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Heizungsventil klemmt - muss das der Mieter zahlen?


| 30.11.2009 14:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg



In meiner Mietwohnung wurde ein Heizkörper aufgrund eines klemmenden Stiftes am Heizungsventil nicht warm.

Nachdem ich meiner Hausverwaltung den Defekt telefonisch mitgeteilt hatte, erschien ein Techniker, der das Ventil mit etwas Öl schnell wieder gängig machte.

Ich wunderte mich noch darüber, dass ich einen Arbeitsnachweis abzeichnen musste, machte mir aber keine weiteren Gedanken darüber.

Einen Tag später erhielt ich zu meiner Überraschung die Rechnung einer Heizungsfirma (50 Euro), welche ich mit der Bitte um Erledigung gleich an die Hausverwaltung durchreichte. Diese schickte mir aber die Rechnung mit Hinweis auf folgenden Passus im Mietvertrag wieder zurück:

„Der Mieter trägt die Kosten kleinerer Instandsetzungsarbeiten an denjenigen Gegenständen, die dem direkten und häufigen Zugriff unterliegen, wie ... Heizung. Je Einzelfall darf ein Betrag von 150 DM nicht überschritten werden.“

Muss ich als Mieter tatsächlich diese Rechnung zahlen? Als ich der Hausverwaltung telefonisch den Defekt mitgeteilt hatte, wurde ich nicht über entstehende Kosten informiert, und ich selbst hatte die Heizungsfirma ja auch gar nicht beauftragt. Vielmehr war ich davon ausgegangen, dass das Heizungsventil – wie die Jahre zuvor auch – vom Hausmeister repariert werden würde.

Vielen Dank!
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:

Es gilt hier in Ihrem Fall:

Zur Erhaltungspflicht (Instandhaltung) des Vermieters zählen zunächst Reparatur- und Renovierungsmaßnahmen an allen nicht vertragsgemäßen Teilen der Mietsache (auch der Außenfläche), insbesondere wenn sie beschädigt, verunstaltet oder abgenutzt sind.

Unter Instandsetzung sind Maßnahmen zu verstehen, die der Wiederherstellung des vertrags- und ordnungsgemäßen Zustandes der Mietsache dienen, indem der Vermieter Beseitigungsmaßnahmen veranlasst. Hierzu zählen insbesondere die Reparatur von Schäden oder die Erneuerung nicht mehr reparaturfähiger oder -würdiger Teile oder Einrichtungen der Mietsache (Substanzschäden an der Mietsache).

Mit auf den Mieter abwälzbaren Schönheitsreparaturen hat dieses jeweils nichts zu tun.

Grundsätzlich hat der Vermieter alle Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen selbst auf eigene Kosten zu tragen.

Pflichten bezüglich Instandhaltungs- und/oder Instandsetzungspflichten können vom Mieter im Einzelfall übernommen werden.

Voraussetzung ist allerdings eine ausdrückliche Parteivereinbarung z. B. im Mietvertrag selbst (hier nicht), eine einseitige Überwälzung der Pflichten durch den Vermieter reicht hingegen nicht aus, wie es hier im Hinblick auf den besagten Passus (Mietvertragsklausel) aber geschehen ist.

Ob die – formularmäßig – "vollständige" Überbürdung der Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten auf den Mieter gegen das Gesetz verstößt, weil solche Klauseln zu Lasten des Mieters vom dispositiven Recht abweichende Regelungen enthalten, ist in der Rechtsprechung umstritten.

Bei "teilweiser" Überbürdung wie hier gilt folgendes:

Eine formularvertragliche Klausel zur Kostentragung von
Kleinreparaturen ist nur zulässig, wenn sie eine Betrags-Höchstgrenze sowohl für die Reparatur im Einzelfall als auch für die Summe der Reparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraums angibt. Zumindest Letzteres ist hier aber nicht erfüllt, wenn Sie mir die Klausel vollständig wiedergegeben haben, wovon ich ausgehe.

Fraglich ist damit, ob allein wegen dieser insoweit auf jeden Fall teilweise unwirksamen Klausel (Fehlen des Passus „als auch für die Summe der Reparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraums angibt“) die gesamte Klausel nichtig ist.

Nach meiner Einschätzung ist die Klausel insgesamt nichtig, man sich insofern auf folgende höchstrichterliche Entscheidung berufen kann: Urteil des Bundesgerichtshofs vom 07.06.1989,
Aktenzeichen VIII ZR 91/88 (BGHZ 108, 1; im Internet zusammengefasst abrufbar: http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=07.06.1989&Aktenzeichen=VIII%20ZR%2091%2F88).

Die andere Frage danach, ob es überhaupt und durch wen eine Beauftragung der Handwerker gegeben hat, ist demnach zweitrangig zu behandeln und stellt sich zunächst erst einmal nicht.

Ich würde daher an Ihrer Stelle Ihren Vermieter auf die vorgenannte Entscheidung hinweisen und mich auf die Klauselnichtigkeit berufen.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Nachfrage vom Fragesteller 30.11.2009 | 17:08

Ich danke Ihnen sehr für Ihre Ausführungen. Bei nochmaligem Durchlesen des Mietvertrages musste ich soeben feststellen, dass dort sehr wohl eine weitere Klausel hinterlegt ist: „Die Gesamtkosten kleinerer Instandsetzungsarbeiten sind pro Jahr auf 450,- DM bzw. 8% der Jahresmiete beschränkt.“

Insofern hatte ich Ihnen leider nicht alle für die Beuteilung relevanten Informationen geliefert - sorry. Also darf ich davon ausgehen, dass die Klausel im Mietvertrag wirksam ist und ich somit die Handwerkerrechnung zahlen darf?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.11.2009 | 17:47

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst vielen Dank für die ergänzende Information, zu der ich wie folgt Stellung beziehe:

Nach dem von mir zitierten Urteil des BGH ist eine Beschränkung auf 8% der Jahresmiete gerade noch zulässig.

Die jährliche Gesamtsumme der kleinen Instandhaltungen darf 150,- bis 200,- Euro oder 6% der Jahresbruttomiete oder 8% der Jahresnettomiete nicht übersteigen. Leider wurde die 8% weder auf die Jahresbruttomiete noch auf die Jahresnettomiete bezogen.

Ob sich daraus allerdings eine Unwirksamkeit ergibt, ist aber fraglich. "Miete" umfasst allerdings auch die Nebenkosten, so dass 8 % der Jahresbruttomiete eventuell zuviel wären.
Aber diese Grenze ist meines Erachtens nicht ganz so festgelegt und wird von Gericht zu Gericht unterschiedlich beurteilt.

Die Grenze bezüglich der Einzelreparatur wurde damals, 1989, vom BGH bei 100,- DM gezogen. 150,- DM (ungefähr 75,- €) sollte aufgrund der Inflation etc. heute leider dann durchaus angemessen sein.

Sie können natürlich die Zahlung verweigern, so dass dann Ihr Vermieter die Zahlung einklagen müsste, insoweit auch die Mietvertragsklausel über die Kleinreparaturen vollständig auf Ihre Wirksamkeit überprüft würde.

Haben Sie allerdings keinen Mietrechtsschutz und würden Sie die Sache verlieren, zahlen Sie mehr als 50,- € Gerichts- und Anwaltskosten.

Auf die Nichtbeauftragung der Handwerker wird man sich nicht berufen können, soweit eben die Klausel wirksam ist.

Ich hoffe, damit trotzdem Ihre Rückfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und bedaure, Ihnen keine positivere Antwort geben zu können.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 01.12.2009 | 11:02


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