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Kündigung wg. Eigenbedarf - per Räumungsklage die Wohnung verlassen oder Auszug?

19.06.2008 19:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich wende mich an Sie, in der Hoffnung, dass Sie mir und meiner Familie weiterhelfen können in einer Mietangelegenheit.

Schilderung der Situation:
Wir haben soeben eine Kündigung unserer Vermieterin wg. Eigenbedarfs erhalten. Die Kündigung wurde zum 01.10.2008 ausgesprochen.
Wir wohnen in dieser Wohnung seit April 2007.
Die Gründe für den Eigenbedarf wurden im Schreiben erwähnt (Trennung von Ihrem Mann).

Weitere Informationen:
Im März 2008 haben wir eine erste Kündigung wg. Eigenbedarfs erhalten. Diese wurde allerdings nach einiger Zeit von der Vermieterin wieder zurückgenommen.
Nach ein paar Wochen bekamen wir erneut eine Kündigung wg. Eigenbedarfs. Wir haben uns also erneut auf die Suche nach einer vergleichbaren Wohnung gemacht, was nicht sonderlich einfach ist, da wir 3 kleine Kinder haben (zw. 20 Mon. und 5 Jahren). Hinzu kommt, dass meine Frau - wie ich - ganztätig berufstätig ist und wir sowohl die Tagesmutter als auch die Ganztageskindergartenplätze beibehalten müssen. Abschließend kommt noch hinzu, dass meine Frau Schwanger war und ist (nun im 8. Monat.
Wir hatten durch glückliche Umstände eine vergleichbare Wonung gefunden, bei der wir sowohl die Tagesmutter als auch den Kindergarten hätten behalten können. Leider war unsere Vermieterin nicht damit einverstanden, dass wir 2 Monate früher aus dem Mietvertrag herauskommen. Eine doppelte Miete kam für uns nicht in Frage.
Nach einiger zeit wurde auch diese Kündigung zurückgenommen.

Nun stellt sich uns die Frage, wie wir mit dieser Situation umgehen sollen. Unser Nachwuchs wird Mitte September erwartet, so dass es - aus meiner Sicht nicht zumutbar erscheint, dass wir 2 Wochen später einen Umzug absolvieren müssen.
Wir möchten nicht dauerhaft in dieser Wohnung bleiben, gleichwohl, kann ich mit 4 kleinen Kindern jedoch nicht zusagen am 01.10.2008 auzuziehen, oder? Müssen wir damit rechnnen, am 01.10.2008 per Räumungsklage die Wohnung verlassen zu müssen?

Für Ihren fachlichen Rat wären wir Ihnen sehr verbunden.
Herzlichen Dank schon jetzt.

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben gerne beantworte.
Bitte beachten Sie, dass durch das Weglassen oder Hinzufügen von Sachverhaltsangaben Ihrerseits die rechtliche Beurteilung anders ausfallen kann, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums grundsätzlich immer nur eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellen kann und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen oder zu einer Kollegin vor Ort ersetzt.

Zunächst möchte ich Sie darauf hinweisen, dass die Lösung möglicherweise außerhalb Ihrer Sachverhaltsangaben liegt.

Nach Ihren Angaben hatten Sie bereits im März 2008 und in der Folgezeit noch eine weitere Kündigung wegen Eigenbedarfs erhalten. Hinsichtlich der Kündigungstermine kann ich insoweit allerdings nur spekulieren, gehe aber davon aus, dass diese Kündigungen möglicherweise entweder zum 30.06.2008 oder zum 31.07.2008 ausgesprochen wurden. Letzteres würde genau dem entsprechen, was Ihrerseits begehrt wird, da dieser Termin 2 Monate vor dem Termin am 30.09./01.10.2008 liegt. Zudem würde dies auch damit zusammenpassen, dass Sie eine Wohnung zu diesem Termin gesucht haben.


Diese für Sie möglicherweise günstigeren Kündigungen sind entgegen Ihrer Annahme zunächst weiterhin wirksam, soweit nicht weitere Umstände hinzutreten, was ich aufgrund Ihrer Sachverhaltsangaben jedoch nicht abschließend beurteilen kann.

Entgegen einer weit verbreiteten Meinung ist die einseitige Rücknahme einer Kündigung rechtlich nicht möglich. Eine Rücknahme einer Kündigung ist nach Zugang derselben nur durch Vertrag mit dem Kündigungsempfänger möglich und hätte nur dann zur Folge, dass das ursprüngliche Mietverhältnis fortgesetzt wird.

Den eine Kündigung ist eine sogenannte Gestaltungserklärung, die das betreffende Schuldverhältnis für die Zukunft gestaltet bzw. beendet und nicht der Annahme bedarf. Mit Zugang der Erklärung wird das jeweilige Schuldverhältnis um"gestaltet".

Hierbei ist jedoch zu beachten, dass grundsätzlich die erste Kündigung im März 2008 sogar noch vor der darauf folgenden Kündigung wirkt und entsprechend das Mietverhältnis sogar rein theoretisch zum 30.06.2008 ausgesprochen worden sein könnte, wobei die zulässige Frist auch vom Zugangsdatum der Kündigungserklärung abhängt.

Ein Zahlungsanspruch Ihrer Vermieterin wäre demnach aber für die Zeit vom 01.08.2008 bis zum 30.09.2008 nicht gegeben, da das Mietverhältnis bereits vor dem 01.08.2008 enden würde.


Sollte wider erwarten Ihrerseits jedoch ausdrücklich oder auch nur konkludent einer Rücknahme dieser vorherigen Kündigungen zugestimmt worden sein, hätte dies zur Folge, dass die nunmehr erklärte Kündigung möglicherwese wirksam zum 30.09.2008/01.10.2008 ausgesprochen worden sein könnte. Die von Ihnen gemachten Angaben lassen insoweit den Rückschluss zu, dass möglicherweise tatsächlich ein berechtigtes Interesse Ihrer Vermieterin nach §573 Abs.2 Nr.2 BGB bestehen könnte, wobei eine endgültige Beurteilung, mangels weiterer Angaben, nicht abschließend erfolgen kann, da bei der Prüfung des Eigenbedarfs nicht nur die vom Vermieter geltend gemachten Tatsachen zu berücksichtigen sind, sondern aufgrund einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden ist, ob ein vernünftiges, billigenswertes Interesse besteht, die Wohnung zurückzubekommen.

Umgekehrt wäre allerdings auch zu prüfen, ob Ihre Gegeninteressen nicht im Rahmen der Sozialklausel des §574 BGB Sie möglicherweise nicht dahingehend berechtigt, der Kündigung zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, da die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie oder Ihre Familie eine ungerechtfertigte Härte bedeutet.

Voraussetzung für einen erfolgreichen Widerspruch ist jedoch, dass bei der erforderlichen Abwägung die Härtegründe auf Ihrer Seite die Interessen des Vermieters überwiegen.

Hinsichtlich dem Härtegrund ist anzumerken, dass eine Schwangerschaft grundsätzlich einen solchen darstellen kann. In der Rechtsprechung ist dies insoweit bisher als Härtegrund angesehen worden, als im Hinblick auf die erschwerte Beschaffung von Ersatzraum und wegen der mit einem Umzug verbundenen körperlichen und psychischen Strapazen, diesem Umstad mit einer angemessenen Verlängerung des Mietverhältnisses über den Zeitpunkt der Entbindung hinaus Rechnung zu tragen ist.

Kinderreichtum kann ein nur indirekt als Härtegrund gelted gemacht werden, als den bisherigen Begründungen in der Rechtsprechung entnohmen werden kann, dass die Härte weniger dem Kinderreichtum als solchem entnommen wird als vielmehr den Schwierigkeiten bei der Beschaffung von Ersatzraum.

Letzteres dürfte insoweit für Sie nicht zutreffend sein, da Sie ja bereits eine Wohnung gefunden hatten bzw. haben.

Ich schätze jedoch Ihre Chancen bei einer drohenden Räumungsklage als nicht schlecht ein.

Voraussetzung wäre jedoch, dass Sie der Kündigung "rein vorsorglich" gemäß §574 BGB widersprechen, um sich gegebenenfalls auch hierauf berufen zu können.


Hinsichtlich Ihrer Befürchtung wegen einer Räumungsklage bereits zum 01.10.2008 die Mietwohnung verlassen zu müssen, kann ich Sie insoweit beruhigen, dass eine gerichtliche Entscheidung, so schnell nicht zu erwarten wäre und infolgedessen eine Räumung zum 01.10.2008 nicht erfolgen bräuchte. Dies ist jedoch insoweit nicht unbedingt empfehlenswert als eine derartige Fortsetzung des Mietverhältnisses unberechtigt erfolgen könnte, wenn die Kündigung Ihrer Vermieterin wirsam wäre und kein Härtegrund iSd. §574 BGB vorliegen würde, was mit erheblichen Kosten für Sie verbunden sein könnte.


Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und war zu Ihrer Zufriedenheit behilflich gewesen. Selbstverständlich stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Rückfragefunktion weiterhin gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Holger Roosen
Rechtsanwalt


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