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Kein eigener Hausanschluss für Wasser - erst nach Hauskauf deutlich geworden

16.08.2018 11:52 |
Preis: 33,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Mängelhaftung beim Immobilienkauf

Bei unserem Kauf eines Reihenendhauses aus den 1920ern wurde erst nach Kauf deutlich, dass dieses keinen eigenen Hausanschluss für Wasser hat, sondern dass das Wasserrohr mit eigenem Zähler statt zum Wasseranschluss in der Straße in den Keller des Nachbarn führt, wo es von dem dortigen Wasseranschluss abzweigt.
Ein Eintrag im Grundbuch dazu existiert nicht.
Vor dem Kauf wurde dieses durch Makler und Verkäufer nicht erwähnt, erst nach dem Kauf erwähnte der Verkäufer flüchtig bei der Übergabe, dass die Wasserleitung aus dem Nachbarkeller herüberkommt.

Die zuständigen Stadtwerke hatten den Wasseranschluss ebenfalls falsch dokumentiert - in ihren Unterlagen hatte das Haus einen eigenen Anschluss - erst bei Besuch eines Mitarbiters der Stadtwerke und einem gemeinsamen Besuch im Nachbarkeller konnte festgestellt werden, dass das Haus über das Nachbarhaus mitversorgt wird.

Wir möchten nun gerne einen eigenen Hausanschluss - laut Auskunft der Stadtwerke wäre das aber ein Erstanschluss (trotz des Alters des Hauses von bald 100 Jahren) mit entsprechenden Kosten.

Meine Frage ist nun: ist es möglich, andere zu einer Kostenübernahme zu bewegen und auf welcher Rechtsgrundlage geschähe dies?
- den Vorbesitzer, weil dieses wertmindernde Faktum von ihm vor Kauf nicht erwähnt wurde und auch keine Grundbucheintragung dazu vorgenommen wurde, so dass der Umstand für uns als Käufer nicht erkennbar war und sein konnte?
- die Stadtwerke, weil sie den Anschluss falsch dokumentiert hatten und für uns als Käufer auch daher nicht erkennbar sein konnte, dass tatsächlich das Wasser nicht von der Straße sondern vom Nachbarhaus her kommt?

Vielen Dank!
16.08.2018 | 13:13

Antwort

von


(126)
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Frage nach etwaigen Ansprüchen gegenüber Makler bzw. Verkäufer oder den Stadtwerken wegen fehlender Offenlegung des tatsächlichen Verlaufs der Wasserleitungen bzw. fehlenden eigenen Hausanschlusses.

Ein Anspruch könnte sich hier gegenüber dem Verkäufer, dem die Erklärungen des Maklers zuzurechnen sind, zunächst aus der Mängelhaftung gem. § 434 BGB ergeben. Insoweit müssten die notarvertraglichen Regelungen daraufhin näher geprüft werden, inwieweit solche Ansprüche wirksam ausgeschlossen worden sein könnten. Die Prüfung eines Notarvertrags kann bei mir zum Festpreis von 149 EUR gebucht werden. Möglicherweise liegt eine sogenannte Erklärung ins Blaue hinein vor, die in der Rechtsprechung teilweise als arglistgleich behandelt wird, so dass wegen § 444 BGB ein Haftungsausschluss nicht greifen würde.

Ein Mangel liegt vor, wenn die Immobilie bei Gefahrübergang (Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten) nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist die Kaufsache frei von Sachmängeln, wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet, sonst wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist.

Ein Mangel dürfte insbesondere dann vorliegen, wenn die Leitung über das Nachbargrundstück nicht durch einen entsprechenden - üblichen - Grundbucheintrag (Leitungsrecht) gesichert sein sollte, was durch Grundbucheinsicht beim Nachbargrundstück zu überprüfen ist. Eine solche Dienstbarkeit wird in Abteilung II des Grundbuchs des Nachbarn eingetragen, ein sogenannter Herrschvermerk in Ihrem Grundbuch ist nicht erforderlich.

Ein solcher Anspruch müsste dann vor Ablauf der Verjährungsfrist gegenüber dem Verkäufer geltend gemacht werden, zunächst durch Aufforderung zur Mängelbeseitigung unter angemessener Fristsetzung.

Im Verhältnis zu den Stadtwerken gilt regelmäßig die AVBWasserV - https://www.gesetze-im-internet.de/avbwasserv/BJNR007500980.html - gemäß derem § 10 die Kosten eines solchen Anschlusses tatsächlich von Ihnen zu tragen sind. Absatz 4 bestimmt:

Zitat:
Das Wasserversorgungsunternehmen ist berechtigt, vom Anschlussnehmer die Erstattung der bei wirtschaftlicher Betriebsführung notwendigen Kosten für
1.
die Erstellung des Hausanschlusses,
2.
die Veränderungen des Hausanschlusses, die durch eine Änderung oder Erweiterung seiner Anlage erforderlich oder aus anderen Gründen von ihm veranlasst werden, zu verlangen. Die Kosten können pauschal berechnet werden.

Ein Vorgehen kommt daher allenfalls gegenüber dem Verkäufer in Betracht.

Dies müsste anhand des Notarvertrags möglichst durch eine Anwältin oder einen Anwalt näher geprüft werden. Gerne können Sie sich hierzu unter meinen im Profil genannten Kontaktdaten melden.

Ich hoffe, dass Ihnen diese Hinweise schon einmal weiterhelfen. Sollte etwas unklar sein, so fragen Sie gerne nach, damit Sie auf jeden Fall rundum zufrieden mit dieser Ersteinschätzung sind.

Mit den besten Grüßen aus Münster in Westfalen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt



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