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Schönheitsreparaturen - ist diese Klausel unwirksam?

02.02.2009 21:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo Anwalts-Team,

ich wohne mit meiner Freundin seit November 2005 (also ca. 3,5 Jahre) in einer 3 Zimmer Miet-Wohnung. Wir sind die Erstmieter in der Wohnung. Wir haben zum 28.02.09 gekündigt.

Nun möchte der Vermieter (Eine Immobilienfirma) von uns die Schönheitsreparaturen erledigt wissen.Dazu hat er uns nach Erhalt der Kündigung einen Standard-Kostenvoranschlag eines Ortsansässigen Malerbetriebs vorgelegt in dem ein "einfacher Überholungsanstrich" an Decke und Wänden angeboten wird.
Für unsere Wohnungsgröße (74qm) ergeben sich daraus Kosten von Brutto: 1166,20 Euro

Unser Mietvertrag sagt zu Schönheitsreparaturen folgendes:

§23 Schönheitsreparaturen

1. Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen in den Mieträumen fachmännisch auszuführen bzw. ausführen zu lassen. Zu den Schönheitsreparaturen zählen das Streichen der Wände, Decken, der Heizkörper einschließlich der Rohre sowei der Fenster und Türen von innen. Vorhandene Teppichböden sind fachgerecht nass zu reinigen oder reinigen zu lassen.

2. Die Schönheitsreparaturen sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen und Bädern alle drei Jahre; In Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen, Fluren und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre fällig.
Dem Mieter wird der Nachweis gestattet, dass die Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind.

3 Der Mieter hat Jedoch mindestens nach Beendigung des Mietverhältnisses alle fälligen SChönheitsreparaturen durchzuführen. Die Farbgestaltung der Tapeten bzw. der Wand- und Deckenanstriche sind mit dem vermieter abzustimmen.

4 Für nicht fällige Schönheitsreparaturen gillt folgende Regelung:
Angelaufene Renovierungsintervalle - vergleiche Ziffer 2 - sind vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter. Liegen die letzten Renovierungsarbeiten ab Übergabe der Mieträume länger als ein Jahr zurück, so beträgt
die Entschädigung 20% der im Kostenvoranschlag angegebenen Kosten, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40%, liegen sie länger als drei Jahre zurück 60%, liegen sie länger als vier Jahre zurück 80%. Für den Fall, dass der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen hat, beginnen diese Fristen erst ab Vertragsbeginn. Dem Mieter wird ausdrücklich der Nachweis gestattet, dass der Schaden oder die Wertminderung überhaupt nicht oder wsentlich niedriger ist als die angesetzte Pauschale.


Ich habe etwas im Internet gestöbert und bin dabei auf folgende BGH-Urteile gestoßen: VIII ZR 106/05 und VIII ZR 178/05

Lt. diesen Urteilen sind (sofern ich das richtig verstanden habe) Klauseln, die eine feste Fristenregelung enthalten (alle drei jahre, alle fünf jahre etc.) unwirksam. Diese Regelung steht ja so bei uns im Vertrag. Ich bin mir nur etwas unsicher ob die in meinem Vertrag beschriebene Klausel nun als unwirksam gilt oder nicht.

Besonders macht mich der Satz: " Dem Mieter wird der Nachweis gestattet, dass die Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind." unsicher. Deshalb würde ich gerne wissen:

- Müssen wir vor unserem Auszug noch die Schönheitsreparaturen durchführen oder können wir die Wohnung "Besenrein" überlassen!

- Falls wir die Schönheitsreparaturen fällig sind, müssen die anteilig 60% aus §23 Ziff. 4 unseres Vertrags übernommen werden?

- Wer entscheidet im Falle von "Dem Mieter wird ausdrücklich der Nachweis gestattet, dass der Schaden oder die Wertminderung überhaupt nicht oder wsentlich niedriger ist als die angesetzte Pauschale." ob es eine Wertminderung gibt, oder nicht?

Es wäre schön, wenn Sie uns etwas Licht ins Dunkel bringen könnten! Vielen Dank im Voraus!

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage.

Die in Ihrem Vertrag enthaltenen Klauseln zu den Schönheitsreparaturen sind eindeutig wirksam.

Zunächst müssen Sie überhaupt wirksam dem Mieter auferlegt sein. Es ist richtig, dass der BGH starre Fristenklauseln für unwirksam erklärt hat. Bei Ihnen liegt unter Ziffer 2 aber eine solche Regelung nicht vor. Dies folgt aus der Formulierung "In der Regel.....". Damit wird ausgedrückt, dass trotz Zeitablaufs eine Renovierung nicht immer zwingend erforderlich sein muss. Desweiteren wird im nächsten Satz der Ziffer 2 ausdrücklich dem Mieter der Nachweis gestattet, die Renovierungsbedürftigkeit zu widerlegen.

Auch die sog. Quotenklausel in Ziffer 4 ist wirksam. Starre Fristen sind unwirksam, allerdings wird dem Mieter der Nachweis eines niedrigeren Schadens als die Pauschale gestattet.

- Sie müssen grundsätzlich renovieren, aber nur wenn die Wohnung nach Ihrem Erscheinungsbild renovierungsbedürftig ist. Es kommt ganz auf den individuellen Zustand der Wohnung an.

- Sie müssen nicht zwingend 60 % des Kostenvoranschlags zahlen. Zum einen können Sie selbst renovieren, zum anderen können Sie nachweisen, dass nicht einmal ein einfacher Überholungsanstrich nötig ist, etwa wenn einzelne Räume objektiv nicht gestrichen werden müssen. Falls die Wohnung nicht renovierungsbedürftig ist, müssen Sie gar nichts zahlen.

- Notfalls entscheidet im Streitfall ein Gericht, eventuell mittels eines Sachverständigen. Der Vermieter ist nicht berechtigt selbst über die Renovierungsbedürftigkeit zu entschieden. Sie sollten sich hier versuchen zu einigen, es könnte sich anbieten selbst überzustreichen, falls das erforderlich sein sollte.

Ohne direkte Kenntnis der Wohnung kann also von hier nicht abschließend beurteilt werden, ob Sie renovieren müssen. Die Klauseln im Vertrag sind aber wirksam.






Nachfrage vom Fragesteller 04.02.2009 | 23:55

Danke für diese Informationen, hat uns doch sehr weitergeholfen!

Eine einzige Frage zu den Schönheitsreparaturen hätte ich jedoch noch! Wir haben bei Einzug im Bad mit einer Duschkabine gerechnet (seperate Duschnische), die dann aber doch nicht eingebaut war! Wir haben uns dann selbst eine einbauen lassen!

Der Einbau erfoderte das Bohren von schätzungsweise vier Dübellöchern in den Fliesen. Wenn wir die Duschkabine nun bei Auszug herausnehmen, werden diese Dübellöcher ja sichtbar! Sind wir dazu verpflichtet die Fliesen auszutauschen/austauschen zu lassen, oder würde es genügen, diese zuzuspachteln?

Vielen Dank im Voraus für eine Antwort!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.02.2009 | 20:56

Sehr geehrter Fragesteller,

die Rechtsprechung akzeptiert Dübellöcher wenn Sie im Rahmen der üblichen Nutzung der Mietsache liegen. Eine generelle Pflicht zur Beseitigung gibt es nicht. Bei Fliesen ist vorher die Zustimmung des Vermieters erforderlich, speziell dann wenn nicht in die Fugen, sondern direkt in die Fliesen gebohrt wird. Ich würde Ihnen raten sich diesbezüglich mit der Vermieterseite frühzeitig in Verbindung zu setzen. In Ihrem Fall kann man sicherlich argumentieren, dass Sie bohren mussten, weil die Kabine fehlte. Es würde daher ausreichen, wenn Sie zuspachteln. Einen Streit würde ich aber wg. 4 Kacheln nicht beginnen.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

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