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Kann ich meine Ex-Frau zwingen den Kaufpreis für unser Familienheim zu senken?

16.08.2015 20:07 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Sehr geehrte Rechtsanwälte u. Rechtsanwältinnen,

meine Kinder und ich bewohnen unser selbst gebautes Familienheim seit Ende 2004. Ende 2011 zog meine Ex-Frau aus dem Familienheim aus und stellte noch während des damals laufenden Scheidungsverfahrens einen Antrag auf Teilungsversteigerung. Dieser Antrag misslang. Seit nunmehr zwei Jahren versuche ich gemeinsam mit meiner Ex-Frau im freien Verkauf die Immobilie zu veräußern. Den Preis setzte meine Ex-Gattin bei 459.000 € fest. Es wurden mehrere Makler beauftragt, von denen nunmehr nur noch einer aktiv tätig ist. Zwei Makler tun so gut wie nichts. Keiner der Makler hat die Ausschliesslichkeit. Im Frühjahr 2015 wurde der Verkaufspreis mit Einverständnis meiner Ex-Frau auf 435.000€ herabgesetzt. Das Haus wird auf verschiedenen Internetportalen angeboten. Eine weitere Preissenkung auf 395.000€ lehnt meine Ex-Gattin kategorisch ab. Dennoch war sie vor einem Monat bereit bei einem Interessenten für 350.000€ zu verkaufen und kam sogar via Anwältin mit Fristsetzung von einer Woche um meine Zustimmung zu erwirken. Meine Zustimmung war aber nicht mehr erforderlich, da sich der Interessent zurückzog und dies per email schriftlich an den Makler erklärte. Gleichzeitig lehnte sie es aber ab, den Kaufpreis auf 395.000€ abzusenken. Diese Weigerung besteht bis heute fort. Ich habe ihr nunmehr eine Frist von zwei Wochen gesetzt, der Preissenkung zuzustimmen.

Die finanzierenden Banken haben sich vor Jahren geweigert, die Finanzierung nach Ablauf der Kreditlaufzeit von 10 Jahren fortzuführen. Die federführende Bank gab uns aber die Gelegenheit das Haus im freien Verkauf zu veräußern. Es wurde im Mai diesen Jahres ein Gutachten erstellt und der Verkehrswert auf 425.000€ festgelegt. Das Haus wurde zu diesem Zeitpunkt für 435.000€ angeboten. Über das Gutachten habe ich bisher zweimal wegen Mängeln eine Stellungnahme abgegeben. Seit meiner letzten Stellungnahme habe ich nichts mehr vom Amtsgericht gehört.

Erschwert wird die Situation dadurch, dass ich das alleinige Sorgerecht für alle Kinder habe und die drohende Zwangsversteigerung mit den damit verbundenen Unbilligkeiten ihr neue Argumente bzgl. dem Sorgerecht und dem Umgangsrecht bieten. Es geht somit nicht nur um das Haus, sondern auch um die Kinder. Der Umgang meiner Ex mit meinen zwei ältesten Kindern findet seit Jahren nur noch sporadisch statt. Die beiden Kinder sind 14 und 18 Jahre alt, wobei meine älteste Tochter erst vor ein paar Tagen volljährig wurde. Sie möchte zu Hause bleiben und beginnt im Oktober ein Studium. Die beiden jüngsten Kinder sind neuen und zehn Jahre alt. Beide sind der Mutter bei einem Umgangstermin davongelaufen, worauf die Mutter den Umgang mit der ältesten Tochter 14 Tage nach dem Weglaufen per Anwaltsbrief unterbrochen hat. Seit April findet wieder Umgang mit der jüngsten Tochter statt. Die ältere von beiden lehnt den Umgang mit der Mutter seit acht Monaten ab und der Umgang mit der Jüngeren ruht seit Anfang August, da die Umgangsvereinbarung abgelaufen ist. Jetzt versucht die Mutter den Umgang mit beiden Kindern per Gericht und Eilantrag wieder zu erzwingen und dies auch ohne mündliche Verhandlung per Beschluss.

Nunmehr stellt sich mir die Frage, ob ich meine Ex-Frau zwingen kann den Kaufpreis zu senken um eine Zwangsversteigerung abzuwenden. Das Verhalten meiner Ex kann ich mir nur so erklären, dass sie hofft, das Haus noch zu einem überhöhten Preis verkaufen zu können. Gelingt das nicht, könnte sie bei einer Zwangsversteigerung das Haus selbst günstig erteigern. Letzteres könnte für mich und meiner Familie den Totalverlust bedeuten.

1.Kann meine Frau sich der Absenkung des Kaufpreises verweigern, wenn das Haus seit Mai 2013 keinen Käufer findet?

2.Wie teuer komm mich eine gerichtliche bzw. aussergerichtliche Einigung mit Anwaltsvertretung und welcher Gegenstandswert würde hier angesetzt?

a. Was kostet es, wenn ein Anwalt meine Ex anschreibt, eine Frist setzt und sie dann der Kaufpreissenkung zustimmt?

b.welche Kosten kommen bei einer diesbezüglichen Klage vor Gericht auf mich zu, wenn sowohl ich als auch die Gegenseite anwaltlich vertreten werden?

c. Welche Anwaltskosten kommen auf mich zu, wenn es zu einer aussergerichtlichen Einigung käme und ich z.B. 70.000€ für meine Haushälfte von meiner Ex geboten bekäme und ich
Fall 1: zustimme ?
Fall 2: nicht zustimme ?

3.Welche Voraussetzungen müssen vorliegen damit nach einer Zwangsversteigerun meine Ex-Gattin auf Schadensersatz verklagen kann, weil Sie die Zwangsversteigerung aufgrund des zu hohen Preises herbeiführte oder zumindest billigend in Kauf nahm?

4.Kann durch eine Klage gegen meine Frau, die Zwangsversteigerung unterbrochen werden?

Ich bedanke mich bereits jetzt für Ihre Bemühungen

Mit freundlichen Grüßen

16.08.2015 | 21:43

Antwort

von


(2231)
Schwarzer Bär 4
30449 Hannover
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ehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Fragen:

1.Kann meine Frau sich der Absenkung des Kaufpreises verweigern, wenn das Haus seit Mai 2013 keinen Käufer findet?

Es gibt keine rechtliche Handhabe, dass der eine Partner einem konkreten Kaufpreis zustimmt. Wenn er dies nicht tut, kann der andere Partner lediglich die Zwangsversteigerung bei Gericht anordnen lassen, wobei dieser Fall meist sehr ungünstig und kostenträchtig ist. Eine Klage auf Zustimmung zu einem außergerichtlichen Verkauf ist jedoch nicht möglich. Das alte Verfahren müsste sodann fortgeführt werden.


2.Wie teuer komm mich eine gerichtliche bzw. aussergerichtliche Einigung mit Anwaltsvertretung und welcher Gegenstandswert würde hier angesetzt?

Bei der außergerichtlichen Vertretung würde als Gegenstandswert Ihres Interesses, daher 50% des Hauswertes (nach Gutachten) genommen (sofern Ihr Anteil bei 50% liegt). Die Kosten nach RVG (Rechtsanwaltsvergütungsgesetz) betragen € 3.323,55.

Gerichtlich wären dies dann inklusive der außergerichtlichen Tätigkeit € 8.043,15.

a. Was kostet es, wenn ein Anwalt meine Ex anschreibt, eine Frist setzt und sie dann der Kaufpreissenkung zustimmt?

Das wäre dann ein einfacher Brief, der im Rahmen eines "einfachen" Schreibens zu werten ist. Die Gebühren lägen bei € 785,28, wobei in diesem Schreiben bereits der mögliche Prozess und das Kostenrisiko angedeutet werden sollte.

b.welche Kosten kommen bei einer diesbezüglichen Klage vor Gericht auf mich zu, wenn sowohl ich als auch die Gegenseite anwaltlich vertreten werden?

Wie bereits oben erwähnt, wären dies € 8.043,15.

c. Welche Anwaltskosten kommen auf mich zu, wenn es zu einer aussergerichtlichen Einigung käme und ich z.B. 70.000€ für meine Haushälfte von meiner Ex geboten bekäme und ich
Fall 1: zustimme ?

Hier wären bei bei einer 1,3 Geschäftsgebühr und 1,5 Einigungsgebühr (Streitwert € 70.000,00), mithin: € 4.465,36

Fall 2: nicht zustimme ?

Hier würde dann nur die Geschäftsgebühr anfallen.

Hier wären bei bei einer 1,3 Geschäftsgebühr ohne Einigungsgebühr von € 2.085,95

3.Welche Voraussetzungen müssen vorliegen damit nach einer Zwangsversteigerun meine Ex-Gattin auf Schadensersatz verklagen kann, weil Sie die Zwangsversteigerung aufgrund des zu hohen Preises herbeiführte oder zumindest billigend in Kauf nahm?

Sie müsste absichtlich und wissentlich gehandelt haben und Sie müsste Sie geschädigt haben wollen.

4.Kann durch eine Klage gegen meine Frau, die Zwangsversteigerung unterbrochen werden?

Das wäre möglich, wenn sich das Gericht darauf einlässt, das Verfahren zu erweitern. Allerdings gibt es die Möglichkeit, Teilurteile zu sprechen, die sodann erst über die Versteigerung entscheiden und dann erst über den Schadensersatz. Eine Unterbrechung könnte aber jederzeit wieder angeregt werden, da auch Ihre Frau wohl durchaus bereit ist, das Grundstück kostengünstig zu verkaufen.
Eine Verhinderung kann durch zusätzlichen Schadensersatz dadurch nicht erwirkt werden, allenfalls eine Verzögerung.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen


Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 17.08.2015 | 11:05

Zu Frage 3 sagen Sie, meine Exfrau müsste wissentlich gehandelt haben und mich geschädigt haben wollen. Wenn meine Exfrau von verschiedenen Maklern schon seit Anfang des Jahres 2015 darauf schriftlich per email hingewiesen wird, dass bei einem solch hohen Kaufpreis das Haus nicht zu verkaufen ist, ist dieses Verhalten doch "wissentlich"? Oder nicht? Zumal sie im Streit um das Umgangsrecht die prekäre Situation gegen mich verwendet und mir damit "schaden" will. Ihr ist auch bewußt, dass die Zeit drängt, sonst hätte sie nicht auf den Verkauf an einen Interessenten gedrängt, der nur 350.000€ bot, aber dann wieder "absprang". Gleichzeit hält sie den Kaufpreis bei 435.000€ hoch. Und schließlich denke ich, dass meine Exfrau damit spekuliert, das Haus für einen Apfel und ein Ei selbst zu ersteigern, fall sich kein "Blöder" findet, der das Haus zu dem überhöhten Preis kauft. Wenn sie nunmehr das Haus selbst für 250.000€ weit unter Wert steigert - kann ich Sie dann auf Schadensersatz zu verklagen, da durch ihre Weigerung für 395.000€ anzubieten ein freier Verkauf verhindert wurde?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.08.2015 | 11:44

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Nachfragen:

Wenn meine Exfrau von verschiedenen Maklern schon seit Anfang des Jahres 2015 darauf schriftlich per email hingewiesen wird, dass bei einem solch hohen Kaufpreis das Haus nicht zu verkaufen ist, ist dieses Verhalten doch "wissentlich"? Oder nicht? Zumal sie im Streit um das Umgangsrecht die prekäre Situation gegen mich verwendet und mir damit "schaden" will. Ihr ist auch bewußt, dass die Zeit drängt, sonst hätte sie nicht auf den Verkauf an einen Interessenten gedrängt, der nur 350.000€ bot, aber dann wieder "absprang". Gleichzeit hält sie den Kaufpreis bei 435.000€ hoch. Und schließlich denke ich, dass meine Exfrau damit spekuliert, das Haus für einen Apfel und ein Ei selbst zu ersteigern, fall sich kein "Blöder" findet, der das Haus zu dem überhöhten Preis kauft.

Das wäre in diesem Fall auf jeden Fall auch wissentlich, allerdings sollte Ihnen dies schriftlich vorliegen, ggf. könnte aber auch der jeweilige Makler als Zeuge vernommen werden.


Wenn sie nunmehr das Haus selbst für 250.000€ weit unter Wert steigert - kann ich Sie dann auf Schadensersatz zu verklagen, da durch ihre Weigerung für 395.000€ anzubieten ein freier Verkauf verhindert wurde?

Die Versteigerung würde in diesem Fall sicherlich auch öffentlich sein. Es wäre mir kein Verfahren bekannt, wo der Miteigentümer unter Ausschluss Dritter das Objekt weit unter Wert ersteigern könnte.

Wenn dies aber aus welchen Gründen auch immer so kommen sollte, wäre sie Ihnen gegenüber schadensersatzpflichtig in Höhe der Differenz zwischen Wert und Kaufpreis.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall weitere rechtliche Hilfe brauchen sollten, schreiben Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber auch weiterhin bei kostenfreien Nachfragen zur Verfügung stehen möchte und meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.


Über eine ggf. positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen


Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 18.08.2015 | 09:11

Sehr geehrter Fragesteller,

bitte kontaktieren Sie mich per Email, damit ich Ihnen für Ihre Zufriedenheit ein Angebot unterbreiten kann.

Mit freundlichen Grüßen

Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 19.08.2015 | 01:21

Sehr geehrter Herr Bock,

ich hatte Ihnen bereits heute Nachmittag eine weitere Stellungnahme per Email zugesandt.

Ich möchte Sie bitten, hier ggf. in den "Spam-Ordner" zu schauen.
Ansonsten bitte ich um einen kurzen Anruf.

Mit freundlichen Grüßen

Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt

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