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Kostenverteilung u.a. für Gutachten in Beweissicherungsverfahren wegen Baumängeln


16.01.2018 19:00 |
Preis: 65,00 € |

Anwaltsrecht, Gebührenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren,
Ist-Situation:
Eigentümergemeinschaft mit 2 Häusern a 5 Parteien = 10 Parteien.

Problem: Kostenverteilung für Gutachten und ggf. Anwalts- und Gerichtskosten in einem selbständigen Beweissicherungsverfahren wegen Baumängeln.
Chronologische Abfolge:
Nach dem Einzug im Jahr 2011 sind Baumängel festgestellt worden, die der Bauträger reparieren sollte.
Haus A hatte Schäden in Höhe von ca. 5000€ . (Untergemeinschaft 1).
Haus B hatte Schäden in Höhe von ca. 45000€ . (Untergemeinschaft 2).

1. Im September 2015 wurde folgender Beschluss gefasst (Beschluss 1), dieser Beschluss ist nicht Bestandteil der Fragestellung:
Es wird der Antrag gestellt, der Verwaltung Vollmacht zu erteilen, im Namen der WEG "X" den Rechtsanwalt "Y" damit zu beauftragen, vorerst ohne Klageauftrag ein anwaltliches Aufforderungsschreiben an den Bauträger "Z" aufzusetzen, in welchem dieser unter knapper Fristsetzung aufgefordert wird, die noch ausstehenden Baumängel zu beheben. Nach fruchtlosem Ablauf der Frist soll eine Außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden, um die weitere Vorgehensweise miteinander abzustimmen.
Ergebnis: Der Antrag wurde mehrheitlich angenommen.
Folge:
Schäden wurden durch den Bauträger für Haus A vollständig behoben und für Haus B wurden kleinere Schäden behoben. Die Hauptschäden wurden nicht behoben für Haus B.

2. Im April 2016 wurde folgender Beschluss gefasst (Beschluss 2):
Das Konto "Rechtsanwalts- und Gerichtskosten" soll auf 5100€ angepasst werden, eine Entscheidung über die Verteilung der Kosten soll auf der nach Vorliegen des Gutachtens anzuberaumenden Eigentümerversammlung getroffen werden.
Ergebnis: Der Antrag wurde mehrheitlich angenommen.
Dieses Geld wurde für ein Gutachten in einem selbständigen Beweissicherungsverfahren verwendet.
Dieses Geld reichte allerdings nicht aus, um das Gutachten fertig zu stellen.

3. Im Januar 2018 wurde folgender Beschluss gefasst (Beschluss 3):
Es wird Antrag gestellt, den in Rede stehenden erbetenen Kostenvorschuss i.H.v. 1500€ für die Fertigstellung des Sachverständigengutachtens zu leisten und gesamtheitlich über die beiden Häuser zu finanzieren.
Ergebnis: Der Antrag wurde mehrheitlich angenommen.

Ich bitte um Beantwortung der folgenden Frage:
(1) Ist es rechtens, dass die Eigentümer aus Haus A dazu verpflichtet werden können, die Kosten für ein Gutachten (und ggf. Anwalts- und Gerichtskosten), welches nur noch Haus B betrifft, mittragen zu müssen (siehe Beschlüsse zu den Punkten 2+3).
D.h. Müssen tatsächlich die Eigentümer aus Haus A in einem selbständigen Beweissicherungsverfahren die Kosten für ein Gutachten (und ggf. Anwalts- und Gerichtskosten) mittragen, welches nur Baumängel in Haus B aufzeigt?
Ich bitte hier um Kenntnisnahme von den folgenden Auszügen aus der Teilungserklärung.

Vorschriften aus der Teilungserklärung:
I. Untergemeinschaften:
Ia. Die Nutzung und Verteilung der Lasten und Kosten, insbesondere die Kosten des Betriebs einschließlich der Versicherung, der Instandhaltung, der Instandsetzung und des etwaigen Wiederaufbaus, erstreckt sich jeweils nur auf die Untergemeinschaft, wenn nicht eindeutig die Gesamtanlage betroffen ist. Es sind, soweit irgend möglich, die Untergemeinschaften gesondert abzurechnen, auch wegen der Verwaltung und jeweils gesonderte Rücklagen zu bilden.
Ib. Jede Untergemeinschaft regelt ihre Angelegenheiten nach Maßgabe dieser Gemeinschaftsordnung selbst. Die Untergemeinschaften können Art und Umfang sowie Zeitpunkt von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen für ihren Bereich selbst entscheiden.
Ic. Die Untergemeinschaften bilden in tatsächlicher und wirtschaftlicher Hinsicht voneinander getrennte unabhängige Gemeinschaften, die nur durch das Miteigentum an Grund und Boden und an den Gemeinschaftsanlagen und -einrichtungen, die der Gesamtanlage dienen, miteinander verbunden sind.
II. Lasten und Kosten:
Die übrigen Kosten, vor allem die nicht durch technische Vorrichtungen gesondert erfassbaren Kosten und die das Grundstück betreffenden privaten und/oder öffentlichen Lasten, Beiträge und Abgaben sind von allen Miteigentümern der betroffenen Untergemeinschaft bzw. bei Kosten der Gesamtanlage von allem Miteigentümern zu tragen, und zwar jeweils im Verhältnis ihrer in den Grundbüchern eingetragenen Miteigentumsanteilen.

Zusatzinfo: "Kosten für ein Gutachten ist eine Instandsetzungsmaßnahme" (s. folg. Urteil):
Nach dem folgenden Urteil gilt (LG Hamburg, Urteil vom 17.2.2016, Az. 318 S74/15):
"... Gutachterkosten gehören im Übrigen zum Bereich der "Instandsetzung", nicht der "Instandhaltung". ... "

Meiner Meinung nach sagt der obige Auszug aus dem Urteil vom LG Hamburg, Urteil vom 17.2.2016, Az. 318 S74/15) folgendes aus:
Gutachterkosten gehören zum Bereich der "Instandsetzung".
Die Teilungserklärung (Ia.) besagt:
Ia. Die Nutzung und Verteilung der Lasten und Kosten, insbesondere die Kosten des Betriebs einschließlich der Versicherung, der Instandhaltung, der Instandsetzung und des etwaigen Wiederaufbaus, erstreckt sich jeweils nur auf die Untergemeinschaft.
Daraus folgt, dass die Beschlüsse
2 (aus April 2016) und 3 (aus Januar 2018) meiner Meinung nach gegen die Teilungserklärung verstoßen und zumindest Beschluss 3 anfechtbar ist.
Die endgültige Kostenverteilung von Beschluss 2 steht noch aus und darüber wird erst noch nach dem zu erstellenden Gutachten entschieden.
Ich bitte um die Beantwortung der oben gestellten Frage (1) mit Begründung durch einen Rechtsanwalt.
MfG

Einsatz editiert am 20.01.2018 09:54:45

Sehr geehrter Ratsuchender,


die Beschlüsse sind zwar binnen eines Monats nach Beschlussfassung (nicht etwas Protokollzusendung) anfechtbar, allerdings wird das Gericht nach der bisherigen Sachverhaltsdarstellung den entsprechenden Antrag abweisen müssen.


Sie haben noch insoweit Recht, als die Beschlüsse in ihrem Wortlaut von der Teilungserklärung abweichen. Aber das können Sie auch unter Berücksichtigung der Untergemeinschaften, ohne dass es unwirksam ist:


Zunächst müssen Sie beachten, dass es derzeit um einen KostenVORSCHUSS geht, und die Kostenverteilung erst nach Vorlage des Gutachtens erfolgen soll (Beschluss 2), also die KostenVERTEILUNG offenbar noch gar nicht beschlossen worden ist, sondern erst einmal mit der Vorschussleistung die Grundlagen geschaffen werden sollen.


Desweiteren gilt zu beachten, dass auch durch Beschluss von der entsprechenden Regelung der Teilungserklärung sehrwohl abgewichen werden kann; insoweit liegen Sie mit Ihrer Auffassung also nicht richtig.

Denn auch bei so einer Klausel in der Teilungserklärung haben entgegen Ihrer Auffassung die Eigentümer die Beschlusskompetenz für Sanierungsmaßnahmen und deren Kostenverteilung (AG Rosenheim, Urt.v. 21.06.2017, Az.: 8 C 34/16 WEG), also auch für den Vorschuss.


Daher besteht zwar grundsätzlich die Möglichkeit der Beschlussanfechtung, aber wenig Aussicht auf einen erfolgreichen Verfahrensabschluss.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle,Oldenburg


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