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Gartenpflege Gemeinschaftsgarten

20.01.2009 12:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler


Vorgeschichte:

Die Bauherrengemeinschaft hat sich vor über 20 Jahren ergeben, als das elterliche Haus von Herrn NM nach dem Tod der Mutter verkauft werden sollte. Da ich mich mit der Mutter gut verstanden hatte und mich also der Familie des Sohnes verbunden fühlte, die jedoch das Haus nicht halten konnte, machte ich den Vorschlag, die Auszahlung für die beiden Schwestern zu übernehmen und mich an den Kosten des Neubaus zu beteiligen. Dieser Vorschlag wurde von NM angenommen und ich meinte ja, dass ich 2/3 hatte, gegen Ärger abgesichert zu sein. Doch in den folgenden Ferien entschloss sich eine der Schwestern mit ihrem Mann, mit von der Partie zu sein. Ich hatte nichts dagegen, doch ging mir durch die Lappen, dass ich jetzt gegen die beiden Geschwister in der Minderheit war..

Mein eigenes Grundstück grenzt nun unmittelbar an des Gemeinschaftsobjekt. Als ich dagegen protestierte, wie in meiner Abwesenheit ein aufwendiger Maschendrahtzaun um den Abhang zum tiefer gelegenen Hof gebaut wurde, weil der einerseits weit in mein eigenes Grundstück hineinreichte und stattdessen ein einfaches Holzgeländer gereicht hätte (in absehbarer Zeit würde ein Zaun ohnehin weitgehend überflüssig wurde, weil dann die angepflanzten Büsche genügend Sicherung bieten würden - ich hatte damals den Zaun noch mitbezahlt), kam es zum Eklat. Seitdem werde ich von Frau NN und ihrem Mann mit Prozessen überzogen. Und obwohl nur geringer Verwaltungsaufwand erforderlich ist, Strom und Gas, also auch die Heizung und Warmwasser, werden ohnehin von den Mietern direkt mit RWE verrechnet, und es gibt Wasseruhren für die einzelnen Parteien, hat die Gegenseite es per Gerichtsurteil erreicht, dass wir eine Hausverwaltung einsetzen mussten. Die kostet jede Partei pro Monat 20 Euro, insgesamt also 720 Euro pro Jahr (wenn wir miteinander gut auskämen und über eventuelle strittige Kosten würfeln würden, würden wir alle immer noch sparen, doch mit den Gegenparteien geht das nicht). Denen ist gleichgültig, welche Kosten auch bei ihnen anfallen, um vielleicht 50 Euro "gerecht" aufzuteilen, Hauptsache bei mir fallen Kosten an. Sie scheuen sich auch nicht, die Hausverwaltung für ihren Kleinterrorismus gegen mich einzuspannen.

Und zum konkreten Fall:

Ich habe die Mieter in meiner Wohnung, die Familie ZZ (Südosteuropa), beauftragt, die Gartenpflege zu übernehmen. Und sie machen das auch sehr gut. Das hindert die Gegenseite nicht, mich noch für irgendwelche Arbeiten zuständig zu sehen, die so sinnlos und überflüssig und auch geringfügig sind, dass sie sich gar nicht trauen, meine Mieter darauf anzusprechen. Denn diese würden sich an den Kopf fassen, also mit völligem Unverständnis reagieren, weil solche Arbeiten nirgendwo in der ganzen Welt normal sind. Eine Nachbarin, die selbst einen sehr gepflegten Garten hat und die zu mir zum Kirschenpflücken kam, wunderte sich beim Anblick des „Gemeinschaftsgartens“, dass dort auch um die Büsche und Bäume herum alles geharkt ist – völlig unüblich. Es geht eben nur um "Kleinterrorismus" oder auch "Schikane". So etwa verlangen die Gegenparteien, dass auch im Monat Oktober der Rasen wöchentlich gemäht wird - obwohl in diesem Monat sozusagen kein Gras mehr wächst, zumindest würde einmaliges Mähen völlig ausreichen.

Und für die Arbeiten, die die Gegenpartei nun mir anlastet, weil sie zu feige ist, meine Mieter darauf anzusprechen, hat sie offensichtlich nun einen Gärtner bestellt und dann auch die Hausverwaltung beauftragt, von mir die Kosten einzutreiben. Eigentlich kann es nicht viel sein, ich meine, es waren nur ein paar Wildkräuter, denn in den Pflanztöpfen wuchert ohnehin dichter Efeu und auch sonst wachsen Büsche, die ohnehin „nichts“ anderes mehr wachsen lassen. Jedenfalls können auf alle Fälle keine satten 300 € angefallen sein, auch habe ich nie eine Rechnung darüber erhalten - ich fand lediglich in der Jahresabrechnung einen Posten "Außenarbeiten" vor. Diesen habe ich mich geweigert bei der Begleichung der Jahresabrechnung zu bezahlen, nicht zuletzt auch, weil ich vermute, dass darin auch Arbeiten enthalten sind, die eigentlich von den anderen Parteien zu tragen sind. Und ich weigere mich weiter, diese Arbeiten zu bezahlen.

Und dann soll ich vor allem Efeu beschneiden, der von dem höher gelegenen Garten schon einmal ein wenig die Mauer zum Hof hinunter wächst. Viel ist das nicht, ich habe jedenfalls nie Handlungsbedarf gesehen und das auch der Hausverwaltung mehrfach mitgeteilt. Wie mir ein Gärtner sagte, wächst Efeu auch nur nach oben oder zur Seite, nie nach unten, wenn also überhaupt etwas nach unten wuchs, dann war es also wirklich nicht viel. Und nicht zuletzt wächst der Efeu ja nicht nur in den Monaten, in denen „wir“ an der Reihe sind, den Garten zu pflegen. Die Frage stellt sich, warum die Parteien, die so unbedingt auf dem Efeuschnitt bestehen, denn den Efeu nicht in den Monaten, in denen sie dran sind, beschneiden? Wenn die das nämlich „in ihren Monaten“ machten, würde in unseren Monaten sozusagen gar nichts mehr von Efeubewuchs zu erkennen sein, jedenfalls nichts, wofür man einen Gärtner holen muss.

Um meinen guten Willen an der Gemeinschaft zu bekunden, habe ich mich mehrfach bereit erklärt, eine Apfelbaumruine im hinteren Teil des Gartens (also ein völlig abgestorbener Baumrest) zu entfernen (der Hauptstamm ist noch über 2 m hoch und gute 30 cm dick, ich würde ihn mit Wurzeln beseitigen, wie auch sonst!) und auf meine Kosten durch ein neues Apfelbäumchen zu ersetzen. Das ist nun weit mehr Arbeit und auch schwerere als der dämliche Efeubeschnitt, doch das interessiert nicht, ich soll den Efeu beschneiden! Der Baumrest ist nun wirklich ein Schandfleck für den Garten, doch er soll stehen bleiben. Es geht also gar nicht um die Schönheit des Gartens bei dem, was ich tun soll. Wenn das nicht Kleinterrorismus ist?

Dazu ist zu sagen, dass jetzt das erste Mal die Hausverwaltung gegen mich rechtlich vorgehen will. Der letzte Rechtsfall von Frau NN gegen mich war 2004. Angeblich hatte ich Frau NN geschlagen, vor Gericht kam es zu einem Vergleich sehr zu meinen Ungunsten, weil die Gegenseite wie gedruckt gelogen hat. Leider war mein Anwalt nicht sehr pfiffig, und so fand ich erst nach dem Prozess sogar schriftliche Belege über eine der Lügen. Und als ich das ärztliche Attest einem Medizinprofessor zur Begutachtung gab, fiel ihm sofort auf, dass da etwas von Schürfwunden steht, doch wenn man geschlagen wird, hat man nie Schürfwunden. Also wurde dem Arzt, der das Attest erstellt hatte, etwas vorgemacht und der Arzt hat das vielleicht auch gemerkt, dass er etwas Unmögliches ins Gutachten geschrieben hat.

Wie gesagt: Kleinkrieg. Vor drei Jahren war während der Abwesenheit meiner Mieter wegen Ferien bei ihnen ein versuchter Einbruch, doch eher nur Vandalismus, die Wohnungtüre wurde arg beschädigt, auch Dinge der Mieter, die im Treppenhaus standen (sie wohnen ganz oben). Im Haus war nur das Ehepaar NN (inzwischen Rentner), der Bruder bemerkte den Schaden am Abend, als er von der Arbeit zurück kam. NN haben der Polizei angegeben, dass sie mich in Verdacht haben, allerdings schlossen die Mieter dann nach ihrer Rückkehr vor der Polizei aus, dass ich es sein könnte. Denn wir haben wirklich ein gutes Verhältnis, etwa haben wir vor vielen Jahren die Familien in SOEuropa besucht und ein Bruder des Mieters hat auch einmal seine (minderjährige) Tochter mit auf eine Reise nach Spanien gegeben. Und wenn etwas zu reparieren ist, bekomme ich den Wohnungsschlüssel, ich kann also in die Wohnung, wenn ich will. Wenn hier einer eher verdächtig ist, dann wer wohl?

Meine Fragen:

Was soll ich im konkreten Fall tun? Ich weiß, dass die Eigentümergemeinschaft das höchste Gremium ist, aber deswegen können die doch nicht jeden Blödsinn beschließen, wo sind denn hier die Grenzen? Es geht ja vor allem auch gegen den Naturschutz, wenn sinnlos und völlig unüblich etwas „abgeschnitten“ werden soll - ich möchte mal den öffentlichen oder auch privaten Park sehen, wo so etwas gemacht wird. Ich habe der Hausverwaltung geschrieben, dass es ja auch sein könnte, dass die anderen Parteien das Vogelgezwitscher stört und ich die Vögel erschießen soll – das würde ich doch auch nicht machen. Und ich zeige doch nun wirklich meinen guten Willen, indem ich sogar erheblich mehr machen will, als mir aufgetragen ist. Zudem ist eben zumindest Frau NN nachweislich kriminell, wenn die mich mit falschen Beschuldigungen anzeigt, mit der setze ich mich doch nicht an einen Tisch.

Was kann ich machen, dass dieser Kleinterrorismus nicht ewig so weiter geht?



Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Leider ist das Erwehren gegen – wie von Ihnen bezeichnet – Kleinterrorismus meistens nicht effektiv präventiv möglich, es sei denn es ist möglich, die Ursache der Auseinandersetzung zu bekämpfen oder sich zu trennen.

Für die erste Alternative bietet sich eine gütliche Einigung, ggf. unter Zuhilfenahme eines Schlichters oder Mediators an, sollte ein direktes Gespräch nicht (mehr) möglich sein. Die zweite Alternative hängt stark von den Gesamtumständen ab, die mir hier nicht bekannt sind. Als dritte Möglichkeit, zukünftige Auseinandersetzungen zu vermeiden, sollten Sie überlegen, noch mehr Arbeiten etc. auf Dritte Personen zu übertragen, auch wenn dies entsprechend Geld kostet.

Bei Verleumdungen, falschen Verdächtigungen etc. haben Sie selbst das Recht, dagegen strafrechtliche Schritte einzuleiten. Derartiges wird allerdings sicherlich zur Gegeneskalation führen und sollte vorab sehr gut überlegt und belegbar sein.

Hinsichtlich des Efeu-Beschnitts sollten Sie überlegen, diesen vorzunehmen, wenn er tatsächlich einfach und schnell möglich ist. Verstehe ich Sie richtig und wächst der Efeu von Ihrem Grundstück, könnte sich je nach den konkreten Verhältnissen vor Ort, dazu auch eine Verpflichtung aus § 910 BGB ergeben. Unter Bezugnahme auf meinen Vorschlag der dritten Alternative kann es sich hinsichtlich des Gartens insgesamt anbieten, einen Gärtner mit der gesamten Pflege, einschließlich Rasen mähen, Efeu-Schnitt und die sonstigen Maßnahmen zu beauftragen. Erledigt dieser die Arbeiten nicht „ordnungsgemäß“ ist er bzw. die Hausverwaltung und nicht mehr Sie der Ansprechpartner.

Hinsichtlich der Auseinandersetzung im Rahmen der Eigentümergemeinschaft und in Bezug auf die Hausverwaltung, kann ich Sie hier auf das Wohnungseigentumsgesetz verweisen. Dies sollten Sie in einer ruhigen Stunde einmal vollständig durchlesen. Darin sind insbesondere die jeweiligen Aufgaben, Möglichkeiten und Verfahren beschrieben.

Demnach halte ich es bei Ihren Schilderungen nicht für schlecht, dass eine Hausverwaltung eingesetzt wurde. Denn diese ist zunächst einmal zur laufenden ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet, was Konfliktpotential entschärft. Anderenfalls hätten sie jede Maßnahme, sei sie auch noch so klein, gemeinschaftlich zu beschließen.

In § 13 WoEigG sind insbesondere die Rechte der Wohnungseigentümer geregelt.

In § 14 WoEigG sind die Pflichten des Wohnungseigentümers geregelt.

In § 16 WoEigG ist sodann die Verteilung der Nutzen, Kosten und Lasten geregelt.

Die Willensbildung und Entscheidungskompetenz liegt – wie von Ihnen benannt – sodann bei der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dabei gelten, je nach Gegenstand, allerdings unterschiedliche Mehrheitserfordernisse (Einstimmigkeit/qualifizierte Mehrheit/Mehrheit). D.h. Sie sind als Minderheit nicht gänzlich entrechtet.

Nach § 21 IV WoEigG kann jeder Eigentümer insbesondere auch gegenüber der Mehrheit verlangen, eine Verwaltung, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Daher ist nicht „jeder Blödsinn“ durch die Mehrheit zu beschließen. Dieses „billige Ermessen“ ist vielmehr gerichtlich überprüfbar.

Zudem haben Sie auch einen Anspruch gegenüber den anderen beiden Eigentümern auf Einhaltung des § 14 WoEigG.

Die Zuständigkeit der WE-Gemeinschaft besteht nach § 21 V WoEigG sodann insbesondere auch in der ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Diese hat die Hausverwaltung nach § 27 I Nr. 2 WoEigG umzusetzen.

Zu dieser ordnungsgemäßen Instandhaltung gehört auch die Gartenpflege. Nun ergibt sich aus Ihren Ausführungen nicht genau, weshalb scheinbar zum einen die Eigentümer selbst die Gartenpflege der Reihe nach erledigen und zum anderen ein Gärtner beauftragt wurde, bzw. für welche Tätigkeiten dies jeweils gilt.

Als Eigentümerin haben Sie allerdings das Recht, in die Belege der Hausverwaltung Einsicht zu nehmen. D.h. sie sollten die Positionen der Rechnung über die „Außenarbeiten“ prüfen. Darauf haben Sie einen Anspruch. Soweit die Hausverwaltung Arbeiten in Auftrag gegeben hat, die nicht einer „ordnungsgemäßen Verwaltung“ entsprechen, könnten gegen die Verwaltung Schadensersatzansprüche bestehen.

Einen Anspruch auf wöchentliches Mähen, wenn der Rasen tatsächlich nicht mehr wächst, halte ich für nicht gegeben. Dies lässt sich je nach Wachstumszeit allerdings nicht starr nach Jahreszeiten beurteilen.

Wenn Sie ausführen, dass die Gegenseite immer nur Sie und nicht direkt Ihre Mieter ansprechen würde, dann muss ich Sie darauf hinweisen, dass Sie tatsächlich der Ansprechpartner sind. Denn nach § 14 WoEigG sind die Eigentümer sich gegenseitig verpflichtet. Sie selbst haben sodann in einem rechtlich zweiten Schritt dafür zu sorgen, dass Sie Ihre Verpflichtungen selbst erledigen oder Ihren Mietern auferlegen und Ihre Mieter diesen mietvertraglichen Pflichten sodann ordnungsgemäß nachkommen, § 14 I Nr. 2 WoEigG.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.


Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -




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