher nicht gewillt auszuziehen.

Die Erbengemeinschaft hat im Dez die Mieter erstmals um 19% erhöht( Vertrag besteht seit Juni 2001). Damit könnte die eigene Kündigung wieder ausgehebelet worden sein?? (Mit der Mieterhöhung ist der Mietzins im unteren bis mittleren Bereich der ortsüblichen Mieten.) Hierauf hat die Familie bisher nicht reagiert.

Der Sohn des Erben hat nun die Wohnung zum 01.01.2005 zur Eigennutzung vom Vater gekauft.( Hierzu noch folgende Anmerkung. Auf der selben Etage hat der Sohn auch eine zweite kleinere Wohnung gekauft (45m2), er möchte diese mit der vorgenannten Wohnung (75m2) zusammenlegen. Mit dem Mieter der kleineren Wohnung ist bereits ein Aufhebungsvertrag geschlossen.)


Nun stellen sich folgende Fragen:

1. Muss der Sohn vorsorglich erneut die Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen und ist dieser gegeben und durchsetzbar.

2. Hat die Aufteilung des vererbten Mietshauses an die drei Erben und der jetztige Verkauf vom Vater(Erben) an den Sohn mit der Eigenschaft der Umwandlung von Mietswohnungen in Eigentumswohnungen zu tun und ggf. den bis zu 10jährige Kündigungsschutz?

3. Der Sohn ist prinzipiell bereit bis 31.10.2005 abzuwarten, ob die Familie tatsächlich den Bau des eigenen Hauses schafft und bis zu diesem Termin ausgezogen ist.
Er möchte jedoch verhindern, dass ihm der Anspruch auf Eigenheimzulage für das erste Jahr(2005) entfällt, falls die Familie zum 01.01.2006 immer noch die Wohnung bewohnt.

4. Ist die Familie für den Fall, dass diese nach dem 31.12.2005 (bzw. 31.10.2005, da Sohn vor Einzug umfangreiche Renovierung vornehmen will) immer noch die Wohnung bewohnt zum Schadenersatz für die evtl. entgangene Eigenheimzulage verpflichtet - oder ist dies nur mit einer Räumungsklage zu erreichen?
Der Sohn kann prinzipiell abwarten, längstens auch bis Anfang 2006, möchte aber die entgangene Eigenheimzulage erstattet haben.


5. Wäre eine Räumungsklage erfolgreich und bis Ende 2005 realsitisch? (Die Vollstreckung wäre dann nicht zwingend, da es nur um den Schadenersatz der Eigenheimzulage geht).


Für eine kurzfristige Antwort bin ich dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

Hr.Rick
Sehr geehrte Damen und Herren,

der Sohn hat die Wohnung zum 1.1.2005 gekauft. Damit ist er jetzt Vertragspartner und sollte rein vorsorglich die Wohnung wg. Eigenbedarfs kündigen.

Hinsichtlich der Kündigung weise ich auf folgendes hin:

1. Die Eigenbedarfskündigung muß schriftlich erfolgen und ausführlich begründet werden. Dabei muß die Begründung der Kündigung den gesamten und konkreten Sachverhalt enthalten, auf den die Eigenbedarfskündigung begründet werde soll. Schließlich müssen die Personen die Wohnung nutzen soll, benannt werden. Als Vermieter ist der Sohn grds. einer der durch den Gesetz zugelassenen Bedarfspersonen.

ine Eigenbedarfskündigung ist aber nur wirksam, wenn der in dem Kündigungsschreiben konkret unter Angabe des Namens und der Wohnsituation diejenige Person bezeichnet wird, für die der Bedarf geltend gemacht wird.

Eine Eigenbedarfskündigung kann z.B. unzulässig sein, wenn der Vermieter über eine sog. Alternativwohnung verfügt, d.h. der Vermieter muß über eine vergleichbare Wohnung verfügen.Diese Wohnung muß nach Lage, Größe und Zuschnitt geeignet sein, wie die gekündigte Wohnung. Es gib aber auch noch anderer Gründe, die eine Kündigung unzulässig machen.

2. Problematisch könnte nun aber sein, daß die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Denn:
Nach Umwandlung kann der neue Eigentümer einen Eigenbedarf erst nach Ablauf von drei Jahren seit dem Ankauf der Wohnung geltend machen (sog. Kündigungs-Sperrfrist). Die allgemeine Kündigungssperrfrist beträgt gemäß drei Jahre und beginnt zu laufen, wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Während der nächsten drei Jahre darf dieser keine Kündigung mit der Begründung „Eigenbedarf“ oder „wirtschaftliche Verwertung“ aussprechen. Die Frist kann sogar auf 10 Jahren verlängert werden. Dies ist in Gemeinden der Fall, in denen Wohnmangel herrscht.

Hier spricht einiges dafür, daß die bei Ihnen der Fall ist. Hier sollte der Sohn mit den Unterlagen (notariellen Kaufvertrag, Grundbuchauszug) zu einem Anwalt gehen, um dies genauer überprüfen zu lassen.

Daher wäre die Familie auch nur dann zu etwaigen Schadensersatz verpflichtet, wenn Sie wirklich ausziehen müßte. Aufgrund des Vortrages spricht einige dagegen. Eine Räumung der Wohnung bekommen Sie nur durch eine Kündigung und durch eine Räumungsklage hin.

Ob eine Räumungsklage erfolgreich sein wird und bis Ende 2005 gerichtich festgestellt werden kann, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Je nach dem, wie schnell die Gerichte arbeiten und eine Termin bestimmt wird kann es schon einmal 6-8 Monate dauern. Die Klage muß zugestellt werden (dauert ca. 10-14 Tage), dann hat der Gegner 2 Wochen Zeit um zu überlegen, ob (!) er sich verteidigt. Dies ist durch einen Satz erledigt. Dann hat er nochmals 2 Wochen Zeit zu begründen, warum er die Klage für unbegründet hat. Außerdem hängt dann der Ablauf auch davon ab, ob das Gericht früh terminiert, ob Beweise erhobe werden müssen, etc.

Aber, wenn das Gericht der ersten Instanz die Entscheidung in diesem Jahr treffen soll und sie gewinnen sollten, so hat die Gegenseite die Möglichkeit Berufung innerhalb enes Monats einzulegen.

Ich hoffe Ihnen mit dieser Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Klaus Wille
Rechtsanwalt



Nachfrage vom Fragesteller 05.02.2005 | 11:52

Hallo Herr Wille!

Vielen Dank für die schnelle Antwort.

Folgende Frage habe ich noch.

1) Ist die Kündigung die noch vom alten Vermieter (Erbengemeinschaft) ausgesprochen wurde, nicht zu berücksichtigen?? Diese ist ja fristgerecht ausgesprochen worden.

Die Eigenbedarfskündigung erhielt folgenden Text:

"wir, die Erbengemeinschaft, kündigen den Mietvertrag vom "Datum" für die Wohnung "Straße" fristgerecht zum 30.11.2004.

Die Kündigung wird mit folgenden Eigenbedarfsgründen begründet:

Der Sohn von Max Mustermann, Moritz Mustermann und seine Ehefrau erwarten im Dezember dieses Jahres ein Kind. Da Familie Mortiz derzeit nicht über einen geeigneten Wohnraum verfügt, meldet Max Mustermann Eigenbedarf für die von Ihnen angemietete Wohnung an"

Auf die Möglichkeit des Kündigungswiderspruchs wurde hingewiesen.

Im Voraus besten Dank.

Mit freundlichen Grüßen

Hr.Rick

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.02.2005 | 12:25

Sehr geehrte Damen und Herren,

Sie haben Recht. Ich hatte dies einfach vergessen zu erwähnen, wobei das Problem wg. der Umwandlung bestehen bleibt.

Wenn der eigentliche Vermieter mit der Begründung kündigt, sein Sohn wolle in die Wohnung einziehen, und verkauft er diese Wohnung an seinen Sohn, dann wirkt die Eigenbedarfskündigung weiter. Der Sohn muß dann nicht noch einmal selbst kündigen.

Aber: hier ist der Sonderfall, daß es sich um eine Erbengemeinschaft handelt und die Kündigung von dieser (und nicht von dem Vater allein) erteilt wurde. Hier ist es daher fraglich, ob die Kündigung ausreicht. Bei Erbengemeinschaften sind alle Mitglieder der Erbengemeinschaft Vermieter. Bei mehreren Vermietern soll es aber genügen, wenn die Räumen von einem der Vermieter (hier also Mitglied der Erbengemeinschaft) genutzt werden soll (vgl. Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrechtskommentar, §573 Rn. 44).

Ich hatte Sie nur vorsorglich darauf hinweisen wollen, daß der Sohn sicherheitshalber kündigen soll.

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