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Indexmietvertrag gültig?

| 22.09.2020 08:27 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


09:26

Hallo, ich habe eine vermietete Wohnung gekauft. Im übernommenen Mietvertrag steht Folgendes:
"Die Vertragsparteien vereinbarten, dass die künftige Miete durch vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete). Hieraus resultierende mögliche Mieterhöhungen kann der Vermieter schriftlich oder in Textform geltend machen. Die Miete muss jeweils mindestens 1 Jahr unverändert bleiben. "

Drei Fragen dazu:
1) Aus meiner Sicht ist diese Klausel ungültig, da sie lediglich die Mieterhöhungen anspricht. Ist das korrekt?
2) Wenn die Klausel ungültig ist, darf ich die ortsübliche Anpassung der Miete vornehmen? Wie und ab wann?
3) Der Mieter hat nach dem Wohnungsverkauf dem ehemaligen Vermieter mitgeteilt, dass bei der jährlichen Berechnung der neuen Miethöhe in den letzten 9 Jahren ein Fehler eingeschlichen ist. Jetzt verlangt er vom ex-Vermieter die Differenz zurück. Von mir verlangt er, dass die aktuellen Miete der korrekten Berechnung entspricht. Hat er recht?

22.09.2020 | 09:00

Antwort

von


(892)
Robert-Perthel-Str. 45
50739 Köln
Tel: 022180137193
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Die Klausel ist m.E. unwirksam, denn der Index wird nach dem Wortlauf nur zur Begründung einer Erhöhung der Miete herangezogen, nicht zur Ermäßigung. Eine Indexklausel, die ausschließlich zur Begründung einer Mietzinserhöhung vorgesehen ist, ist unwirksam.

2. Da keine wirksame Indexklausel vereinbart wurde, kann die Miete nur im Rahmen des § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden, wenn die Voraussetzungen dafür vorliegen. Dafür kommt es darauf an, wie lange die derzeit gezahlte Miete nicht mehr erhöht wurde und natürlich auf die konkret vorliegende Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, welche Anhand eines Mietspiegels, eines Sachverständigengutachten oder anhand von drei Vergleichswohnungen ermittelt werden kann. Das sollten Sie konkret anwaltlich prüfen lassen.

3. Da keine wirksame Indexmietklausel vereinbart wurde, kann sich der Mieter auch nicht Ihnen gegenüber auf eine "korrekte Berechnung" berufen. Es gilt die mit dem Vorvermieter vereinbarte Miete als geschuldet.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Rückfrage vom Fragesteller 22.09.2020 | 09:16

Vielen Dank. Perfekte Antwort. Kurze Nachfrage: Was heisst "Es gilt die mit dem Vorvermieter vereinbarte Miete als geschuldet."

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 22.09.2020 | 09:26

Es müsste geprüft werden, welche Miete zuletzt wirksam vereinbart wurde. Wenn er also die letzte geforderte Miete vorbehaltlos gezahlt hat, kann man von einer stillschweigenden Vereinbarung ausgehen.

Bewertung des Fragestellers 22.09.2020 | 10:58

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