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Schönheitsreparaturen. Klausel gültig oder ungültig?

08.02.2016 22:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Klauseln, nach welchen der Mieter bei Auszug je nach Mietdauer und Renovierungsbedarf anteilige Renovierungskosten tragen muß (Quotenabgeltungsklauseln), sind nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes unwirksam (BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13).

Hallo,

wir bewohnen seit Juli 2012 eine 3,5 Zimmer Mietwohnung (125 qm) und haben jetzt fristgerecht auf 01.05.2016 gekündigt.



Nun stellt sich uns die Frage der „Renovierung bei Auszug". Ich habe in der Vergangeheit einige Artikel bezüglich der Ungültigkeit mancher Klauseln gelesen und bin daher unsicher, wie es sich mit unserem Vertrag verhält.


Als wir 2012 die Wohnung bezogen haben, mussten wir nichts renovieren und haben seither auch keine größeren Renovierungsarbeiten durchgeführt. Der Zustand ist oberflächlich betrachtet immer noch sehr gut (wobei wir auch noch keine Möbel entfernt haben…) Alle Wände sind immer noch weiß, geraucht wurde nie in der Wohnung.


In unserem Vertrag steht folgender Passus zu dem Thema Schönheitsreparaturen:


§ 18 Schönheitsreparaturen bei Auszug
Endet das Mietverhältnis, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke, Fenster und Außentüren von innen, Lasieren von Neturholztüren und -fenstern) aufgrund des Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäfes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen, wobei die nachstehend genannten Fristen zur Anwendung kommen:

a) Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 25% der Kosten aufgrund eines Voranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%, länger als 5 Jahre 90%; bei Berechnung des Kostenersatzes für das Streichen von Heizkörpern einschließlich Heizungsrohren, das Entfernen und Anbringen von Raufastertapeten sowie das Lasieren von Naturholztüren und Fenstern gelten folgende Prozentsätze: länger als 1 Jahr 15%, länger als 2 Jahre 20%, länger als 3 Jahre 30%, länger als 4 Jahre 40$, länger als 5 Jahre 50%, länger als 6 Jahre 60%, länger als 7 Jahre 70%, länger als 8 Jahre 80%, länger als 9 Jahre 85%, länger als 10 Jahre 90%. Für Nebenräume innerhalb der Wohnung sind folgende Prozentsätze maßgebend: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück 14% der Kosten gemäß Voranschlag; länger als 2 Jahre zurück 28%; länger als 3 Jahre zurück. 42%, länger als 4 Jahre zurück 56%; länger als 5 Jahre zurück 70% und länger als 6 Jahre zurück 84%.

b) Die Regelung nach a) und b) tritt im Allgemeinen in Kraft, wenn seit Mietbeginn die genannten Zeiträume verstrichen sind. Die vorstehenden Fristen kommen je nach Zustand der Mietsache in Anwendung.

Der Mieter kann seine anteiligen Zahlungsverpflichtungen gem. Ziffer 1 a und b durch vollständige Vornahme der Schönheitsreparaturen (wie in Abs. 1 aufgeführt) abwenden; die Arbeiten sind auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung bis zur Rückgabe der Mietsache vornehmen zu lassen oder vorzunehmen.

Der Vermieter kann im Übrigen bei übermäßiger Abnützung Ersatz in Geld verlangen. Dasselbe gilt bei schuldhafter Beschädigung des Bodenbelages durch den Mieter.


Die Frage daher:
Müssen wir lt. Vertrag und nach aktueller Rechtsprechung die Wohnung renoviert verlassen?

Bzw. wenn wir renovieren müssten, was müssten wir renovieren? Und wenn wir streichen müssten, würden wir einen Maler beauftragen müssen, da selbst streichen zeitlich nicht möglich sein wird. Müssten wir dann die gesamte Rechnung übernehmen oder nur einen gewissen Prozentsatz?

Ich freue mich auf Antworten.
09.02.2016 | 03:02

Antwort

von


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Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

bei dem von Ihnen dargestellten § 18 des Mietvertrages handelt es sich um eine sog. „Quotenabgeltungsklausel". Solche Klauseln sind nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes unwirksam (BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13).

Siie brauchen daher weder selbst zu renovieren oder einer Maler zu beauftragen noch anteilige Renovierungskosten zu tragen.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Auskünften gedient zu haben und weise darauf hin, daß diese auf Ihren Angaben beruhen. Bereits geringfügige Abweichungen des Sachverhalts können zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen.

Nutzen Sie im Zweifelsfall gern die kostenlose Nachfragefunktion!

Mit freundlichen Grüßen

Vasel
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 13.02.2016 | 23:16

Vielen Dank für das Beantworten der Frage. Es ist jetzt noch ein weiterer Passus aufgefallen, den wir vorher leider übersehen hatten

§24 sonstige Vereinbarungen
Wohnung wurde renoviert übergeben
Der Mieter streicht Whng. bei Auszug neu, Farbe weiß, fachmännisch

Ändert das die Sachlage?

Vielen Dank und viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.02.2016 | 21:23

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

durch den von Ihnen nunmehr zusätzlich angeführten Passus handelt es sich (in juristischer Hinsicht) um einen völlig veränderten Sachverhalt. Die kostenlose Nachfragefunktion ist jedoch nur für Verständnisfragen vorgesehen. Ihre Nachfrage werde ich daher nur sehr kurz beantworten.

Wenn es sich bei der Vereinbarung: „Der Mieter streicht Whng. bei Auszug neu, Farbe weiß, fachmännisch" auch um eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters handelte, wäre diese unwirksam (vgl. schon BGH, Versäumnisurteil vom 12.09.2007 - VIII ZR 316/06). Wenn es sich um eine Individualvereinbarung handelte, wäre diese wirksam (vgl. BGH, Urteil vom 14.01.2009 - VIII ZR 71/08).

Eine Individualvereinbarung läge vor, wenn die Vereinbarung seinerzeit individuell ausgehandelt wurde. Im Zweifel müßten Sie, damit die Vereinbarung als Allgemeine Geschäftsbedingung gilt (und mithin unwirksam ist), beweisen, daß diese Klausel (Der Mieter streicht Whng. bei Auszug neu, Farbe weiß, fachmännisch) vom Vermieter gleichlautend in wenigstens drei Verträgen verwendet wurde bzw. verwendet werden sollte oder daß darüber nicht verhandelt wurde.

Mit freundlichen Grüßen

Vasel
Rechtsanwalt

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