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Individuelle Klausel zur Wandfarbe?


| 19.11.2005 08:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Hallo,

mir sind die BGH-Urteile aus dem Jahre 2003 zum Thema Schönheitsreparaturen bekannt. In meinem konkreten Fall bitte ich um Beurteilung, ob ich bei Ende meines Mietverhältnisses diese durchführen muss.

Mein Mietverhältnis begann am 16.05.2002 und endet am 30.11.2005.

Folgende Klausel enthält der Vertrag:

㤠15
.
.
.
2. Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen.....Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:
- in Küchen, Bädern und Duschen = alle drei Jahre
- - in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten = alle fünf Jahre
....
Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte....“

Da ich Wohn- und Schlafzimmer bei Einzug gelb gestrichen habe, gibt es in der Anlage zum Mitvertrag folgende Klause:

„Folgende Einrichtungen und Gegenstände gehören nicht zur Mietsache und sind daher auf Verlangen des Vermieters bei Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen. In diesem Fall ist der vorherige Zustand wiederherzustellen.“ Es folgt ein handschriftlicher Vermerk „Bei Abgabe der Wohnung ist diese weiß zu streichen“

Es erfolgte eine Wohnungsvorbesichtigung nach der Kündigung. Dabei wurde ein Wohnungszustandsbericht erstellt. Dieser enthält die Angabe, dass alle Decken und Wände der Wohnung zu streichen sind. Zum Schluss enthält der Bericht folgende Klausel

„Gemäß den mietvertraglichen Bestimmungen ist der ausziehende Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und zur Beseitigung von Beschädigungen, die er zu vertreten hat, verpflichtet. Die Notwendigkeit zur Ausführung von Schönheitsreparaturen und sonst. Reparaturen erkennt der Mieter durch Unterschrift an. Er verpflichtet sich zur fachgerechten Ausführung.. bis zur Wohnungsrückgabe.“

Ein Maler hat bereits die Wohnung begutachtet und nicht alle Räume für renovierungsbedürftig befunden.

Nun meine Frage: Ist der § 15 in meinem Vertrag ebenfalls nichtig. Habe ich die Schönheitsreparaturen auszuführen bzw. wenn ja, welche? Habe ich mit der Unterschrift unter den Wohnungszustandsbericht in Treu und Glauben gehandelt und ist diese daher unwirksam?

Über eine Antwort bis morgen (20.11.05) würde ich mich sehr freuen.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort.
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Die von Ihnen zitierte Klausel dürfte nach der BGH-Rechtsprechung wirksam sein, da es gerade nicht um eine starre Klausel handelt („üblicherweise“).

Sofern die Klausel mir der weißen Wandfarbe – wie offenbar in Ihrem Fall – individuell vereinbart wurde, unterliegt sie nicht der Billigkeitskontrolle nach AGB-Recht. Daher wird diese wohl ebenfalls wirksam sein, da sie nicht der Rechtsprechung zu allg. Klauseln bzgl. Wandfarbe unterfällt.

Die von Ihnen unterschriebene Erklärung dürfte damit nur deklaratorischen Charakter haben. Eine Anfechtung erscheint hier nicht möglich. An der Wirksamkeit bestehen keine offensichtlichen bedenken.

Soweit die Räume renovierungsbedürftig sind, werden Sie die Arbeiten nach der summarischen Prüfung ausführen (lassen) müssen sowie alle anderen Wände weiß streichen.

Ich hoffe rotz der ungewünschten Nachricht Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 22.11.2005 | 19:36

Vielen Dank Herr Steininger für Ihre Antwort.

Für mich ist nicht ganz eindeutig, ob ich bei Auszug die komplette Wohnung zu streichen habe oder nur die Räume, die der "Drei-Jahres-Frist" unterliegen? Allerdings sind die Räume, die der "Fünf-Jahres-Frist" unterliegen (Wohn- und Schlafraum), gerade die Räume die in einem Gelbton gestrichen sind. Wobei der eine Raum in einem einwandfreien Zustand ist. Der Flur ist in einem Weißton und ebenfalls in einem einwandfreien Zustand.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort.

Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.11.2005 | 15:31

Da es gerade um die tasächliche Abnutzung geht, werden Sie die Räume streichen müssen, die nicht in ordentlichem Zustand ist. Dies kann (da "in der Regel" Ausnahmen zulässt) auf bei einem Raum der 5-Jahres-Regel der Fall sein und nicht bei einer 3-Jahres-Frist.

Damit wäre z.B. der Flur nicht zu streichen.

Problematisch dürfte die farbe sein, hier werden Sie wahrscheinlich doch weiß streichen müssen, da Sie sich hierzu vertraglich verpflichtet haben.

Ich freue mich, Ihnen geholfen zu haben.

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