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Ist ein alter 'einfacher' Zeitmietvertrag bei Nachmieterübernahme weiterhin gültig?


22.01.2006 08:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich benötige einen möglichst verbindlichen, rechtlichen Rat bzgl. einem altem "einfachen" Zeitmietvertrag, den ein Nachmieter mittels ergänzender Vereinbarung übernehmen soll.

Ausgangslage: im November 1999 (also vor dem 31. August 2001) schloss ich einen bis dahin gültigen "einfachen" Zeitmietvertrag mit meinem Mieter ab (befristetes Mietverhältnis bis 31.12., das sich jeweils um 1 Jahr automatisch verlängert).

Dieser Vertrag gilt weiterhin; heute kann er nicht mehr vereinbart werden, obwohl er aus meiner Sicht für beide Vertragsseiten Vorteile mit sich bringt: (a) für Mieter sicherer Schutz vor Vermieterkündigungen (b) für Vermieter Planbarkeit der Mieteinnahmen.

Meine geplante schriftliche Abmachung (ergänzende Vereinbarung) mit dem Nachmieter sieht nun neben einer Mieterhöhung vor, dass er bereit ist, in den laufenden Mietvertrag einzutreten.

Meine Fragen:

(1) ist der alte "einfache" Zeitmietvertrag auch für den Nachmieter grundsätzlich weiterhin gültig?
(2) was gilt nicht mehr, wie z.B. die seit 1.06.2005 auf 3 Monate reduzierte (Vermieter-) Kündigungsfrist, und. kann in der (ergänzenden) Vereinbarung "reaktiviert" werden?
(3) Sofern (1) gilt: kann in diese Vereinbarung auch eine zusätzliche Kündigungsausschlussvereinbarung für die erste Mietzeit (z.B. bis 31.12.2007) aufgenommen werden (danach gilt "einfacher" Zeitmietvertrag)?

Vielen Dank im voraus.

MfG landlord

Sehr geehrter Ratsuchender,


den von Ihnen angedachten Weg sollten Sie nicht beschreiten.

Eine Vertragsübernahme wäre zwar ansich möglich; da Sie aber geleichzeitig mit der Übernahme den Mietzins erhöhen wollen, kann dieses zu echten Problemen führen, da ein Teil der Rechtsprechung diese -wenn auch im beiderseitigen Einvernehmen getroffene- Erhöhung dann als ABSCHLUSS EINES UNBEFRISTETEN NEUEN VERTRAGES werten (AG Tempelhof, Urt. 30. 06.96, Az.: 17 C 78/95).

Da dieses offenbar nicht im Interesse der Parteien (derzeit; bei einer Kündigung kann es dann schon ganz anders aussehen) ist, würde ich von einem solchen Vorgehen abraten.

Schließen Sie einen völlig neuen Vertrag, wobei in diesem Betarg dann vereinbart werden kann, dass für einen Zeitraum von vier Jahren beiderseits die ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist.

Auf dieser Weise besteht zwar kein befristeter Vertrag, jedoch entsteht eine Rechtssicherheit für vier Jahre.

Ansonsten könnten Sie den alten Vertrag übertragen, sollten sich dann aber davor hüten, gleichzeitig Vertragsmodifikationen im Übernahmevertrag einzubauen. Der alte Vertrag gilt dann nur zu den alten Bedingungen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
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