Sehr geehrte Fragestellerin,
Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:
Der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht verpflichtet, Ihnen getrennte Abrechnungen bei einem Mieterwechsel zu machen. Eine entsprechende Verpflichtung bestünde nur dann, wenn Sie mit dem Verwalter einen gesonderten Vertrag auch über die Verwaltung Ihrer Mietverhältnisse abgeschlossen hätten. Ist dies nicht der Fall, müssen Sie die getrennten Abrechnungen tatsächlich selbst erstellen.
Die Beitragspflicht eines Wohnungseigentümers ist nicht von der tatsächlichen Nutzung seiner Wohnung abhängig, sondern von der Nutzungsmöglichkeit. Das Nutzungs- und wirtschaftliche Verwendungsrisiko liegt bei jedem Wohnungseigentümer selbst, vgl. OLG Hamm, ZMR 2004, 456
.
Der gesetzliche Verteilungsschlüssel sieht eine Umlage der Lasten und Kosten nach Miteigentumsanteilen vor, § 16 WEG
. Ein abweichender Verteilungsschlüssel für die Wasserkosten kann aber durch Vereinbarung der Eigentümer oder durch einen Beschluss bestimmt werden. Sie sollten insoweit den Verwalter auffordern, sich die Grundlage für den geänderten Verteilungsschlüssel mitzuteilen. Vorab sollten Sie ggf. aber durchrechnen, ob eine Umlage nach Miteigentumsanteilen nicht u.U. noch ungünstiger für Sie ist.
Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.
Mit freundlichen Grüßen
Matthes
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Guido Matthes
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Sehr geehrter Herr Mattes,
leider bringt mich Ihre Beantwortung auch nicht weiter und ich sehe meine Fragen nicht als ausreichend beantwortet an, da Sie von anderen Fakten ausgehen.
Es fand kein Mieterwechsel statt, sondern -wie in Anfrage geschrieben- eine Vermietung bis zum 24.4.2010 und dann wegen Verkauf der Wohnung bis 29.10.2010 einen Leerstand.
Außerdem wurden Nebenkosten für Wasser/Abwasser und Müllabfuhr nicht mit Umlage nach Miteigentumsanteilen oder Wohnfläche, sondern nach P e r s o n e n berechnet.
Diese Tatsache war Grundlage meiner Frage, ob bei Leerstand für diesen Zeitraum für mich als Vermieter diese Kosten mit 1 Person berechnet werden dürfen?
Sehr geehrter Fragestellerin,
zu Ihrer Nachfrage möchte ich wie folgt Stellung nehmen:
Möglicherweise lesen Sie sich die Antwort einfach noch einmal in Ruhe durch. Es macht keinen Unterschied, ob ein Mieterwechsel vollzogen wird oder ein Mieter auszieht und die Wohnung danach leersteht. Die jahresanteilige Abrechnung gegenüber dem Mieter ist Aufgabe des Vermieters und nicht des WEG-Verwalters.
Erkundigen Sie sich beim Verwalter, ob die Verteilung der beanstandeten Positionen nach Personen per Vereinbarung oder Beschluss geregelt ist. Der gesetzliche Verteilerschlüssel kann -wie gesagt- geändert werden; ob dies auch erfolgt ist, kann ich nicht beantworten.
Wenn dies erfolgt ist, ist der Leerstand mit einer Person korrekt abgerechnet. Die Beitragspflicht ist dann abhängig von der Nutzungsmöglichkeit.
Mit freundlichen Grüßen
