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Kauf-u. Überlassungsvertrag Haus - Darlehenskündigung

| 11.09.2020 16:40 |
Preis: 48,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


18:33

Hallo,

Meine Eltern besitzen ein Haus, in dem wir bereits zur Miete wohnen. Sie selber wohnen in einem anderen Haus.

Das Haus soll nun an mich übertragen werden und zwar in der Form, das die noch bestehende Restschuld ihres Darlehens von mir als Kaufpreis abgelöst wird mit einem Darlehen einer anderen Bank.
Der restliche Objektwert wird unentgeltlich überlassen.

Die Zinsbindung läuft noch 4 Jahre.
Bei Verkauf könnte man den Vertrag ja mit einer Frist von 3 Monaten kündigen?

Erkennt die Bank das als Verkauf an, wenn im Notarvertrag ja auch von Kaufpreis gesprochen wird?

Danke schonmal für die Antwort!

11.09.2020 | 17:16

Antwort

von


(333)
Alte Schmelze 16
65201 Wiesbaden
Tel: 0611-13753371
Web: http://deutschland-schulden.de
E-Mail:

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

die vorzeitige Kündigung eines Darlehnsvertrages richtet sich grundsätzlich nach § 489 BGB: Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers , es gibt hier verschiedene Möglichkeiten die in Betracht kommen. In Ihrem Fall dürfte aber aufgrund der Sollzinsbindung eine Kündigung mit einer Frist von 6 Monaten gemäß Absatz 1 Nr. 2 die richtige Vorgehensweise sein.

Zitat:
§ 489 BGB: Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers - Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
(1) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen,
1. wenn die Sollzinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit endet und keine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz getroffen ist, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat frühestens für den Ablauf des Tages, an dem die Sollzinsbindung endet; ist eine Anpassung des Sollzinssatzes in bestimmten Zeiträumen bis zu einem Jahr vereinbart, so kann der Darlehensnehmer jeweils nur für den Ablauf des Tages, an dem die Sollzinsbindung endet, kündigen;
2. in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten; wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs.
(2) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit veränderlichem Zinssatz jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.
(3) Eine Kündigung des Darlehensnehmers gilt als nicht erfolgt, wenn er den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückzahlt.
(4) Das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers nach den Absätzen 1 und 2 kann nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden. Dies gilt nicht bei Darlehen an den Bund, ein Sondervermögen des Bundes, ein Land, eine Gemeinde, einen Gemeindeverband, die Europäischen Gemeinschaften oder ausländische Gebietskörperschaften.
(5) Sollzinssatz ist der gebundene oder veränderliche periodische Prozentsatz, der pro Jahr auf das in Anspruch genommene Darlehen angewendet wird. Der Sollzinssatz ist gebunden, wenn für die gesamte Vertragslaufzeit ein Sollzinssatz oder mehrere Sollzinssätze vereinbart sind, die als feststehende Prozentzahl ausgedrückt werden. Ist für die gesamte Vertragslaufzeit keine Sollzinsbindung vereinbart, gilt der Sollzinssatz nur für diejenigen Zeiträume als gebunden, für die er durch eine feste Prozentzahl bestimmt ist.


Die 3 Monate Frist gelten nur bei einem veränderlichen Zinssatz, siehe Absatz 2. Das dürfte bei Ihnen grade nicht der Fall sein.

Auf die Formulierung des Notarvertrages kommt es nicht so sehr an, auch bei einer gemischte Schenkung ist der § 489 BGB: Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers anwendbar.

Sie sollten allerdings noch 2 Punkte beachten:

1. Rechtmäßigkeit einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung
Falls die Bank von Ihnen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt wäre zu überprüfen, ob diese Klausel überhaupt wirksam ist. Der BGH hat in mehreren Fällen festgestellt, dass die Klauseln über eine Vorfälligkeitsentschädigung unwirksam sind bzw. aufgrund Fehlern in der Widerrufsbelehrung eine Kündigung auch ohne Entschädigung möglich ist.

2. Mögliche Übernahme des Darlehensvertrages
Wenn z.B. eine Vorfälligkeitsentschädigung rechtmäßig wäre oder auch der Zinssatz besonders günstig ist kann auch mit der Bank eine Fortführung des Kreditvertrages vereinbart werden. Dies ist zwar nicht der Regelfall und meistens nicht die günstigste Lösung, nachprüfen sollten Sie dies dennoch.

Ich hoffe Ihre Frage zufriedenstellend beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Abend und ein schönes Wochenende.

Mit freundlichen Grüßen,
RA Fabian Fricke


Rückfrage vom Fragesteller 11.09.2020 | 17:38

Danke für die Antwort! Wenn ein berechtigtes Interesse besteht, wie z.B. Verkauf, kann man meiner Meinung nach mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen bei gebundenem Sollzinssatz. Deshalb wäre es schon entscheidend, ob das als Verkauf anerkannt wird?

VG

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 11.09.2020 | 18:33

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

Sie könnte auch nach § 490 BGB: Außerordentliches Kündigungsrecht kündigen, dann gilt die Frist von 3 Monaten gemäß § 488 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Darlehensvertrag , allerdings muss dann zum einen das berechtigte Interesse vorliegen, zum anderen kann die Bank dann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Zitat:
§ 490 BGB: Außerordentliches Kündigungsrecht - Außerordentliches Kündigungsrecht
(1) Wenn in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers oder in der Werthaltigkeit einer für das Darlehen gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht, durch die die Rückzahlung des Darlehens, auch unter Verwertung der Sicherheit, gefährdet wird, kann der Darlehensgeber den Darlehensvertrag vor Auszahlung des Darlehens im Zweifel stets, nach Auszahlung nur in der Regel fristlos kündigen.
(2) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag, bei dem der Sollzinssatz gebunden und das Darlehen durch ein Grund- oder Schiffspfandrecht gesichert ist, unter Einhaltung der Fristen des § 488 Abs. 3 Satz 2 vorzeitig kündigen, wenn seine berechtigten Interessen dies gebieten und seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate abgelaufen sind. Ein solches Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Darlehensnehmer ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache hat. Der Darlehensnehmer hat dem Darlehensgeber denjenigen Schaden zu ersetzen, der diesem aus der vorzeitigen Kündigung entsteht (Vorfälligkeitsentschädigung).
(3) Die Vorschriften der §§ 313 und 314 bleiben unberührt.


Im Rahmen von § 490 BGB: Außerordentliches Kündigungsrecht kann die Bank dann aber theoretisch der Kündigung widersprechen und hier geltend machen, dass aufgrund der Übertragung innerhalb der Familie im Rahmen einer gemischten Schenkung kein ausreichendes berechtigtes Interesse gegeben ist. Dabei wird es auch darauf ankommen wie hoch Restschulden und Wert des Grundstücks sind. Wenn nur noch relativ geringe Restschulden vorhanden sind und gleichzeitig sowieso neu finanziert wird kann die Bank hier einwenden, dass das Interesse allein in dem günstigen Zinssatz für die Kinder besteht. Dieser Grund allein wird von der Rechtsprechung aber nicht als berechtigtes Interesse angesehen.

Sie sollten daher (wenn es auf die 3 Monate mehr nicht ankommt) Ihre Kündigung besser auf § 489 BGB: Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers stützen oder zumindest auf beide Paragrafen verweisen, dann können Sie sicher sein wenigstens mit einer Frist von 6 Monaten wirksam zu kündigen.

MfG

Bewertung des Fragestellers 11.09.2020 | 17:46

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