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Kann der Verpächter einen pauschal vereinbarten Betrag für Nebenkosten nach Verbrauch abrechnen?


08.09.2006 10:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Meine Frau und ich haben von Juni2002 bis 31.12.2005 ein Lokal angepachtet. Laut Pachtvertrag war der Pächter verpflichtet, einmal im Jahr eine Nebenkostenabrechnung vorzulegen.
Dieser vertraglich geregelten Vereinbarung ist er trotz mehrfacher Aufforderung nicht nachgekommen. Stattdessen hat er die eingesetzte Pauschale von 100.- Euro eigenmächtig dahingehend abgeändert, dass er 25.- Euro zzgl. MwSt. für den Wasserverbrauch angesetzt hat. Nachdem das vorne und hinten nicht ausreichte, mußten wir in den entsprechenden Abrechnungszeiträumen jedes Mal zwischen 500 und 700 Euro für den Wasserbrauch nachbezahlen. Die anderen 75.- Euro hat er für Kosten für die Heizung angesetzt. ( es gibt aber keine Ableseanzeiger o.ä. Verbrauchsanzeiger)

Die anderen Nebenkosten ( Strom, Gas, Müll, Versicherungen, Gema, ) wurden direkt mit den Versorgern von uns abgerechnet.

Meine Fragen: Kann der Verpächter einen als pauschal angesetzten Betrag eigenmächtig in einem Teilbetrag einem bestimmten Verbrauch zuordnen ( hier Wasserbrauch) um den anderen Restbetrag ohne den Nachweis zu erbringen somit einbehalten? ( Heizung )

Können wir jetzt noch gerichtlich dagegen vorgehen. ( Nebenkostenabrechnung einfordern und zuviel bezahlte Nebenkosten zurückfordern)

Ich habe gelesen, dass Duldung ( durch das Bezahlen der Wasserabrechnungn) nicht gleich Zustimmung ist. Unser Verpächter ist als stadtbekannter Choleriker bekannt und wir wollten während der Vertragslaufzeit nichts unternehmen, was uns hätte zu Schaden kommen können ( Ruf). Wir haben Ihn aber sowohl mündlcih als auch schriftlich gebeten gehabt, uns eine Nebenkostenabrechnung vorzulegen.
08.09.2006 | 12:37

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage. Ich hoffe, zu einer schnellen Klärung Ihres Falles beitragen zu können. Zur Lösung:

Beim Pachtvertrag ist ebenso wie beim Mietvertrag nach dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz das abgerechnet wird, was tatsächlich angefallen ist. Freilich ist diesbezüglich ein Spielraum gegeben für Pauschalvereinbarung. Soweit diese nicht vorliegen, bzw. klar zugeordnet sind, kann der Verpächter natürlich nicht eigenmächtig umbuchen. Weiterhin ist über den konkreten Verbrauch ein Nachweis zu erbringen. Dabei sind Abrechnungsfristen einzuhalten. Eine Duldung ist in dem Bereich meist keine Zustimmung, das hängt aber freilich von den Zahlungsmodalitäten und den Einzelumständen ab. Grundsätzlich dürfte aber ein Einbehalt, ggf. eine Rückforderung möglich sein. Dies muss ein Anwalt Ihres Vertrauens konkret prüfen.

Für Rückfragen stehe ich natürlich im Rahmen der kostenlosen Nachfragemöglichkeit gerne zur Verfügung. Ist eine weitere, dringend zu empfehlende Vertretung gewünscht, kontaktieren Sie mich einfach über die untenstehende E-Mail!


Mit freundlichen Grüßen
RA Hellmann


Burgwedel 2006
mailabc@anwaltskanzlei-hellmann.de (entferne abc)


Die vorstehende summarische Lösung ist beschränkt durch die von Ihnen gegebenen Informationen. Außerdem wird, wie die Plattform-Bedingungen es vorsehen, nur ein erster Überblick geboten. Außerdem ist der Umfang der Antwort auch abhängig von der Höhe des gebotenen Honorars. Daher kann diese Beratung das umfassende, verbindliche und abschließende Beratungsgespräch durch den Rechtsanwalt Ihres Vertrauens keineswegs ersetzen. Bitte beachten Sie dies!


Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 08.09.2006 | 16:32

Sehr geehrter Herr Hellmann, vielen Dank für Ihre schnelle und kompetente Antwort.
Ich habe den Pachtvertrag noch einmal durchgelesen.
Unter Nebenkosten steht wortwörtlich:
" daneben( Pachtzins) hat der Pächter die in Anlage 3 zu diesem vertrag aufgeführten Betriebs-u. Nebenkosten zu tragen.
1.) die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstückes,
2.) die Kosten der Entwässerung
3.) die Kosten der Wasserversorgung
4.) die Kosten der zentralen Heizungsanlage
5.) die Kosten des Betriebes der zentralen Warmwasserversorgung
6.) die Kosten verbundener Heizungs. und Warmwasserversorgungsanlagen.

Da wir unser Warmwasser über eigens bei uns im Lokal installierte Warmwasserboiler bezogen haben, dürfte Punkt 5.) und 6.) nicht ins Gewicht fallen.

Die Nebenkosten wurden ganz normal monatlich bezahlt. Über den Wasserverbrauch (Frisch-u. Abwasser ) gab es einmal im jahr eine Abrechnung. Wenn wir diese nicht sofort bezahlt haben, kam sofort ein Schreiben vom Anwalt unseres Verpächters.

Mehr war nicht.
Das zum Thema Einzelumstand und Zahlungsmodalitäten.

Mit diesen Informationen darf ich meine Nachfrage noch einmal konkretisieren.

Bestehen berechtigte Aussichten auf Klageerfolg ( Rückforderung eines Teiles der zuviel bezahlten Nebenkosten,weil der Verpächter ohne weiteren Nachweis und Abrechnung, den Betrag für die Nebenkosten in einem frei definierten Betrag für Wasser ansetzte ( je tiefer er ansetzt, umso mehr müßten wir nachzahlen ) und den Rest für die anderen Betriebskosten, deren Nachweis er schuldig geblieben ist.

( wie schon einmal erwähnt, waren an den Heizkörper KEINE Messgeräte angebracht, auf Grund derer ein Verbrauch abgelesen und berechnet werden kann.) Im Vertrag ist auch nicht erwähnt, wie der Verbrauch abgerechnet wird.

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.09.2006 | 13:49

Sehr geehrter Fragesteller,

danke für Ihre Nachfrage. Nochmal: die Abänderung kann schon durch stillschweigende Einigung erfolgen, wenn sie jahrelanger, unwidersprochener Übung entspricht! Eine Nachzahlung ist aber bei einer Pauschale unzulässig! Da müssten Nachweise vorgelegt werden.

Wenn Sie auf eine Abschlussabrechnung gezahlt haben, können Sie diesen Betrag allerdings nicht mehr zurückverlangen (Anerkenntnis). Wenn aber für ein laufendes/folgendes Jahr nicht abgerechnet wird (entgegen dem Vertrag), können Sie dies aber verlangen und bis dahin ein Zurückbehaltungsrecht (wegen der geleisteten und für die noch zu leistenden) Abschläge geltend machen. Er muss dann eine richtige Abrechnung vorlegen.

Also: Wenn er für die noch nicht abgerechneten Abrechnungszeiträume keine ordentliche Abrechnung vorlegt: NK-Vorauszahlung einbehalten und ggf. auf Abrechnung und Rückforderung klagen! Die bereits geleisteten Rückzahlungen sind aber nicht mehr einzufordern.

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