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Immobilie, Käufer erfüllt Kaufvertrag nicht

| 29.06.2012 11:18 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Ich habe eine an sich wertlose Immobilie für einen geringen Betrag verkauft. Notar hat nach Vorliegen der erforderlichen Papiere die Zahlung beim Käufer abgerufen. Der letzte Zahlungstermin ist schon seit geraumer Zeit ohne Zahlung verstrichen. Auf 2-fach Mahnung reagiert der Käufer nicht.
Vom Notar höre ich auch nichts. Hinweis: Immobilie ist schon übergeben an den Käufer.
Kann ich ohne Weiteres jetzt aufgrund der Nichtzahlung vom notariellen Kaufvertrag zurücktreten? Kann ich Rückabwicklung des Notarvertrages fordern?
Oder bin ich zur Zwangsvollstreckung, der sich der Käufer unterworfen hat mit seinem gesamten Vermögen, verpflichtet? Das Interesse für den Kauf liegt eher beim Käufer als bei mir. Für eine gerichtliche Auseinandersetzung fehlen mir zwar nicht die Mittel, aber das Interesse. Ist es ratsam, anwaltlichen Rat vor Ort zu suchen ?
Was ist zu tun ?

29.06.2012 | 14:50

Antwort

von


(817)
Langener Landstraße 266
27578 Bremerhaven
Tel: 0471/ 483 99 88 - 0
E-Mail:

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage .
Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:

Es ist richtig, dass Sie unter bestimmten Voraussetzungen vom Kaufvertrag zurücktreten können.

Diese Voraussetzungen sind im Gesetz normiert und zwar in § 323 BGB: Rücktritt wegen nicht oder nicht vertragsgemäß erbrachter Leistung . Gem. § 323 BGB: Rücktritt wegen nicht oder nicht vertragsgemäß erbrachter Leistung ist ein Rücktritt grundsätzlich dann möglich, wenn man dem Schuldner (nachweisbar!) eine angemessene Frist zur Leistung gesetzt hat und der Schuldner die Leistung entweder verweigert hat oder die Frist erfolglos also ohne Reaktion abgelaufen ist.

Wenn ich Sie richtig verstanden habe, haben Sie den Schuldner bereits zweimal angemahnt. Sollten Sie ihn also unter Fristsetzung aufgefordert haben und die Frist abgelaufen sein, könnten Sie in der Tat sofort vom Vertrag zurücktreten.

Hierdurch könnte Sie sich vom Kaufvertrag lösen, nicht aber von dem Notarvertrag (also der Vereinbarung zwischen dem Notar und Ihnen). Um es aber kurz zu machen: grundsätzlich können Sie im Falle eines wirksamen Rücktritts die von Ihnen nun unnötig gezahlten Notarkosten als Schadensersatz gemäß § 280 BGB: Schadensersatz wegen Pflichtverletzung erstattet verlangen.

Alternativ hierzu könnten Sie auch versuchen, den Kaufpreisanspruch weiter geltend zu machen. Wenn ich Sie richtig verstanden habe ist der Käufer bereits Eigentümer der Immobilie geworden, so dass Sie auch in die Immobilie vollstrecken können bezüglich des Kaufpreises.

Ich kann dieses im Rahmen einer Erstberatung aus der Ferne ohne Kenntnis des gesamten Sachverhalts leider nicht abschließend beurteilen,
diese Variante erscheint mir aber im Moment vorzugswürdig.

Sofern Sie die Variante mit der Verfolgung der Kaufpreiszahlung bevorzugen, würde ich Ihnen dringend anraten, einen im Vertragsrecht/Kaufrecht erfahrenen Kollegen vor Ort mit der Wahrnehmung Ihrer rechtlichen Interessen zu beauftragen.

Oftmals genügt es meiner Erfahrung nach nämlich, dass ein Rechtsanwalt die Ansprüche mit Nachdruck geltend macht, es muss also nicht immer sofort die Zwangsvollstreckung gleich der erste Schritt sein in einer solchen Konstellation.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Freitagnachmittag!


Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla
Fachanwalt für Informationstechnologierecht, Fachanwalt für Gewerblicher Rechtsschutz, Fachanwalt für Urheber- und Medienrecht

Rückfrage vom Fragesteller 29.06.2012 | 15:05

Inwieweit spielt vor Gericht der Grundsatz " pacta sunt servanda " eine Rolle ?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 29.06.2012 | 15:16

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für den Nachtrag.

Dieser zivilrechtliche Rechtsgrundsatz, der soviel bedeutet wie " Verträge sind einzuhalten", gilt nicht nur vor Gericht, sondern im ganzen Zivilrecht.

Dieser Grundsatz findet aber seine Berücksichtigung darin, dass sie nicht ohne weiteres vom Vertrag Abstand nehmen können, sondern zunächst daran gebunden sind und ein Rücktritt vom Vertrag nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist.

Diese Voraussetzungen, die ich Ihnen bereits genannt hatte, sind im Gesetz und zwar in § 323 BGB: Rücktritt wegen nicht oder nicht vertragsgemäß erbrachter Leistung geregelt.

Hiernach muss eine Pflichtverletzung (= unterbliebene Kaufpreiszahlung) des anderen Vertragspartners vorliegen und es muss dem anderen Vertragspartner die Möglichkeit gegeben werden, diese Pflichtverletzung abzustellen.

Deshalb auch die Fristsetzung.

Diese Regelung in § 323 BGB: Rücktritt wegen nicht oder nicht vertragsgemäß erbrachter Leistung ist mit diesem Grundsatz vollkommen vereinbar.

Ich hoffe Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Freitagnachmittag und ein erholsames Wochenende!


Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste


Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 29.06.2012 | 15:29

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Auch meine Nachfrage wurde prompt und kompetent beantwortet.

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Auch meine Nachfrage wurde prompt und kompetent beantwortet.


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