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Kein Telefonanschluss in neuer Mietwohnung - bei Vertragsunterzeichnung unbekannt

| 31.03.2016 17:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Evgen Stadnik


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben zum 01.04.2016 eine neue Wohnung angemietet. Morgen ist Wohnungsübergabe. In der Wohnung ist eine Telefondose vorhanden und der Makler, der mit uns die Besichtigung durchführte, hat uns auch mündlich zugesichert, dass Telefon und Hochgeschwindigkeitsinternet in der Wohnung verfügbar seien. Als ich nun den Umzug bei der Telekom beauftragen wollte, ergab sich folgendes Problem: In dem Sechs-Parteien-Haus gibt es nur fünf Telefonleitungen, die momentan alle vermietet sind. Das heißt, solange keiner der anderen Mieter seine Leitung kündigt, ist für uns keine verfügbar und eine neue zu legen wäre wohl sehr teuer und aufwändig. Im Mietvertrag gibt es keinerlei explizite Information zum Telefonanschluss; es ist lediglich unter dem Abschnitt "Miete" der Posten "Gemeinschaftsantenne bzw. Breitbandanschluss" mit dem Vermerk "Kosten trägt der Mieter" aufgeführt.
Wir fragen uns nun, ob wir in die Wohnung überhaupt einziehen sollen, da uns dieser Mangel bei Vertragsunterzeichnung nicht bekannt war, oder würden wir durch unseren Einzug automatisch diesen Zustand akzeptieren? Wäre dieser Mangel ein Grund, noch vom Mietvertrag zurückzutreten? Zu welchem weiteren Vorgehen würden Sie uns raten, hätten wir z.B. ein außerordentliches Kündigungsrecht, falls der Mangel nicht zeitnah behoben wird?
Im Voraus bereits vielen Dank für Ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüßen
P. G.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen summarisch wie folgt beantworten:

1. Die fehlende Telefonleistung stellt einen Mietmangel dar. Falls Sie die Wohnung trotz der fehlenden Telefonleistung beziehen wollen, steht Ihnen ein Recht auf Mietminderung zu. Die Mietminderung ist im §§ 549 Abs. 1, 536 Abs 1 BGB geregelt. Darin heißt es:

"Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht."

Allerdings ist die Mietminderung bei einer defekten bzw. fehlenden Telefon- bzw. Internetleitung nur i.H. von 5% der Kaltmiete gerechtfertigt (vgl. AG Neukölln, Urt. v. 02.03.2011, Az.: 5 C 340/10).

Während Sie geminderte Miete zahlen, können Sie dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzen (je nach Umfang und Aufwand der Arbeiten). Sobald sich der Vermieter gem. § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB im Verzug befindet, können Sie den Mangel selbst beseitigen und Ersatz von Aufwendungen verlangen.
An dieser Stelle möchte ich Sie aber darauf hinweisen, dass gerade bei Telefonleitungen es auf viele Einzelheiten ankommt.

Hierzu ein Zitat aus der Entscheidung des LG Göttingen vom 11.12.2013, Az.: 5 S 53/12:

"Der Mieter hat gegen seinen Vermieter keinen Anspruch auf Vornahme von Reparaturmaßnahmen an innerhalb eines Mehrfamilienhauses verlegten hausinternen Telefonleitungen, die dort seinerzeit von einem Telekommunikationsanbieter bzw. dessen Rechtsvorgänger(in) verlegt worden sind, sofern es sich nicht um eine vom Vermieter installierte eigene hausinterne Verkabelung handelt und sofern kein bauseits bedingter Mangel als Ursache für den Defekt der Telefonleitung in Betracht kommt."

Insofern kann ich Anhand der angegebenen Informationen nicht abschließend beantworten, ob Sie die evtl. Selbstvornahmekosten ersetzt bekommen.

2. Falls Sie die Wohnung gar nicht beziehen wollen, können Sie den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung gem. § 123 BGB anfechten.
Für die Arglist reicht bereits bedingter Vorsatz aus, d.h. es recht aus, wenn der Makler "ins blau hinein" auf eine Frage antwortet in der Annahme, es wird schon zutreffen.
Insofern haben Sie sogar gezielt eine Frage im Hinblick auf den Telefonanschluss gestellt. Abgesehen davon, kann der Mieter davon ausgehen, dass wenn eine Telefonsteckdose in der Wohnung vorhanden ist diese funktionstüchtig ist.

Die Aussage des Maklers muss der Vermieter sich über § 123 Abs. 2 BGB anrechnen lassen, wenn er die Täuschung kannte oder kennen musste. Um dies hier einzuschätzen sind zu wenig Informationen vorhanden.

Beachten Sie, dass die Täuschung von Ihnen bewiesen werden muss. D.h. haben die Personen, die beim Maklergespräch dabei waren, allesamt den Mietvertrag unterschrieben, müssen sie alle die Anfechtung erklären und sind damit Parteien und keine Zeugen. Sie dürfen vor Gericht in der Regel nicht aussagen.

Die Anfechtungen sind in der Praxis schwer zu handhaben, sodass ein gewisses Risiko immer vorhanden ist.

Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Im Falle Ihrer Zufriedenheit würde ich mich über eine positive Bewertung freuen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 01.04.2016 | 08:48

Sehr geehrter Herr Stadnik,

ich danke Ihnen sehr für die informative Antwort. Ihren Ausführungen entnehme ich, dass in unserem Fall eine Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung gerechtfertigt wäre? Dies wäre die von uns bevorzugte Lösung.
Sollten wir trotzdem zunächst die Miete und Kaution zahlen? Mietbeginn wäre wie gesagt heute.

Besten Dank und viele Grüße
P. G.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.04.2016 | 09:53

Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt:

Eine Anfechtung gem. § 123 BGB ist grundsätzlich mit Vorsicht zu genießen, da sich die arglistige Täuschung subjektiv relativ schwer beweisen lässt.

Ich sehe hier aber die Voraussetzungen für eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung als gegeben an. Bei einem Mietvertrag ist über solche Umstände aufzuklären, die den reibungslosen Verlauf des Mietverhältnisses gefährden, für den anderen Teil nicht erkennbar sind und für die Entschließung des Partners von wesentlicher Bedeutung sein können. Offenbarungspflichten des Vermieters bestehen auch darin auf unerkennbare Störfaktoren im Hause hinzuweisen (vgl. Staudinger/Reinhard Singer, BGB § 123 Rn. 19).
Da Sie eine Wohnung ohne Telefon- bzw. Internetzugang nie gemietet hätten (davon gehe ich aus), war die Täuschung für den Abschluss des Mietvertrages kausal.

Beachten Sie aber (!), dass die Zusage des Maklers im Hinblick auf den Anschluss von Ihnen bewiesen werden muss. Ferner muss die Anfechtungserklärung gegenüber dem Vermieter und am besten schriftlich erfolgen.

Wenn Sie nicht vor haben die Wohnung zu beziehen müssen Sie auch keine Miete und Kaution zahlen. Falls Sie in die Wohnung ziehen müssen (!), da Sie keine andere Möglichkeit haben, zahlen Sie die Miete und die Kaution jedoch ausdrücklich und am besten in Textform ohne Anerkennung der Rechtspflicht.

Bevor Sie aber meinen Ratschlag befolgen, empfehle ich Ihnen den Vermieter auf die Anfechtung hinzuweisen um eine eventuelle einvernehmliche Lösung zu finden.

Ich hoffe ich konnte Ihre Frage abschließend beantworten und weise nochmals darauf hin, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

mit freundlichen Grüßen
Evgen Stadnik
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 01.04.2016 | 10:38

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