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Klage auf Schadenersatz / Auffüllung Grundstück

18.03.2011 14:08 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Guten Tag,

uns wurde schriftlich vom Immobilienmakler nach dem Grundstückskauf folgendes zugesichert:
"hiermit nehme ich Bezug auf unseren heutigen Termin in unserem Büro. Wie besprochen kann ich Ihnen auf diesem Wege die kostenfreie Anlieferung von Erdreich/ Füllmaterial aus einem Bauvorhaben/ Ausschachtungen anbieten. Die von Ihnen benötigte Menge ist freibleibend und sollte sodann vor Ort bei Anlieferung geklärt werden, ebenso der konkrete Termin.Gerne liefern wir Ihnen die Erde, wie schon gesagt, kostenfrei.
Für Rückfragen und...., mfg Immobilienmakler""""

Hintergrund: uns wurde ein Privatgrundstück über Immobilienmakler verkauft, welches 1m unterhalb der Straße liegt und aufgefüllt werden sollte. Dadurch, dass das grundstück so nicht bebaubar ist, haben wir mit dem zuständigen Tiefbauamt einen Vertrag zur Straßenbefestigung aufgelegt ( Kosten ca 2.500,- EUR) . Danach konnte eben dieser Immobilienmakler doch kein AUffüllmaterial liefern und hatte uns müdlich mehrmals aus dem Büro mit dem Satz "Ich kann im Moment nichts liefern" verwiesen. Es blieb uns nichts anderes übrig, als Auffüllmaterial im Wert von 4.500,- EUR ( ca 400qm) vom BAustoffunternehmen liefern zu lassen. Rechnung hierfür liegt bereits vor.
Frage: können wir diesen Immobilienmakler auf Schadenerstz verklagen?


Gruß,
Veronika

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage!


Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung sowie Ihres Einsatzes Ihre Frage wie folgt beantworten:

1. Als Anspruchsgrundlage für einen Schadensersatzanspruch gegen den Makler kommen §§ 280 Abs. 2, 286 BGB in Betracht.

Danach kann Ersatz des Schadens verlangt werden, der dadurch entsteht, dass der Schuldner eine fällige vertragliche Leistung schuldhaft nicht rechtzeitig erbringt (Verzugsschaden).

Von einem gültigen Vertragsschluss ist hier auszugehen. Dieser bedarf nicht der Schriftform, so dass auch eine Email oder mündliche Vereinbarung ausreichend ist.

2. Voraussetzung für den Anspruch auf Verzugsschaden ist jedoch auch die Fälligkeit der Leistung und die ergebnislose Mahnung gegenüber dem Schuldner.

Für die Fälligkeit (Termin) der Lieferung verweist das schriftliche Angebot des Maklers auf „eine Klärung vor Ort". Ich nehme an, dass Sie dem Makler den gewünschten Liefertermin mitgeteilt haben, so dass die Leistung damit fällig geworden ist.

3. Weiter erforderlich ist aber eine Mahnung im Falle der Nichtleistung, mit der der Makler aufgefordert wurde, die ausgebliebene Leistung nachzuholen.

Hier kommt es auf den konkreten Fall an, ob Sie dem Makler nach seiner ersten Äußerung, er könne im Moment nicht leisten, nochmals aufgefordert haben, dies bis zu einem bestimmten Termin nachzuholen.

Ausnahmsweise ist die Mahnung gemäß § 286 Abs. 2 BGB jedoch u.a. dann entbehrlich, wenn aus besonderen Gründen unter Abwägung der Interessen der Beteiligten der sofortige Verzugseintritt gerechtfertigt ist.

Dies kann der Fall sein, wenn die Anlieferung der Erdmasse termingerecht erfolgen musste, damit das vom Tiefbauamt beauftragte Unternehmen am nächsten Tag mit den Bauarbeiten beginnen konnte. Erforderlich wäre weiterhin, dass dem Makler diese Umstände bekannt waren.

Auf der sicheren Seite sind Sie jedoch dann, wenn Sie den Makler nach Ausbleiben der Leistung zum Tätig werden angemahnt haben. Die Ausnahmevorschrift des § 286 Abs. 2 BGB wird von den Gerichten zurückhaltend angewendet.

4. Ein Verschulden des Maklers ergibt sich hier aus der Übernahme eines Beschaffungsrisikos, das er nicht einhalten konnte (§ 276 Abs. 1 BGB).

5. Für die Höhe des Schadensersatzes gilt, dass der Geschädigte so zu stellen ist, wie er ohne das schadenverursachende Ereignis (Nichtlieferung der Erdmasse) stehen würde (§ 249 BGB).

Dies bedeutet, der Makler hätte nur dann in Höhe von 4.500 EUR für die Aufschüttmasse für 400 qm zu haften, wenn sein Angebot sich auch auf dieses Volumen an Erde bezogen hätte.

Wäre aus den von ihm in Bezug genommenen Ausschachtungsarbeiten nur die Lieferung von Erde für 200 qm lieferbar gewesen, würde sich sein Haftungsanspruch entsprechend auch nur auf die Hälfte der entstandenen Kosten belaufen.

Problematisch ist dabei insbesondere, dass die angebotene Menge als „freibleibend" deklariert wurde.

Mit einem solchen Zusatz kann eine Haftung für nicht vollumfängliche Lieferung grundsätzlich rechtswirksam beschränkt werden.
Der Makler muss jedoch nachweisen, das ihm Zumutbare unternommen zu haben, wenigstens die versprochene Lieferung sicherzustellen (BGH NJW 1958, 1628).

Ein Versprechen ins Blaue hinein ist ihm daher auch bei Verwendung des Zusatzes „freibleibend" nicht möglich.

Insbesondere da der Makler in seiner Email die Lieferung der von Erdmasse aus einem anderen Bauvorhaben/Ausschachtungsarbeiten in Bezug genommen hat, wird er im Streitfall aber darlegen müssen, welches Volumen an Erde hierbei verfügbar wurde.
(Gab es solche Arbeiten dagegen gar nicht, wird der Makler ebenfalls haften müssen.)

Die Höhe eines Schadensersatzanspruches lässt sich insofern nur schwer einschätzen, da nicht klar ist, welche Menge an Erde überhaupt angeboten wurde.
Hätte auch im Falle der Lieferung durch den Makler von Ihnen noch Erde hinzugekauft werden müssen, dann käme ein Ersatzanspruch auf die vollen 4.500 EUR nicht in Betracht.

6. Zusammenfassend würde ich Ihnen daher raten, zunächst zu prüfen, ob die unter 3 dargestellte grundsätzlich erforderliche Mahnung gegenüber dem Makler ausgesprochen wurde.

Falls ja, sollten Sie den Makler auf Ihren Schadensersatzanspruch hinweisen und ihn auffordern mitzuteilen, aus welchem Bauvorhaben und in welcher Menge die angebotene Erde stammte.




Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!



Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann.


Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen, wenn noch Unklarheiten bestehen.



Mit freundlichen Grüßen

Ingo Driftmeyer
Rechtsanwalt

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