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Ist die Abgeltungsklausel mit starrer Fristenregelung unwirksam?


| 09.11.2005 16:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir wohnen seit 1.9.2001 in unserer Wohnung und möchten Mitte 2006 ausziehen. Wir möchten daher wissen, ob dann Schönheitsreparaturen durchzuführen sind. In unserem Vertrag (Formularmietvertrag) steht Folgendes:

"§ 8
1.Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen.

2. Unter Schönheitsreparaturen werden insbesondere verstanden (…)

Der übliche Turnus für die Durchführung der Schönheitsreparaturen beträgt bei Küchen, Duschen und Bädern 3 Jahre, bei Wohnzimmern 4 bis 5 Jahre, bei Schlafzimmern 5 bis 6 Jahre.
Entscheidend ist jedoch der jeweilige Zustand, so dass dieser Turnus sich verlängern oder verkürzen kann.
Eine Anfangsrenovierung schuldet der Mieter nicht.

Bei Verstoß kann der Vermieter Schadensersatz verlangen. (…)

3. Endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, ist der Mieter verpflichtet, anteilige Kosten wie folgt zu zahlen:
Besteht das Mietverhältnis bei Auszug schon länger als 1 Jahr oder liegen die letzten Schönheitsreparaturen länger als 1 Jahr zurück, zahlt der Mieter 33 %, bei mehr als 2 Jahren 66 % der Kosten für Renovierung der nassräume. Bein den übrigen Räumen sind nach mehr als einem Jahr 20 %, nach mehr als zwei Jahren 40 %, nach mehr als drei Jahren 60 % und nach mehr als vier Jahren 80 % der erforderlichen Renovierungskosten zu zahlen. Ein vom Vermieter eingeholter Kostenvoranschlag ist für den Mieter nicht verbindlich, er ist berechtigt, einen eigenen Kostenvoranschlag einzuholen.

Der Mieter ist jedoch berechtigt, diese Zahlungsverpflichtung abzuwenden, indem er Schönheitsreparaturen selbst fachgerecht ausführt oder ausführen lässt."

Soweit der Vertrag.

Vom Urteil des BGH vom 23.6.04 haben wir gehört. Demnach müsste Ziff. 2 doch eigentlich wirksam sein, aber wie ist es mit Ziff 3? Ist das nicht doch wieder eine Verpflichtung ohne Berücksichtigung des Zustandes der Wohnung? Hier wird die Renovierung innerhalb der oben genannten Zeiträume doch einfach als fällig hingestellt.
Wir haben seit Einzug nicht gestrichen oder ähnliches, die Wohnung ist aber auch nicht besonders abgewohnt.

Vielen Dank!


-- Einsatz geändert am 09.11.2005 16:28:19
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Tat ist Ziffer 2 des Vertrages wirksam, da es sich hierbei nicht um eine starre Fristenregelung handelt.

Ziffer 3 des Vertrages bezieht sich jedoch wiederum auf starre Fristen. Ob eine solche Klausel unwirksam ist, weil sie gegen § 307 BGB verstößt, ist höchstrichterlich leider noch nicht geklärt:

Der BGH hat zwar in einer Entscheidung vom 26.5.2004 (VIII ZR 77/03, NZM 2004, 615) eine Abgeltungsklausel, die an eine starre Fristenregelung geknüpft war, als wirksam "durchgehen" lassen. Seit der Entscheidung vom 23.6.2005, die die Unwirksamkeit solcher starrer Renovierungsfristen festgestellt hat, wird diese Rechtsprechung des BGH aber nicht mehr haltbar sein. Der BGH hat auch informell zu erkennen gegeben, daß er so heute nicht mehr entscheiden würde.

Das LG Hamburg hat deshalb konsequenterweise eine Abgeltungsklausel mit starrer Fristenregelung als unwirksam bezeichnet (LG Hamburg v. 17.6.2005 - 311 S 152/04, NZM 2005, 537).

Mir ist bekannt, daß diese Auffassung auch von einzelnen Mietrichtern beim AG Köln vertreten wird - Entscheidungen dazu liegen mir aber noch nicht vor.

Es spricht daher einiges dafür, mit dem Urteil des LG Hamburg die Quotenklausel auch Ihres Vertrages unwirksam ist. Auf dieses Urteil sollten Sie sich im Streitfall beziehen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für eine weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395

www.andreas-schwartmann.de

Nachfrage vom Fragesteller 09.11.2005 | 18:30

Sehr geehrter Herr Schwartmann! Bei der Bewertung ist ein Fehler unterlaufen. Eigentlich sollte die Bewertung lauten: Diese Antwort hat mir sehr geholfen:
Vielen Dank für Ihre schnelle und individuelle Antwort! Schade, dass dieser Fall noch nicht höchstrichterlich entschieden ist. Dennoch hat uns Ihre Antwort sehr weitergeholfen!
Leider konnten wir die erschienene Bewertung nicht mehr ändern, wollten dies aber auf diesem Weg richtig stellen. Danke nochmals!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.11.2005 | 01:24

Vielen Dank für Ihre freundliche Bewertung.

Falls ich Ihnen weiterhin behilflich sein kann, stehe ich gerne zu Ihrer Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann

Bewertung des Fragestellers |


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