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Käufer zahlt Hauskaufpreis NICHT-Kann ich einfach wieder in MEIN Haus Einziehen

| 13.01.2020 20:47 |
Preis: 100,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
BITTE DIESE FRAGE NUR BEANTWORTEN VON EINEM ANWALT, DER EINEN GLEICH GELAGERTEN FALL HATTE UND GENAU WEISS: ICH DARF EINFACH IN MEIN HAUS WIEDER EINZIEHEN; da der Kaufpreis NICHT VOLLSTÄNDIG bezahlt wurde und das, was bezahlt wurde, völlig in der Schadenersatzgegenforderung MEINERSEIT verrechnet wird. Die Schadenersatzforderung ist natürlich auch VOLLSTÄNDIG rechtlich nachweisbar !!

Mein Problem ist folgendes:
Ich habe im Februar 2018 mein Haus Verkauft um damit meine gesamten Schulden zu tilgen und um nicht in die Zahlungsunfähigkeit abzurutschen und dieser Vorzubeugen.
Der Verkaufspreis hätte die Schulden getilgt. Aus diesem Grund habe ich einen Verkauf auch beschleunigt und mit -35% (somit weit) unter Wert verkauft. Es handelte sich um eine gutgehende und Umsatzstarke Pension in der Stadtmitte an der Fussgängerzone einer grossen Stadt.
Mein Name war bis zum Verkauf an eine Gesellschaft und Investor noch sauber und ohne jegliche Schufa Einträge. Bis zu diesem Tag war ich auch Kreditwürdig.
Wollte aber mit dem Verkauf alle Schulden Tilgen.
Mit dem Verkauf hatte ich auch ca 60% weniger an Umsätzen.
Der Käufer hat nun bis heute nur in Kleinraten ca 50% des Kaufpreises in 2018 bezahlt. Und in 2019 fast nichts. Auf Zahlungsaufforderungen reagiert er nicht.
Eine Wandlung des Kaufvertrages ist für mich nur schwer möglich, da ich die erhaltenen Zahlungen zur Rückzahlung von Krediten genutzt habe.
Und eine Pfändung des Restkaufpreises ist auch schwierig, da dies in der Schweiz vor Gericht durchgeführt werden müsste, da es sich um (zwar Deutsche Gesellschaft) aber als eingetragene Schweizer Gesellschaft und Sitz in der Schweiz handelt, auch wenn die Gesellschafter Deutsche sind.
Ich habe weder das Geld für die Rückzahlung, noch das Geld für denn benötigten schweizer Anwalt und Prozess in der Schweiz.
Die damals vermittelnde Maklerin ( einer namhaften und in ganz Deutschland Vertretenen Maklerbüros) hat dem Käufer, dem sie auch viele andere Häuser vermittelt, den Schlüssel unberechtigt übergeben.
Damit hat dann der Käufer das Haus Gewinnbringend weiter Vermietet.
Und ich hatte keine Möglichkeit mehr, das Haus als Pension zu vermieten. Und somit keine Einnahmengrundlage mehr.
Nun meine Frage:
Was kann ich an Schadenersatz verlangen ?
Es geht mir hier bei meiner Frage REIN um die Frage des Schadensersatzes !! NICHT um die Frage wie komme ich zum Restkaufpreis, Oder wie erreiche ich eine Annullierung des Kaufvertrages (Rücktritt vom Kaufvertrag), darum geht es auch nicht. Damit ist bereits ein Anwalt des Immobilienrechtes beauftragt.
Ich wollte jetzt als Schadensersatz, neben den Zinsen, auch Schadenersatz für die unerlaubte Nutzung und Weitervermietung meines (noch in meinem Eigentum stehenden) Hauses verlangen. Aber mein Anwalt sagt, das ginge so nicht mit dem Schadenersatz.
Ich wollte den Betrag meiner bis zum Verkauf monatlich erzielten Mieteinnahmen, abzüglich anfallenden Ausgaben ansetzen.
Hier ein Rechenbeispiel:
Monatliche Einnahmen 7.500,00€ abzüglich 3.500,00€ Aufwendungen für Personalkosten und Verbrauchskosten (wie bettwäsche, strom, wasser usw) und dann den Sich daraus ergebenden Gewinn in Höhe von 4.000,00€ mal ab Zahlungsverzug 1.05.2018 bis heute (30.11.2019) gleich 19 Monate mal die 4.00,00€ Gewinn nach Steuern; wären 76.000,00€.
Kann ich diese 76.000€ als Schadensersatz verlangen ? Oder zumindest die Nettomiete, die er in meinem noch Haus einnimmt ? Auch ca 4.000,00€ monatlich ?
Und seit dem, da er nicht bezahlt hat, bin ich in erhebliche Zahlungsschwierigkeiten gerutscht, habe dadurch unzählige Schufaeinträge bekommen; bin dadurch überall, auch bei meiner Bank, absolut Kreditunwürdig geworden. Mein bis dahin guter Name und Geschäftsname ist absolut KAPUTT und im „Eimer".
Ich bin dadurch finanziell völlig am Ende.
Kann ich hierfür eine Schadensersatz Summe berechnen für meinen zerstörten Leumund ? Ich dachte an eine Höhe des Schadensersatzes von ca 50.000,00€ ! Ist das gerechtfertigt ? Oder zu niedrig oder zu hoch? Oder überhaupt möglich ?
Das wären meine zwei wichtigsten Fragen. Vielen Dank. Wer kann mir das pauschal, auch ohne Unterlagen, beantworten.
Es geht REIN um Schadensersatz, weil der Käufer mich durch Nichtzahlung des Kaufpreises fast in die Insolvenz treibt (geschäftlich wie auch privat).
Ich benötige vorab lediglich eine Auskunft, ob und wie hoch ich den Schadensersatz ansetzen kann. Und ob ich Mietausfall in der von mir genannten Höhe ansetzen kann (wie oben genannt) und Ob das rechtlich möglich ist. Diese Sache kann dann auch vor dem deutschen Gericht verhandelt werden und nicht in der Schweiz.
Und ob ich Mietausfall in der von mir genannten Höhe ansetzen kann.
Der Kaufpreis war 380.000,00€.
Der Wert des Hauses 540.000,00€
Ich habe damals nur so billig verkauft um schnell zu Geld zu kommen und nicht in die Schuldenfalle zu rutschen.
Der Veraktungstag war der 16.02.2018.
Als Zahltag wurde der 01.05.2018 festgelegt. Zu diesem Tag wurde nicht bezahlt.
Im Vertrag wurde festgelegt, das das Haus vor Zahlung leer sein muss. Also sind wir ausgezogen und haben der Maklerin den Schlüssel anvertraut um dem Käufer das leere Haus zu zeigen. Sie durfte dem Käufer den Schlüssel nicht aushändigen. Und nur durch die unberechtigte Schlüsselübergabe der Maklerin, hat der Käufer schon vor Zahlung Zugriff auf mein Haus bekommen
Und nur so konnte er unberechtigt Weitervermieten
Nachstehend meine Frage von vor 8 Wochen. Diese ist bereits vollständig geklärt und rechtlich abgeklärt. HEUTE geht es NUR noch darum: kann ich einfach in mein Haus, da es wieder leer ist, mit meinen ORIGINALSCHLÜSSELN und dann muß der Käufer, der NICHT bezahlt hat, ja mich verklagen.??


DIES WAR DIE VORGESCHICHTE UND IST GEKLÄRT; evtl wird dieser Sachverhalt jedoch zur Beurteilung der NEUEN obigen Frage und Sache benötigt:
(Dies war meine damalige Frage vor 8 Wochen und wurde zur Zufriedenheit beantwortet und Schdenserstatz ist hier in VOLLEM UMFANG in Gegenrechnung zu bringen)
Ich habe im Februar 2018 mein Haus Verkauft um damit meine gesamten Schulden zu tilgen und um nicht in die Zahlungsunfähigkeit abzurutschen und dieser Vorzubeugen.
Der Verkaufspreis hätte die Schulden getilgt. Aus diesem Grund habe ich einen Verkauf auch beschleunigt und mit -35% (somit weit) unter Wert verkauft. Es handelte sich um eine gutgehende und Umsatzstarke Pension in der Stadtmitte an der Fussgängerzone einer grossen Stadt.
Mein Name war bis zum Verkauf an eine Gesellschaft und Investor noch sauber und ohne jegliche Schufa Einträge. Bis zu diesem Tag war ich auch Kreditwürdig.
Wollte aber mit dem Verkauf alle Schulden Tilgen.
Mit dem Verkauf hatte ich auch ca 60% weniger an Umsätzen.
Der Käufer hat nun bis heute nur in Kleinraten ca 50% des Kaufpreises in 2018 bezahlt. Und in 2019 fast nichts. Auf Zahlungsaufforderungen reagiert er nicht.
Eine Wandlung des Kaufvertrages ist für mich nur schwer möglich, da ich die erhaltenen Zahlungen zur Rückzahlung von Krediten genutzt habe.
Und eine Pfändung des Restkaufpreises ist auch schwierig, da dies in der Schweiz vor Gericht durchgeführt werden müsste, da es sich um (zwar Deutsche Gesellschaft) aber als eingetragene Schweizer Gesellschaft und Sitz in der Schweiz handelt, auch wenn die Gesellschafter Deutsche sind.
Ich habe weder das Geld für die Rückzahlung, noch das Geld für denn benötigten schweizer Anwalt und Prozess in der Schweiz.
Die damals vermittelnde Maklerin ( einer namhaften und in ganz Deutschland Vertretenen Maklerbüros) hat dem Käufer, dem sie auch viele andere Häuser vermittelt, den Schlüssel unberechtigt übergeben.
Damit hat dann der Käufer das Haus Gewinnbringend weiter Vermietet.
Und ich hatte keine Möglichkeit mehr, das Haus als Pension zu vermieten. Und somit keine Einnahmengrundlage mehr.
Nun meine Frage:
Was kann ich an Schadenersatz verlangen ?
Es geht mir hier bei meiner Frage REIN um die Frage des Schadensersatzes !! NICHT um die Frage wie komme ich zum Restkaufpreis, Oder wie erreiche ich eine Annullierung des Kaufvertrages (Rücktritt vom Kaufvertrag), darum geht es auch nicht. Damit ist bereits ein Anwalt des Immobilienrechtes beauftragt.
Ich wollte jetzt als Schadensersatz, neben den Zinsen, auch Schadenersatz für die unerlaubte Nutzung und Weitervermietung meines (noch in meinem Eigentum stehenden) Hauses verlangen. Aber mein Anwalt sagt, das ginge so nicht mit dem Schadenersatz.
Ich wollte den Betrag meiner bis zum Verkauf monatlich erzielten Mieteinnahmen, abzüglich anfallenden Ausgaben ansetzen.
Hier ein Rechenbeispiel:
Monatliche Einnahmen 7.500,00€ abzüglich 3.500,00€ Aufwendungen für Personalkosten und Verbrauchskosten (wie bettwäsche, strom, wasser usw) und dann den Sich daraus ergebenden Gewinn in Höhe von 4.000,00€ mal ab Zahlungsverzug 1.05.2018 bis heute (30.11.2019) gleich 19 Monate mal die 4.00,00€ Gewinn nach Steuern; wären 76.000,00€.
Kann ich diese 76.000€ als Schadensersatz verlangen ? Oder zumindest die Nettomiete, die er in meinem noch Haus einnimmt ? Auch ca 4.000,00€ monatlich ?
Und seit dem, da er nicht bezahlt hat, bin ich in erhebliche Zahlungsschwierigkeiten gerutscht, habe dadurch unzählige Schufaeinträge bekommen; bin dadurch überall, auch bei meiner Bank, absolut Kreditunwürdig geworden. Mein bis dahin guter Name und Geschäftsname ist absolut KAPUTT und im „Eimer".
Ich bin dadurch finanziell völlig am Ende.
Kann ich hierfür eine Schadensersatz Summe berechnen für meinen zerstörten Leumund ? Ich dachte an eine Höhe des Schadensersatzes von ca 50.000,00€ ! Ist das gerechtfertigt ? Oder zu niedrig oder zu hoch? Oder überhaupt möglich ?
Das wären meine zwei wichtigsten Fragen. Vielen Dank. Wer kann mir das pauschal, auch ohne Unterlagen, beantworten.
Es geht REIN um Schadensersatz, weil der Käufer mich durch Nichtzahlung des Kaufpreises fast in die Insolvenz treibt (geschäftlich wie auch privat).
Ich benötige vorab lediglich eine Auskunft, ob und wie hoch ich den Schadensersatz ansetzen kann. Und ob ich Mietausfall in der von mir genannten Höhe ansetzen kann (wie oben genannt) und Ob das rechtlich möglich ist. Diese Sache kann dann auch vor dem deutschen Gericht verhandelt werden und nicht in der Schweiz.
Und ob ich Mietausfall in der von mir genannten Höhe ansetzen kann.
Der Kaufpreis war 380.000,00€.
Der Wert des Hauses 540.000,00€
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Der Veraktungstag war der 16.02.2018.
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Und nur so konnte er unberechtigt Weitervermieten
13.01.2020 | 21:56

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Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne möchte ich Ihre Frage auf der Grundlage Ihrer Angaben beantworten. So wie ich Sie verstehe geht es Ihnen um zwei Punkte:

1. Um die Frage, ob Sie mit Ihrem Schlüssel in das Haus dürfen.
2. Schadenersatz für entgangene Mieten
3. Schadenersatz für "beschädigten Leumund

Zu 1)

Sowohl jetzt als auch im Falle einer Rückabwicklung des Kaufvertrages ist Ihre einzige Möglichkeit eine Räumungsklage gegen den Besitzer des Hauses zu betreiben, um rechtsmäßig den Besitz an Ihrer Immobilie zurückzuerlangen. Dennoch entscheiden sich viele Eigentümer zu einer sogenannten "kalten Räumung" ohne Räumungstitel. Dies hat jedenfalls den Vorteil, dass Sie den Besitz sofort zurückerlangen und das Haus auch sofort wieder vermieten könnten. Der Nachteil besteht allerdings auch darin, dass Sie nach einer Entscheidung des BGH verschuldensunabhängig für dadurch entstehende Schäden an den Einrichtungsgegenständen des Besitzers haften. Es handelt sich nämlich um eine verbotene Selbsthilfe nach § 229 BGB . Die kalte Räumung ist demnach praktisch möglich, aber juristisch risikobehaftet. Am besten Sie besprechen den Sachverhalt mit Ihrem Anwalt vor Ort um abschätzen zu können, welche Konsequenzen zu erwarten sind.

zu 2)

Grundsätzlich besteht auch ein Anspruch auf den entgangenen Gewinn. Als entgangen gilt der Gewinn, der nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge oder nach den besonderen Umständen, insbesondere nach den getroffenen Anstalten und Vorkehrungen, mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte. Die Höhe ist genau zu bestimmen, weshalb es in der Praxis nicht unüblich, das hierfür Sachverständigengutachten eingeholt werden. Zwar könnten Sie die von Ihnen beschriebenen Zahlen so im Rahmen der juristischen Auseinandersetzung darlegen, jedoch müssen Sie sie auch konkret beweisen. Es kommt dann auf den Einzelfall an, ob ein Sachverständigengutachten aus Sicht des Gerichts notwendig ist oder nicht.

zu 3)

Einen Schadenersatzanspruch wegen des in dieser Weise beschädigten "Rufes" sieht das deutsche Zivilrecht nicht vor.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen Überblick gewähren.
Wenn noch etwas unklar ist, rufen Sie mich gerne an oder nutzen die Rückfragefunktion.

Ich wünsche Ihnen alles Gute und hoffe, dass Sie an Ihr Recht kommen.

Herzliche Grüße
Michael Krämer
Rechtsanwalt


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