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Haus Kauf Kündigen

20.10.2017 10:18 |
Preis: 25,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Der Erwerber von Wohnräumen kann bestehende Mietverhältnisse in eigenem Namen erst kündigen, wenn er als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden ist. Eine vorher von ihm in eigenem Namen erklärte Kündigung ist auch ohne Widerspruch des Mieters unwirksam.

Hallo,

wir haben ein Haus gekauft und der Kaufpreis wurde bezahlt.
In diesem Haus sind zurzeit noch Mieter. Diese sind über den Verkauf informiert.
Nun steht uns durch die Zahlung des Kaufpreises die Miete zu. Die Eintragung ins Grundbuch wird aber noch einige Zeit dauern. Eine Kündigung der Mieter ist meines Erachtens erst mit Grundbucheintragung möglich.
Wenn wir eine Kündigung vorher aussprechen (vor Grundbucheintragung) bis wann müsste durch die Mieter Einspruch eingelegt werden oder müsste kein Einspruch eingelegt werden und die Kündigung wäre trotzdem nichtig ?

Gruß

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Erwerber von vermieteten Wohnraum tritt erst mit der Eintragung im Grundbuch in bestehende Mietverhältnisse ein ( § 566 BGB).

Erst von diesem Zeitpunkt an kann er bestehende Mietverhältnisse in eigenem Namen kündigen. Eine vorher erklärte Kündigung ist unwirksam, ohne dass der Mieter dem widersprechen muss. Möglich ist aber, dass der Veräußerer den Erwerber bevollmächtigt, schon vor der Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch Kündigungen in Vollmacht und im Namen des Veräußerers zu erklären. Eine solche Bevollmächtigung muss der Erwerber dem Veräußerer ausdrücklich erteilen. Sie sollte auch schriftlich erteilt werden, da der Mieter ansonsten die Kündigung wegen fehlender Vorlage einer Vollmachtsurkunde zurückweisen kann (§ 174 BGB).

Bei einer wirksamen Kündigung kann der Mieter der Kündigung bis zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich widersprechen, wenn ihn der Vermieter auf die Möglichkeit des Widerspruchs vor Ablauf der Widerspruchsfrist hingewiesen hat. Ohne einen solchen rechtzeitigen Hinweis kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin eines Räumungsrechtsstreits vor Gericht erklären (§ 574 b Abs. 2 BGB).

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


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