Sehr geehrte Fragestellerin,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Schilderungen gern wie folgt beantworten möchte.
Das Amtsgericht Köln hat in seinem Urteil vom 18.02.94 (AZ 217 C 483/93
) entschieden, dass zur Gewährung des Gebrauchs eines mitvermieteten Gartens auch gehört, dass der Garten frei von Hundekot ist. Einmal abgesehen von der optischen Beeinträchtigung durch herumliegenden Hundekot, stelle sich Hundekot auch als Quelle gesundheitlicher Gefährdung dar. Dazu kommt in der Regel auch eine Geruchsbelästigung.
Es handelt sich daher grundsätzlich um einen Mietmangel. Sie sollten den Vermieter daher auffordern, diesem Zustand durch geeignete Maßnahmen abzuhelfen. Die Wahl des Mittels hierfür bleibt dem Vermieter überlassen. Sie können ihm auch in Aussicht stellen, die Miete in Zukunft zu mindern.
Die Höhe der Minderung lässt sich kaum pauschal beantworten, da diese von einer Würdigung aller Einzelfallumstände durch den Richter abhängig ist. Da die Nutzung des Gartens nicht Ihnen allein gewährt ist, dürfte die Minderung sich im Bereich von 5-10 % bewegen. Sobald dem Zustand abgeholfen wird und der Kot beseitigt ist, greift die Mietminderung selbstverständlich nicht mehr ein, so dass diese in der Regel keinen Dauerzustand darstellt.
Das Landgericht Köln (AZ 12 S 185/94
) hatte im Übrigen einen Fall zu entscheiden, in dem der Mieter die Gartenpflege verweigerte, solange der Garten durch einen Hund verkotet werde. Die Vermieterin ließ fortan die Gartenpflege von einem Fachunternehmen erledigen. Die dafür anfallenden Kosten wollte sie von Ihrem Mieter zurück. Das LG Köln gab jedoch dem Mieter Recht. Eine Verweigerung der Gartenpflege für die Dauer des verkoteten Zustandes erscheint daher auch bei Ihnen möglich.
Problematisch ist jedoch, dass Sie – wie Sie richtig erkannt haben – die Verkotung des Gartens darzulegen und im Bestreitensfalle auch zu beweisen haben. Zeugen und weitere Fotos sollten hier helfen können.
Ich hoffe, Ihnen hiermit die Einschätzung Ihrer Rechtslage ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen für das weitere Vorgehen in Ihrer Angelegenheit viel Erfolg.
Mit freundlichen Grüßen
Tobias Kraft
Rechtsanwalt
www.jeromin-kraft.de
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