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Hinterlegung Sicherheitsleistung von 20% d. Kaufpreises vor notarieller Beurkundung

05.08.2015 02:59 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Ich habe mich mit dem Verkäufer auf einen Kaufpreis und eine Beurkundungstermin zum Kauf einer Eigentumswohnung geeinigt. Der Beurkundungstermin ist mitte September. Der Notar arbeitet den Vertrag aus. Da der Verkäufer meine Absicht zum Kauf irgendwie untermauert sehen will und aus mir nicht erklärbaren Gründen, kein Vertrauen in mich bzw. meine Solvenz hat, fordert er bei Schlüsselübergabe nächsten Freitag einen Anzahlung von ca. 7700 EUR von mir auf sein Konto. Weiterhin führt er an, dass er mit einem Makler ein Agreement hat, das er bis 15.08.2015 Ihn noch beauftragen kann und dann nicht mehr. Er begründet dies, dass er das auch mit seinen Handwerkern so macht. Er möchte nun mit mir eine LOI machen um festzulegen, dass wenn ich besagten Vertrag nicht unterzeichne die 20% Ihm zufallen. Bei Vertragsunterzeichnung würde das Geld auf die Kaufsumme angerechnet.

Die Notargehilfin meines Notar rät mir ab.

Meine Frage ist, wie kann man eine solche Sicherheitshinterlegung vertraglich wasserdicht absichern.

Weiterhin stellt sich mir die Frage mit welcher Kontoart man sicherstellen kann das der Verkäufer sich nicht auf und davon macht mit dem Geld?

Spontan bin ich da auf Sperkonten, bzw Sparbücher mit Sperrvermerk gestossen, bzw. Rechtsanwalts-Anderkonten.

Wie würde in meinem Fall ein solcher Sperrvermerk aussehen?
Was müsste bzw. könnte man vertraglich vereinbaren um obige Bedingung des Verkäufers nahe zu kommen.

Auf jeden Fall wüde ein solcher Vorschlag den Verkäufer sehr schnell entlarven ob er es ernst meint oder er mich abziehen will.

Eine weitere Frage die sich mir hier stellt ist: Die Waffengleichheit im Vertragsvorfeld bei Verhandlungen ist ja nicht mehr gegeben.

Den Verkäufer kenne ich persönlich als Miteigentümer der Wohnanlage. Ich hab Ihn einmal bei der letzten Eigentümerversammlung gesehen.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Ich muß der Notargehilfin zustimmen.

Das Hauptproblem ist, dass der LOI nur dann rechtlich verbindlich ist, wenn er notariell beglaubigt wurde. Ohne eine solche notarielle Beglaubigung ist er rechtlich unverbindlich, der Inhalt wäre unwichtig.

Am einfachsten wäre ein notariell beglaubigter Vorvertrag mit Notaranderkonto. Sie würden dann das Geld auf das Notaranderkonto überweisen und der Vorvertrag würde festlegen, was genau mit dem Geld passiert. Der Notar würde den Vertrag entwerfen, es würde aber ausreichen, den endgültigen Kaufvertrag darin wiederzugeben, das Unterschreibungsdatum sowie die Regelung, dass der Betrag bei Nicht-Unterschrift durch Sie an den Verkäufer geht, bei Nicht-Unterschrift durch den Verkäufer an Sie zurückgezahlt und bei Unterschrift auf den Kaufpreis angerechnet wird.

Geht der Verkäufer auf einen solchen notariellen Vorvertrag nicht ein und verlangt einen unbeglaubigten Vorvertrag, ist er unseriös.

Die Waffengleichheit ist grundsätzlich weiterhin gegeben, da Sie den Verkäufer ja auch dazu bringen können, den Vertrag nicht zu unterschreiben. Dann würden Sie das Geld zurückerhalten.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 05.08.2015 | 04:22

Das Problem ist, das mein Notor bis in den September terminel voll ist.Da würde wahrscheinlich ein Vorvertrag auch nicht passen. Warum kann denn das kein normaler RA machen oder kann man nicht eine Sicherheitsleistung beim Amtsgericht hinterlegen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.08.2015 | 17:14

Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie können den Notar frei wählen, daher können Sie den Vorvertrag auch bei einem anderen Notar beurkunden lassen.

Ein normaler RA kann den Vertrag nicht notariell beurkunden, ein anwaltlich beglaubigter Vertrag wäre unwirksam. Da ist das Gesetz leider absolut eindeutig. Das Gleiche gilt für Amtsgerichte, eine Hinterlegung der Sicherheitsleistung ist dort nicht möglich. Sie können zwar das Geld auch auf einem Anderkonto eines Anwalts hinterlegen, aber ohne wirksamen Vorvertrag wäre das keine gute Idee.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

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