Hinterlegung Sicherheitsleistung von 20% d. Kaufpreises vor notarieller Beurkundung

Ich habe mich mit dem Verkäufer auf einen Kaufpreis und eine Beurkundungstermin zum Kauf einer Eigentumswohnung geeinigt. Der Beurkundungstermin ist mitte September. Der Notar arbeitet den Vertrag aus. Da der Verkäufer meine Absicht zum Kauf irgendwie untermauert sehen will und aus mir nicht erklärbaren Gründen, kein Vertrauen in mich bzw. meine Solvenz hat, fordert er bei Schlüsselübergabe nächsten Freitag einen Anzahlung von ca. 7700 EUR von mir auf sein Konto. Weiterhin führt er an, dass er mit einem Makler ein Agreement hat, das er bis 15.08.2015 Ihn noch beauftragen kann und dann nicht mehr. Er begründet dies, dass er das auch mit seinen Handwerkern so macht. Er möchte nun mit mir eine LOI machen um festzulegen, dass wenn ich besagten Vertrag nicht unterzeichne die 20% Ihm zufallen. Bei Vertragsunterzeichnung würde das Geld auf die Kaufsumme angerechnet.

Die Notargehilfin meines Notar rät mir ab.

Meine Frage ist, wie kann man eine solche Sicherheitshinterlegung vertraglich wasserdicht absichern.

Weiterhin stellt sich mir die Frage mit welcher Kontoart man sicherstellen kann das der Verkäufer sich nicht auf und davon macht mit dem Geld?

Spontan bin ich da auf Sperkonten, bzw Sparbücher mit Sperrvermerk gestossen, bzw. Rechtsanwalts-Anderkonten.

Wie würde in meinem Fall ein solcher Sperrvermerk aussehen?
Was müsste bzw. könnte man vertraglich vereinbaren um obige Bedingung des Verkäufers nahe zu kommen.

Auf jeden Fall wüde ein solcher Vorschlag den Verkäufer sehr schnell entlarven ob er es ernst meint oder er mich abziehen will.

Eine weitere Frage die sich mir hier stellt ist: Die Waffengleichheit im Vertragsvorfeld bei Verhandlungen ist ja nicht mehr gegeben.

Den Verkäufer kenne ich persönlich als Miteigentümer der Wohnanlage. Ich hab Ihn einmal bei der letzten Eigentümerversammlung gesehen.