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Kündigung Bauvertrag zu einem Ausbauhaus

04.03.2013 03:46 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Hallo,
ich und meine Ehefrau hatten uns im September letzten Jahres nach reiflicher Überlegung entschlossen eine Neubaumassnahme zu starten. Zu diesem Zweck haben wir mit einem Bauunternehmen einen Werkvertrag abgeschlossen. Der Preis für das Haus beläuft sich auf 132.521 Euro netto. Jetzt haben wir uns entschlossen, die Neubaumassnahme komplett rückgängig zu machen, weil meine Frau im Zuge dieser Baumassnahme psychologische Probleme bekommen hat. Sie wollte sich dem langfristigen Risiko einer so hohen Verschuldung nicht aussetzen. Da mir die Gesundheit meiner Ehefrau wichtiger ist, als ein Hausbesitz möchten wir komplett aus dieser Neubaumassnahme aussteigen.

Im Werkvertrag steht drin, dass der Baufirma die gesetzlich geregelten Ansprüche nach § 642 , 649 BGB zu stehen. Außerdem nimmt sich die Firma das Recht auch einen Pauschalbetrag in Höhe von 10% des Gesamtpreises geltend zu machen, anstelle der gesetzlich vorgegebenen Regelung von 5%. Die Geldentmachung der Pauschale statt der Ansprüche stehen der Firma nicht zu, wenn wir nachweisen können, dass der sich aus Gesetz ergebende Betrag niedriger als die Pauschale ist oder ein Ersatz nach diesen Vorschriften nicht zu leisten ist.

Hier meine Fragen:
1. Bezieht sich die Entschädigung auf den Nettobetrag oder Bruttobetrag?
2. Ist die Klausel im Vertrag mit dem 10%-Pauschale und der Umkehrung der Beweislast gesetzeskonform?

Anschließend noch Thema Baufinanzierung:
Wir haben zwar eine Baufinanzierungszusage gehabt über 350.000 Euro, haben aber nicht alle 3 Verträge der Baufinanzierung unterschrieben. Der Darlehensvertrag für die KfW 153-Mittel liegt uns seit gestern zwar vor, wir werden es aber nicht unterschreiben. Die beiden anderen Darlehensverträge haben wir unterschrieben.

Hier meine Fragen zum Thema Baufinanzierung:
1. Ist die Gesamtfinanzierung nicht an alle 3 Darlehensverträge gekoppelt? Wenn wir den letzten Darlehensvertrag nicht unterschreiben, müssen wir doch bestimmt keine Nichtabnahmeentschädigung für die beiden anderen DV zahlen? Oder doch?
Anmerkung: Aus den unterschriebenen beiden Darlehensverträgen sind Teilbeträge zum Kauf des Grundstückes geflossen, obwohl die Zusage für die KfW-153-Mittell nicht vorlagen.

Wir wollen jetzt sowohl den Grundstückskauf rückabwickeln als auch die Baufinanzierung und den Werkvertrag mit der Bauträgerfirma.

LG

04.03.2013 | 07:11

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,


zu Ihrem ersten Fragenkomplex muss ich Ihnen leider mitteilen, dass die Klausel ansich wirksam sein kann.

So hat der BGH in einem vergleichbaren Fall eine ähnlich lautende Vertragsklausel überprüfen müssen. Der BGH, der von dem Bruttobetrag ausgehen musste, hat diese Klausel auch mit 10% dann für wirksam erklärt, wenn die Möglichkeit besteht, geringeren Schaden nachzuweisen.

Sowohl der Betrag, also auch diese "Beweislastumkehr" wären also danach rechtens (BGH, Urt.v. 14.04.2010, Az.: VIII ZR 123/09 ).



"Sein kann" deshalb, da die Unwirksamkeit sich ggfs. aus dem Gesamtvertrag ergeben könnte. Dazu wäre aber eine Komplettprüfung des gesamten Vertrages und nicht nur einer Vertragspassage notwendig.


Der zweite Komplex lässt sich verbindlich ohne Einsicht in die Gesamtverträge nicht abschließend beurteilen:

Ich gebe Ihnen aber Recht, dass nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung sehr viel für eine Koppelung spricht, so dass Sie wohl zurücktreten können, ohne eine Entschädigung zahlen zu müssen.

Entscheidend ist dabei das Gesamtpaket und insoweit macht es auch aus Sicht der Banken wenig Sinn, drei völlig losgelöste Einzelverträge ohne einen inneren Verbund zu schließen.

Aber auch hier gilt, dass eine verbindliche Antwort über diese ERSTberatung hinaus erst dann möglich ist, wenn die gesamten Verträge vorliegen.



Insoweit sollten Sie den Gesamtkomplex mit allen Unterlagen weitergehend überprüfen lassen. Aus dieser Gesamtprüfung kann sich dann vielleicht auch die Unwirksamkeit der Verträge aus anderen Gründen, als Sie derzeit vermuten, ergeben. Eine solche Prüfung könnte sich also in Ihrem Fall lohnen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
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