Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Nach der Rechtsprechung kann die vom Besteller im Fall der ordentlichen Kündigung eines Werkvertrages nach § 648 BGB zu zahlende Pauschale von 5% der Auftragssumme in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Werkunternehmers auf 10% heraufgesetzt werden. (Dem Besteller bleibt es nachgelassen, den Nachweis zu führen, dass der Vergütungsanteil abzüglich der durch die Kündigung ersparten Aufwendungen niedriger ist als 10%.)
Dies gilt allerdings nur dann, wenn der Besteller den Vertrag kündigt, ohne dass dies durch eine schuldhafte Pflichtverletzung des Unternehmers veranlasst wurde. In diesem Fall kann der Besteller nach einer vorausgegangenen fruchtlosen Abmahnung den Vertrag außerordentlich kündigen (§ 648a Absatz 1 BGB). Der Besteller muss dann nur die tatsächlich erbrachten Teilleistungen des Unternehmers vergüten (§ 648a Absatz 5 BGB) und kann ggfs. seinerseits Ersatz der Schäden verlangen, die er durch die Pflichtverletzung des Unternehmers erlitten hat (§ 68a Absatz 6 BGB).
Vorliegend kommt es darauf an, wer nach dem Vertrag verpflichtet war, die Baugenehmigung beim Bauamt zu beantragen, sowie welche Partei welche Unterlagen zur Bearbeitung und Vorlage der Baugenehmigung beizubringen hatte.
Bei einem echten Bauträgervertrag ist der Bauträger zum Zeitpunkt der Stellung des Bauantrages Eigentümer des Baugrunds. In diesem Fall muss er den Bauantrag beim Bauamt stellen. Die erforderlichen Unterlagen für den Bauantrag müssen dann ebenfalls vom Bauträger beschafft und vorgelegt werden. (Ob es sich in Ihrem Fall tatsächlich um einen Bauträgervertrag handelt, und welche Partei nach dem Vertrag zur Stellung des Bauantrags bzw. Beibringung der erforderlichen Unterlagen verpflichtet ist, kann ich nur nach Einsichtnahme in den Vertrag beanzworten.)
Ein Bauträgervertrag zerfällt in zwei Teile, nämlich einen Kaufvertragsteil hinsichtlich des Baugrundstücks, und einen Werkvertragsteil hinsichtlich des Hausbaus. Wird der Bauträgervertrag mit einem Verbraucher geschlossen, sind auf den Werkvertragsteil des Bauträgervertrags die Vorschriften über den Verbraucherbauvertrag anzuzwenden (§§ 650 i ff. BGB). Für Ausführungsfristen gilt § 650 k Absatz 3 BGB:
Zitat:Der Bauvertrag muss verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks oder, wenn dieser Zeitpunkt zum Zeitpunkt des Abschlusses des Bauvertrags nicht angegeben werden kann, zur Dauer der Bauausführung enthalten. Enthält der Vertrag diese Angaben nicht, werden die vorvertraglich in der Baubeschreibung übermittelten Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks oder zur Dauer der Bauausführung Inhalt des Vertrags.
Es kommt vorliegend also darauf an, ob es im Bauträgervertrag eine Frist zur Stellung des Bauantrags gab. (Neben der Frist zur Endfertigstellung können in einem Bauträgervertrag weitere Zwischenfristen, etwa auch zur Bauantragstellung, vereinbart werden.) Gesetzlich vorgeschrieben ist lediglich die Frist zur Fertigstellung. hilfsweise die Angabe zur Bauzeit.
Eine außerordentliche Kündigung des Bauträgervertrages wegen verzögerter Stellung des Bauantrags ist erst dann zulässig, wenn eine vertraglich vereinbarte Frist zur Bauantragsstellung nicht eingehalten wurde, oder eine fristgerechte Fertigstellung nicht mehr möglich ist.
Der Bauträger kann nicht wissen, wie lang Ihre Bank ihr Zinsangebot offenhält. Wenn keine feste Frist zur Bauantragstellung im Vertrag vereinbart ist, und auch noch nicht so viel Zeit verstrichen ist, dass der Endfertigstellungstermin oder eine vertraglich vereinbarte Baufrist nicht mehr eingehalten werden kann, müssen Sie daher, bevor Sie den Bauträgervertrag wegen Leistungsverzug außerordentlichen kündigen können, den Bauträger zuvor unter Setzung einer angemessenen Frist abmahnen und die außerordentliche Kündigung im Falle weiteren Leistungsverzugs androhen (§ 648a Absatz 3 BGB in Verbindung mit § 314 Absatz 2 BGB). Ist hingegen eine feste Frist im Vertrag vereinbart worden, bis zu der der Bauträger den Bauantrag stellen muss, ist im Fall der Fristüberschreitung keine Abmahnung erforderlich (§ 314 Absatz 2 BGB in Verbindung mit § 323 Absatz 2 Nr. 2 BGB).
Die ordentliche Kündigung - bei der Sie dann allerdings die Pauschale von 10% der Auftragssumme zahlen müssen - ist dagegen jederzeit zulässig.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
