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Ist die Kündigung fristgerecht erfolgt?


15.03.2006 21:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben an einen Mieter eine komplett möblierte 3 Zimmer Whg. in unserem Haus vermietet.

Bezüglich der Mietzeit steht im Vertrag:
"das Mietverhältnis beginnt am 01.12.2005"
"das Mietverhältnis läuft aus zum 31.05.2006"
"der Mietvertrag verlängert sich jedoch automatisch um je drei Monate wenn er nicht mit drei Kalendermonaten vor Ablauf schriftlich gekündigt wird"

Der Mieter hat am 15.03.2006 per Einschreiben die Wohnung zum 31.05.gekündigt.


Meine Frage:
Ist diese Kündigung fristgerecht -oder-
hätte sie spätestens zum dritten Werktag im März
erfolgen müssen -oder-
ist sie erst zum 31.08.2006 wirksam ?

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Hinsichtlich der Vertragsdauer bzw. des Kündigungszeitraums haben Sie eine individuelle vertragliche Vereinbarung getroffen. Zur Beurteilung Ihrer Fragen ist deshalb in erster Linie auch nur diese vertragliche Regelung heranzuziehen. Aus Ihrem letzten Zitat ergibt sich demnach, dass eine schriftliche Kündigung drei Kalendermonate vor Ablauf vorliegen muss. Das heißt, bei einem Ablauf zum 31.05. müßte die Kündigung noch im Februar erfolgt sein. Die Kündigung vom 15.03. wäre somit für ein Mietende zum 31.05. zu spät erfolgt. Diese Kündigung könnte das Mietverhältnis erst zum 31.08. wirksam beenden.

Sie müssen aber noch einen ganz anderen Aspekt berücksichtigen. Gemäß § 575 BGB kann ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit nur eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume selbst nutzen oder beseitigen will und er dem Mieter den Grund bei der Befristung schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis auf unbestimte Zeit geschlossen. Und in Ihrem Fall würden dann auch die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten. Das heißt, eine Kündigung wäre dann spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573c BGB). Die Kündigung vom 15.03. wäre dann also zum 30.06. zulässig.

Die Ausführungen zu § 575 BGB gelten aber wiederum dann nicht, wenn die Wohnung nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurde. Hierbei ist die Rechtsprechung zur Dauer sehr unterschiedlich. Teilweise wird auch bei einem Jahr noch ein vorübergehender Gebrauch bejaht. Letztlich ist hier aber auf den Einzelfall abzustellen. Eine endgültige rechtliche Einordnung ist mir hier anhand Ihres Vortrages nicht möglich.

Wenn Sie einen Rechtstreit vermeiden möchten, sollten Sie darüber nachdenken, ob Sie die Kündigung zum 30.06. hinnehmen wollen. Dann würden Sie dem Risiko aus dem Weg gehen, dass der Richter später Ihren Mietvertrag als unzulässigerweise befristeten einstuft und damit die Kündigung zum 30.06. als wirksam erachtet.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen hiermit im Rahmen dieser Plattform weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Ina Hänsgen
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 16.03.2006 | 16:03

Sehr geehrte Frau Hänsgen,

vielen Dank für die schnelle und informative Auskunft.
Natürlich möchte ich unnötigen Aufwand und einen Rechtsstreit möglichst vermeiden, deshalb noch eine Nachfrage:

Ist auch unter Annahme des ungünstigsten Falles
(z.B. ..Wohnung nur zum vorübergehender Gebrauch..)
eine Kündigung des Mieters zum 31.05. möglich oder kann er nun doch erst zum 30.06.kündigen?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.03.2006 | 16:43

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Ich möchte meine Antwort zur Klarstellung noch einmal wie folgt zusammenfassen:

1. Der für Sie günstige Fall:
Die Befristung des Mietvertrages ist wirksam.
Aufgrund der Vertragsklausel ist die Kündigung vom 15.03. für eine Beendigung zum 31.05. zu spät. Die Kündigung wird erst zum 31.08. wirksam.

2. Der für Sie ungünstige Fall:
Die Befristung ist unwirksam. Es gelten die üblichen Kündigungsfristen des § 573c Abs. 1 BGB.
Für eine Beendigung zum 31.05. wäre eine Kündigung spätestens am dritten Werktag im März nötig gewesen. Die Kündigung vom 15.03. beendet das Mietverhältnis deshalb wirksam erst zum 30.06.06.
ACHTUNG: Sollte der von Ihnen vermietete Wohnraum, Teil der von Ihnen selbst bewohnten Wohnung sein, dann wäre die Kündigung vom 15.03. bereits zum 31.05. wirksam. In einem solchen Fall sieht das Gesetz in § 573c Abs. 2 BGB sogar eine Kündigungsmöglichkeit spätestens am 15. des Monats zum Ablauf dieses Monats vor.

Ich hoffe, ich konnte die noch bestehenden Unklarheiten hiermit ausräumen.

Selbstverständlich stehe ich Ihnen gern für weitere Mietrechtsfragen außerhalb dieser Plattform in meiner Kanzlei zur Verfügung. Die Kontaktdaten entnehmen Sie bitte meinem Internetauftritt im Rahmen dieser Plattform bzw. unter www.kanzlei-haensgen.de.

Mit freundlichen Grüßen

Ina Hänsgen
Rechtsanwältin

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