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23.09.2007 16:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Zu meiner Eigentumswohnung gehört ein kleiner Garten,(Hinterhofgarten, Innenstadt) Sondernutzungsrecht, daran schließt ein weiteres kleines Stück Garten an, dass Gemeinschaftseigentum ist, aber nicht genutzt werden kann. Durch die geringe Größe des Gartens schaue ich durch mein Wohnzimmerfenster sowhl direkt auf meinen als auch auf den Gemeinschaftsgarten.Schon lange bevor ich die Wohnung gekauft habe, wurde beschlossen, dass meine Erdegeschosswohnung 50% der Gartenpflege für den Gemeinschaftsgarten zu tragen hat und 50% die übrigen Eigentümer nach 1000stel. So wurde auch immer abgerechnet. Die Kosten sind nicht so hoch, dass ich mich nun darum streiten möchte. Allerdings beantragt der Beirat, dass in der nächsten Eigentümerversammlung beschlossen wird: Der Beirat gibt die Anweisungen der Hausverwaltung zur Gartenpflege an den Hausmeister weiter.
Der Beirat kann die einfache Mehrheit hinter sich bringen.
Er hat mir schon (im Streit) erklärt, den Garten dermaßen zu gestalten, dass ich nicht mehr zum Fenster rausschauen möchte.
Die Hausverwaltung ist froh, wenn sie sich um nichts kümmern muß und wird auch dem Beirat nicht wiedersprechen um das Objekt nicht zu verlieren.
Habe ich durch die 50%ige Zahlung der Kosten zur Pflege des Gemeinschaftsgartens auch ein 50%iges Mitspracherecht? Wie kann ich verhindern, dass im Gemeinschaftsgarten Maßnahmen ergriffen werden, die mir z.B den Sichtschutz vor den Nachbarhäusern nehmen?
Ein TOP Gartengestaltung würde bei einer 1000stel Bewertung zu keinem günstigen Ergebnis führen.
Sehr geehrte Ratsuchende,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden.

Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen. Es können nur die wesentlichen Aspekte des Falles geklärt werden.

Aufgrund Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Grundsätzlich können einzelne Aufgaben an den Verwaltungsbeirat durch Beschluss der Eigentümerversammlung übertragen werden, soweit nicht zwingende Vorschriften über die Aufgaben und Befugnisse anderer Verwaltungsorgane entgegenstehen oder die dadurch bedingte Aufgabenbeschränkung eine Vereinbarung der Eigentümer nach § 10 Abs. 2 WEG/ § 15 Abs. 2 WEG oder eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung erfordert. Laut dem von Ihnen wiedergegebenen TPO soll jedoch lediglich beschlossen werden, dass der Verwaltungsbeirat Die Anweisungen der Hausverwaltung weitergibt. Nach § 27 Abs. 1, Nr. 2 WEG ist der Verwalter für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums verantwortlich. Diese Befugnis kann dem Verwalter auch nicht durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer entzogen werden, § 27 Abs. 4 WEG. Einen Beschluss der Wohnungseigentümer, der darauf hinausläuft können Sie mit der Anfechtungsklage anfechten, § 46 WEG. Die Klage muss innerhalb von einem Monat nach dem jeweiligen Beschluss erhoben, und innerhalb von zwei Monaten nach dem Beschluss begründet werden.

Der Garten gehört zum Gemeinschaftseigentum der einzelnen Wohnungseigentümer. Grundsätzlich hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, etwas Abweichendes kann allerdings vereinbart werden, § 10 Abs. 1 WEG.

Im Rahmen des Beschlusses, der die 50%-ige Kostentragungspflicht der Gartengestaltung dem jeweiligen Eigentümer Ihrer Wohnung auferlegt hat, könnte eine Vereinbarung über die Mitsprache bei der Gestaltung getroffen worden sein. Hier sollten Sie einmal nachsehen, ob sich daraus etwas zu Ihren Gunsten ergibt. Alternativ könnte es auch eine Gemeinschaftsordnung geben, in der der Umgang mit dem Gemeinschaftseigentum geregelt ist.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung bieten.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen,

Mareike Preu
Rechtsanwältin


www.kanzlei-preu.de


§ 27 WEG Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
(1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet,
1.
Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen;
2.
die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;
3.
in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen;
4.
Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt;
5.
alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen;
6.
eingenommene Gelder zu verwalten;
7.
die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit gemäß § 43 anhängig ist;
8.
die Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in § 21 Abs. 5 Nr. 6 bezeichneten Maßnahmen erforderlich sind.
(2) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie
1.
Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind;
2.
Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen;
3.
Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss mit Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer ermächtigt ist;
4.
mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 zu vereinbaren, dass sich die Gebühren nach einem höheren als dem gesetzlichen Streitwert, höchstens nach einem gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 des Gerichtskostengesetzes bestimmten Streitwert bemessen.
(3) 1Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie
1.
Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen;
2.
Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Gemeinschaft gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 2 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen;
3.
die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung gemäß Absatz 1 Nr. 2 zu treffen;
4.
die Maßnahmen gemäß Absatz 1 Nr. 3 bis 5 und 8 zu treffen;
5.
im Rahmen der Verwaltung der eingenommenen Gelder gemäß Absatz 1 Nr. 6 Konten zu führen;
6.
mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 2 oder Nr. 5 eine Vergütung gemäß Absatz 2 Nr. 4 zu vereinbaren;
7.
sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist.
2Fehlt ein Verwalter oder ist er zur Vertretung nicht berechtigt, so vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft. 3Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen.
(4) Die dem Verwalter nach den Absätzen 1 bis 3 zustehenden Aufgaben und Befugnisse können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
(5) 1Der Verwalter ist verpflichtet, eingenommene Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten. 2Die Verfügung über solche Gelder kann durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden.
(6) Der Verwalter kann von den Wohnungseigentümern die Ausstellung einer Vollmachts- und Ermächtigungsurkunde verlangen, aus der der Umfang seiner Vertretungsmacht ersichtlich ist.


Nachfrage vom Fragesteller 23.09.2007 | 22:42

Sehr geehrte Frau Preu,
das Problem ist nicht, dass dem Verwalter die Befugnis entzogen werden soll, sondern das der Beirat macht, was er will und die Hausverwaltung das absegnen wird. Es gibt keine Beschlüsse o.ä. die der Gartenwohnung mehr Mitbestimmung zur Gestaltung des Gemeinschaftsgartens einräumen. Kann ich mich trotzdem gegen ein rigoroses Kürzen der vorhandenen Bepflanzung wehren, da ich ein Anrecht auf Sichtschutz habe oder weil die vorhandene Bepflanzung schon über 10 Jahre dort steht oder weil es den Charakter des Garten ändern würde?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.09.2007 | 16:58

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Sie können sich in jedem Fall gegen die Entfernung der Bepflanzung dann wehren, wenn die Beseitigung gegen das Schikaneverbot des § 226 BGB sowie gegen Treu und Glauben nach § 242 BGB verstößt. Wenn die Entfernung der Bepflanzung nur erfolgen soll, um Sie zu ärgern, dann ist definitiv von Schikane zu reden.
Wenn die Hausverwaltung als Verwalter sich zudem von dem Beirat ein Verhalten aufzwingen lässt, das nicht von den Rechten und Pflichten des Verwalters gedeckt ist, haben Sie hier zudem einen Anspruch gegen den Verwalter.

In jedem Fall sollten Sie für die Durchsetzung Ihrer Rechte bei tatsächlicher Beschneidung der Bepflanzung einen Rechtsanwlt hinzuziehen.

Mit freundlichen Grüßen,

Mareike Preu
Rechtsanwältin

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