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Ist die Abgeltungsklausel vom BGH-Utrteil betroffen?


28.03.2007 13:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,

ich habe meine Wohnung zum 1.5. fristgerecht gekündigt. Der Vermieter lässt mich bereits zu 15.4. aus dem Vertrag (so muss ich keine doppelte Miete zahlen), möchte aber die Wände bei Auszug gestrichen haben. Ich wohne seit Dez. 2004 darin, es war Erstbezug und die Wände sehen noch sehr gut aus. Im Mietvertrag sind Fristen und Abgeltungsklauseln enthalten (genauer Wortlaut siehe weiter unten). Eine Maler-Firma bietet mir den Anstrich für 250 Euro an.

Nun meine Fragen:

- Betrifft das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.10.2006 (gerichtliches Aktenzeichen: VIII ZR 52/06), nach dem Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen und Prozentsätzen unwirksam sind, auch meinen Fall?

- Falls ja: Ich will möglichst keinen Ärger mit dem Vermieter. Und angesichts der Summe von 250 Euro (abzüglich einer Abgeltung wie im Vertrag vorgesehen) frage ich mich, ob ich mich auf einen eventuellen (Rechts-)Streit mit dem Vermieter einlassen soll. Schließlich lässt er mich vorzeitig aus dem Vertrag und bisher ist das Verhältnis auch gut. Wie schätzen Sie das ein?



In meinem Mietvertrag steht wortwörtlich:

"Schönheitsreparaturen, nämlich Innenanstrich der Fenster, Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen sowie sämtlicher Anstriche innerhalb der Wohnung einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln, hat der Mieter während der laufenden Mietzeit auf eigene Kosten handwerksgerecht auszuführen oder von einem Fachmann ausführen zu lassen. (...)

Grundsätzlich werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen fällig:
- in Küchen, Bädern, Toiletten und Duschen alle 3 Jahre
- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen, offenen Balkonen und Loggien alle 5 Jahre
- in anderen Räumen alle 7 Jahre

Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen unter Zugrundelegung des Fristenplans noch nicht fällig, trägt der Mieter die Renovierungskosten anteilig entsprechend seiner Nutzungsdauer nach Jahren und Monaten. Es ergeben sich beispielhaft folgende Anteile:

1 Monat: Küche, Dusche, Bad, WC 2,77 %, Wohn-, Schlafzimmer, Flur, Diele, Balkon, usw. 1,67 %, Sonstige Räume 1,19 %

1 Jahr: Küche, Dusche, Bad, WC 33,3 %, Wohn-, Schlafzimmer, Flur, Diele, Balkon, usw. 20,00%, Sonstige Räume 14,29%

(ETC.)

Zur Ermittlung der Kosten für die Schönheitsreparaturen lässt der Vermieter von einem Fachbetrieb einen Kostenvoranschlag erstellen. (...)

Der Mieter ist von der Verpflichtung zur anteiligen Kostentragung befreit, wenn er die Schönheitsreparaturen bei Auszug selbst vornimmt.

Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der o.g. Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist der Vermieter auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern
oder zu verkürzen.“


Vielen Dank für Ihre Bemühungen!

Viele Grüße. H.T.
Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage und möchte diese auf der Grundlage des von Ihnen dargestellten Sachverhaltes sowie unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Die von Ihnen dargestellten Klauseln stellen meines Erachtens keine starre Fristenregelung dar, denn es besteht die Möglichkeit, die Fristen nach dem grad der Abnutzung zu verlängern. Es ist in Ihrem Vertrag keine Regelung enthalten, die Sie zwingt, ohne Berücksichtigung des Einzelfalles auf jeden Fall nach den bestimmten Fristen Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Insofern trifft Sie die Pflicht, die Schönheitsreparaturen vorzunehmen.

Sofern Schönheitsreparaturen noch nicht fällig waren, kann eine Quotenregelung im Vertrag festgelegt werden, sofern diese nicht ebenfalls starre Fristen enthält, was in den von ihnen zitierten Regelungen nicht der Fall ist. Wichtig dabei ist, dass sie als Mieter die Möglichkeit haben müssen, selber einen Kostenvoranschlag beizubringen oder die Arbeiten selbst vorzunehmen.

Insgesamt sind Sie also verpflichtet, nach der Abgeltungsklausel einen Anteil an den Reparaturen zu zahlen. Daher rate ich Ihnen, sich mit Ihrem Vermieter hinsichtlich der Modalitäten des Streichens der Wände zu einigen und es nicht auf einen Rechtsstreit einzulassen. Sie sollten dabei die Kosten, die nach dem Vertrag sonst auf Sie zukommen würden, berücksichtigen und entscheiden, ob es für Sie günstiger ist, die Wohnung zu streichen.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen die hier nur mögliche erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Nicole Maldonado
- Rechtsanwältin -
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