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Auswirkungen der unwirksame Abgeltungsklausel?


11.05.2007 19:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren!

Am 01.07.2002 wurde eine neu ausgebaute DG Wohnung als Erstbezug von einer Versicherungsgesellschaft angemietet. Per 01.06.2007 habe ich die Wohnung fristgerecht gekündigt. Bei der Vorbesprechung mit dem Hausmeister wurde mir mitgeteilt dass ich die Wohnung frisch geweißelt an den Vermieter übergeben muss. Das Streichen wird auch anstandslos von mir erledigt. Ein Problem habe ich allerdings mit den folgenden mir in Rechnung gestellten Kosten:

Streichen der Türen je 140,00 Euro pro Tür (5/6 der Summe anteilig nach Mietzeit)
Streichen der Heizkörper je 35 Euro pro Heizkörper (5/6 der Summe anteilig nach Mietzeit)

-----------------------------------------------------------------
MEINE FRAGE:

1. Sind alle Klauseln zur Ausführung von Schönheitsreparaturen im nachfolgenden Mietvertrag (bzw. in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen) auch nach neuester Rechtssprechung gültig?

2. Muss die mir in Rechnung gestellte Summe für Türen und Heizkörper anteilig nach Mietdauer auf jeden Fall bezahlt werden, auch wenn der Zustand der bezeichneten Objekte einwandfrei und ohne Mängel ist?

-----------------------------------------------------------------

Mein Mietvertrag enthält folgende Regelungen zu Schönheitsreparaturen:

Mietvertrag:

§ 5 – Erhaltung der Mietsache

(1) Der Mieter hat insbesondere nach Maßgabe der „Allgemeinen Vertragsbestimmungen“ Ziffer 6 Absatz 2 und 3 die Schönheitsreparaturen auszuführen.
(2) ….


-----------------------------------------------------------------

Allgemeine Vertragsbestimmungen:


§ 6 – Erhaltung der Mietsache

(1) …
(2) Der Mieter hat während der Mietzeit die von ihm gemäß § 5 Absatz 1 des Mietvertrags übernommen Schönheitsreparaturen auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen

- das Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume:
in Wohnküchen alle zwei Jahre,
in Küchen oder Kochnischen alle drei Jahre,
in Bädern und Duschen alle drei Jahre
in Wohn und Schlafräumen alle fünf Jahre
in sonstigen Nebenräumen alle sechs Jahre;

- den Innenanstrich der Fenster und Eingangstüren,
- das Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungs- und Abflussleitungen und
- sämtliche sonstigen Anstriche innerhalb der Wohnung einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln

spätestens alle sechs Jahre

Der Mieter ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen. Er ist für den Umfang und die fachgerechte Ausführung der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

(3) …
(4) Lässt in besonderen Ausnahmefällen während der Mietzeit der Zustand einzelner Räume der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert er eine Verkürzung, so kann der Vermieter nach billigen Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen verlängern oder verkürzen
(5) …


§ 14 Rückgabe der Mieträume

(1) Bei Beendigung des Mietverhältnisses – spätestens jedoch beim Auszug – sind die überlassenen Räume in sauberen und ungezieferfreien Zustand zu übergeben
(2) …
(3) Sind zum Auszugszeitpunkt die in § 6 Abs. 2 vereinbarten einzelnen Fristen jeweils voll abgelaufen, ist der Mieter verpflichtet, diese Schönheitsreparaturen in vollem Umfang durchzuführen.

Sind die Fristen nur teilweise abgelaufen, gilt folgendes:
Für jedes Jahr der in §6 Abs. 2 genannten Fristen seit der letzten Schönheitsreparatur zahlt der Mieter


- für Wohnküchen die Hälfte
- für Küchennischen, Bäder und Duschen ein Drittel
- für Wohn/Schlafräume, Flure und WC ein Fünftel
- für sonstige Nebenräume und alle übrigen Anstriche ein Sechstel

der Kosten der Schönheitsreperaturen auf Grund eines Kostenvoranschlags an den Vermieter. Der Mieter ist jedoch berechtigt die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst auszuführen.

(4)…

-----------------------------------------------------------------

Vielen Dank im voraus für Ihre Hilfe !!!

11.05.2007 | 20:16

Antwort

von


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81827 München
Tel: 089 4306522
Web: www.Gabriele-Koch.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich anhand des geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:

§ 6 Ihres Mietvertrages enthält nach der Rechtsprechung des BGH keinen sogenannten starren Fristenplan, weil durch den Zusatz in Absatz 4 auch auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf der Mieträume abgestellt wird BGH, Urteil vom 16.02.2005 Az: VIII ZR 48/04.

In § 14 ist eine solche Einschränkung dagegen nicht vorhanden, so dass es sich hier um eine unzulässige Abgeltungsklausel mit starrer Abgeltungsquote handelt BGH, Urteil vom 18.10.2006 - VIII ZR 52/06.

Sofern Sie also § 14 des Mietvertrages vollständig wiedergegeben haben und nicht doch noch irgendwo eine Einschränkung vorhanden ist, sind Sie nicht verpflichtet, die anteiligen Kosten für das Streichen der Türen und Heizkörper zu übernehmen, weil die Klausel unwirksam ist.

Andernfalls nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Ich hoffe, Ihnen damit eine Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Koch
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 12.05.2007 | 11:11

Sehr geehrte Frau Koch,

vielen Dank für die schnelle Beantwortung meiner Frage. Der Mietvertrag insbesondere § 14 wurde von mir vollständig wiedergegeben

Ihrer Antwort entnehme ich folgenden Sachverhalt.
§ 6 (Erhaltung der Mietsache) enthält keinen sogenannten starren Fristenplan und ist damit gültig, § 14 (Rückgabe der Mieträume)
enthält keine solche Einschränkung und ist damit nicht zulässig.

Welche Auswirkung hat eine solche Konstellation insgesamt für mich ? Ist durch die Unwirksamkeit von § 14 automatisch § 6 ebenfalls nicht relevant. Kann sich der Vermieter dann nicht auf die Gültigkeit von § 6 berufen?
Diese Regelungen müssten ja dann auch die Forderung "Streichen der Wände" gegenstandslos werden lassen.

Vielen Dank im voraus !!!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.05.2007 | 16:06

Sehr geehrter Fragesteller,

ist in einem Mietvertrag sowohl eine wirksame Klausel bezüglich der Schönheitsreparaturen (§ 6 Ihres Mietvertrages) als auch eine unwirksame Abgeltungsklausel (§ 14) enthalten, so hat letztere auf erstere keine Auswirkungen. § 6 bleibt also wirksam, § 14 nicht BGH, Urteil vom 28. Juni 2006 AZ. VIII ZR 124/05.

Für Sie hat das folgende Auswirkungen:

Bis auf die "sonstigen Nebenräume" und das Streichen der Türen und Heizkörper sind alle Schönheitsreparaturen fällig und daher bei Auszug durchzuführen, sofern die Arbeiten während der Mietzeit nicht vorgenommen wurden und der Zustand der Mieträume nicht so gut ist, dass dies nicht erforderlich wäre.

Das Streichen der Wände und Decken in den sonstigen Nebenräumen und der Türen und Heizkörper ist nicht fällig, also auch nicht durchzuführen. Eine anteilige Kostentragungspflicht besteht ebenfalls nicht, weil die Abgeltungsklausel unwirksam ist.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Koch
Rechtsanwältin

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