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Heizungsausfälle: Mietminderung und Schadensersatz


| 30.06.2006 08:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Guten Tag,

meine Frau und ich haben in der Eifel auf einer alten Burganlage eine Dreizimmerwohnung (in einem alten Fachwerkhaus) gemietet, die wir mit unseren zwei kleinen Kindern bewohnen. Ich habe außerdem auf der Anlage ein 1-Zimmer-Appartment gemietet (als Büro und zum Schlafen). Ich bin Freiberufler, arbeite im Appartment (Wirtschaftsjournalist), meine Frau arbeitet als freie Grafikerin in der 3-Zimmer-Wohnung. In der vorigen Heizperiode kam es zu insgesamt vier Heizungsausfällen, zudem zu Mäusebefall der Wohnung (im Gebälk) und zu Belästigung durch Hundescheiße von Nachbarhunden vor der Haustür. Wir haben von Oktober 2005 bis Juni 2006 Mietminderungen und Schadensersatzansprüche über rund 1.800 EUR geltend gemacht.

Konkrete Fälle:

11.9.05 war in der Eifel bereits der Herbst eingebrochen, unsere Tochter kam im Alter von drei Tagen aus dem Krankenhaus, der Verwalter hatte die Heizung nicht in Betrieb. Temperatur im Schlafzimmer für Baby und Mutter im Wochenbett: 17,5 Grad Celsius, zwei Tage später erst 18,5 Grad, danach wieder warm.

19.9.05: Heizungsausfall, da kein Öl eingekauft, Tank leer. Temperatur in der 3-Zimmer-Wohnung am 20.9.: 16,5 Grad C. Temperatur im Büro-Appartment: vom 19.-22.9. 13,5 Grad C. Am 20.9. evakuieren wir Frau und Kinder wg. der Kälte in der Wohnung. 30.09.05 erneuter Heizungsausfall über einen halben Tag.

7.3.06: erneuter Heizungsausfall (Frost und Schnee in der Eifel), nachts sinkt Temperatur im Büro, wo ich schlafe, auf 13 Grad C. Folge: Erkältung, wächst sich aus zu akutem Ausbruch chronischer Nasennebenhöhlenentzündung. Besuch beim Heilpraktiker zwei Tage darauf (Kosten: 180 EUR), zunächst Verzicht auf Schulmediziner wg. Antibiotikaschwerverträglichkeit. Das Büro tagsüber für einen Tag nicht benutzbar (Verdienstausfall rund 300 EUR). In der Dreizimmer-Wohnung Temperaturen von 16-17 Grad, tags darauf wieder warm. Frau und Baby erkranken. Baby: Erkältung weitet sich zu wochenlanger Bronchitis und Mittelohrentzündung aus. Meine Nasennebenhöhlenerkrankung klingt trotz Heilpraktikerbehandlung und dann vom HNO-Arzt verschriebener Antibiotika nicht mehr ab, HNO-Arzt weist Nasennebenhöhlenoperation an, die im Juni erfolgt (vier Tage Krankenhausaufenthalt, acht Tage anschließende Krankschreibung = 12 Tage Verdienstausfall). Ärztliche Befunde liegen alle vor.

Temperaturmessprotokolle, unterzeichnet von Nachbarn, liegen vor. Alle Mängel haben wir sofort per Übergabeeinschreiben gerügt und wegen Hundescheiße und Mäusen vorher (erfolglos) angemessene Fristen zur Mängelabstellung genannt.

Desweiteren scheißen uns regelmäßig die Hunde von Nachbarn in die Nähe unserer Haustür. Die Hausverwaltung unternimmt dagegen nichts. Mäuse dringen aus dem Gebälk in die Wohnung ein, mehrere fangen wir, Hausmeister dichtet erst nach Monaten die Löcher in den Fachwerkbalken ab.

Wir mindern die Bruttomiete für September 05 in der Dreizimmer-Wohnung um 80 Prozent.

In den Monaten mit Mäusebefall mindern wir die Miete um je zehn Prozent. Wegen des Hundedrecks mindern wir je Monat um weitere zehn Prozent. Wegen des Heizungsausfalls im März mindern wir für die 3-Zimmer-Wohnung um 25 Prozent und verrechnen zudem Schadensersatz: 180 EUR Heilpraktiker plus 300 EUR Verdienstausfall, behalten uns weitere Schadensersatzforderungen wg. Erkrankung vor.

Mai 2006 reagiert der Verwalter erstmals auf die Mietminderungen (vorher keine Reaktion). Er behauptet fälschlich Mietrückstände über ca. 2.500 EUR, deren Anwalt kurz darauf nochmals, ohne Zahlungen aufzulisten. Der Verwalter bietet 75 EUR Nachlass wg. der Heizungsausfälle an und verneint Minderung wg. Mäusen und Hundedreck. Auf Schadensersatzforderungen geht er gar nicht ein. Im dritten Anlauf listet die Verwaltung korrekt auf (ca: 1.800 EUR), droht mit Kündigung, falls Zahlung nicht bis 30.6. erfolgt. Ich überweise am 26.06. alles, am 27.06. sendet der Verwalter die fristlose Kündigung ab. Begründung: Mietrückstände und Mietverhältnis "zerrüttet". Ich hatte den Eigentümern zwischenzeitlich angekündigt, die Vorkommnisse auf der Burg und ihr Verhalten zum Gegenstand meiner Berichterstattung in Tageszeitungen zu machen, wenn sie kein Einsehen in die Berechtigung der Mietminderungen zeigen. Verwalter nennt dies "Tatbestand der Erpressung und Nötigung" und verwendet dies als Kündigungsgrund. Wir sollen binnen zehn Tagen ausgezogen sein, sonst reicht der Verwalter Räumungsklage ein.

Unsere Fragen:

1. Welche Mietminderungen waren berechtigt?
2. Können wir für jeden Tag kalter Wohnung pro Freiberufler einen Tag Verdienstausfall fordern? Auch Schmerzensgeld für unser Baby?
3. Was muss ich beachten, um die Folgen der Nasennebenhöhlenentzündung (Operation) geltend machen zu können (Beweiskette)?
4. Im Mietvertrag des Büros (nicht der 3-Zi-Wohnung) heißt es: "Schadensersatzansprüche des Mieters wegen anfänglicher oder nachträglicher Mängel der Mietsache sind ausgeschlossen, es sei denn, dass der Vermieter Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zu vertreten hat." Der BGH hatte am 24.10.2001 (Az. VIII ARZ 1/01) geurteilt, dass diese Klausel unwirksam ist in bezug auf Sachschäden, weil sie gegen § 9 AGBG verstößt. Wie sieht es mit Vermögensschäden (Verdienstausfall) aus? Ist die Klausel meines Vermieters schon deshalb komplett unwirksam, weil sie auch Sachschäden ausschließt?
5. Müssen wir dem Vermieter Fahrlässigkeit wegen der Heizungsausfälle nachweisen, um Schadensersatz geltend zu machen? Wie können wir das anstellen?
6. Ist die Kündigung der Vermieter wirksam (bezgl. Zahlvorgang und "Zerrüttung")?
7. Würde ein Gericht unter diesen Umständen einer Räumungsklage voraussichtlich stattgeben?

Für Ihre Mühe vielen Dank!

-- Einsatz geändert am 30.06.2006 11:14:39
Eingrenzung vom Fragesteller
30.06.2006 | 08:48

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre online-Anfragen, zu denen ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes summarisch wie folgt Stellung nehme:

1.) Als Mietminderung können für die konkrete Zeit der Beeinträchtigung folgende Quoten als gerechtfertigt angesehen werden:
Mäusebefall: 10 %
Heizungstemperatur im Winter unter 20 Grad: 20 %
Hundekot vor der Wohnung : rund 10 %

2.)und 5.) Grundsätzlich ist der Verdienstausfall ein ersatzfähiger Schaden im Rahmen des § 536 a BGB (vgl. BGH NJW-RR 1991, S.970). Eine erfolgreiche Geltendmachung setzt jedoch voraus, dass den Vermieter ein Verschulden trifft, d.h. bei vorsätzlichem oder fahrlässigem Verhalten. Da die Ursache der Heizungsmängel in den Veranwortungsbereich des Vermiters fällt, wird Sie insofern keine Beweispflicht treffen (vgl. BGH NJW 2000 S. 2342). Weiterhin wird ein Schmerzensgeldanspruch Ihres Kindes nur dann bestehen, wenn den Vermieter Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit trifft. Ein vorsätzliches Handeln Ihres Vermieters wird wohl kaum in Betracht kommen. Aufgrund Ihrer Sachverhaltsdarstellung sehe ich weiterhin keine Anhaltspunkte für ein grob fahrlässiges Handeln Ihres Vermieters.

3.)Soweit Sie Heilbehandlungskosten beanspruchen, müssen Sie darlegen und im Bestreitensfalle beweisen, dass die entsprechenden Behandlungen bzw. die Operation ursächlich auf den niedrigen Temperaturen beruhen. Diesen Beweis zu führen wird schwierig werden, günstig wäre es, wenn Sie ärztliche Atteste vorgelegen können, die den Zeitpunkt und Ursache der Erkrankungen genau belegen.

4.)Handelt es sich bei dem Mietvertrag über das 1 Zimmer-Appartement nicht um einen Wohnraummietvertrag, ist die genannte BGH Entscheidung nicht anwendbar. Vielmehr kann bei Mietverträgen über Räume, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, die Schadensersatzpflicht wirksam ausgeschlossen werden (vgl. z.B. Köln NJW-RR 2001 S. 1302). Unterstellt es handelt sich um einen Wohnraummietvertrag, dann ist in der Tat fraglich, ob auch ein Haftungsausschluss für Vermögensschäden unwirksam ist. Der BGH hatte in seiner Entscheidung vom 24.10.2001 eine Klausel mit folgendem Inhalt zu beurteilen: „"Führt ein Mangel des Mietobjekts zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter … für diese Schäden - auch aus unerlaubter Handlung - nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit." Die Frage, ob der Haftungsausschluss auch in Bezug auf den Vermögensschaden unwirksam ist, hat der BGH ausdrücklich offengelassen. Insofern führt er aus: „Landgericht und Oberlandesgericht haben die Vorlagefrage dahin gefaßt, ob der in § 14 Abs. 1 des Mietvertrages niedergelegte "generelle" Ausschluß der Haftung des Vermieters für leicht fahrlässig verursachte Sach- und Vermögensschäden unwirksam ist. Diese Frage geht über den entscheidungserheblichen Teil der Vertragsklausel hinaus. Da die Mieter lediglich Ersatz für die Beschädigung ihnen gehörender Sachen verlangen, kommt es nicht darauf an, ob der Haftungsausschluß auch in bezug auf sonstige Vermögensschäden wirksam ist. Der Senat hat daher die Antwort auf die Vorlagefrage, wie aus der Beschlußformel ersichtlich, beschränkt, ohne damit den Kern der Fragestellung anzutasten.“ Im Hinblick darauf, dass Sachschäden infolge von Mietmängeln unmittelbare Schäden darstellen, während andere Vermögensschäden wie Nutzungsausfall und Verdienstausfall als Mangelfolgeschäden anzusehen sind, erscheint es meiner Auffassung gerechtfertigt, die Unwirksamkeit lediglich auf Sachschäden zu beziehen. Weiterhin besteht der Vertragszweck des Wohnraummietvertrages in der Nutzung der überlassenen Räume zur privaten Lebensgestaltung, wofür der Mieter auf eigene Einrichtungsgegenstände angewiesen ist, so dass im Hinblick hierauf der Ausschluss von Vermögensschäden den Vertragszweck nicht gefährden wird. Soweit ersichtlich liegen zu der Frage, ob der Haftungsausschluss für Vermögensschäden den Mieter unangemessen benachteiligt, nicht vor. Im Übrigen kann eine Teilunwirksamkeit unter der Voraussetzung in Betracht kommen, dass die Vertragsklausel in mehrere eigenständige Regelungen voneinander getrennt werden kann, ohne dass die restliche eigenständige Verpflichtung Ihren Sinn verliert. Meiner Auffassung nach besteht lediglich eine Teilunwirksamkeit in diesem Sinne.

6 .) und 7.) Nachdem Sie die Mietrückstände beglichen haben und die hierauf gestützte Kündigung daher zumindest nachträglich unwirksam wurde, kommt als fristloser Kündigungsgrund lediglich die angebliche Zerrüttung des Mietverhältnisses in Betracht. Gemäß § 543 Abs. 3 BGB setzt die fristlose Kündigung grundsätzlich eine vorherige erfolglose Abmahnung voraus. Die Kündigung wird daher bereits aus diesem Grunde unwirksam sein, es sei denn der Vermieter kann beweisen, dass eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg gehabt hätte oder die sofortige Kündigung aus sonstigen Gründen gerechtfertigt war (§ 543 Abs 3 Nr. 1 und 2 BGB). Lediglich die Drohung der Berichterstattung in der lokalen Presse stellt meiner Auffassung nach keine so schwere Treuepflichtverletzung dar, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar ist. Denn eine wahrheitsgemäße Sachverhaltsdarstellung würde weder eine öffentliche Anprangerung des Vermieters noch eine Beleidigung darstellen, selbst wenn die angekündigte Berichterstattung den Interessen des Vermieters zuwiderläuft. Im Falle einer Räumungsklage wird ein Gericht unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls eine Interessenabwägung vorzunehmen haben, wobei auch zu berücksichtigen sein wird, dass Sie die Drohung nur deshalb ausgesprochen haben, um Ihr berechtigtes Interesse an einer zügigen Mängelbeseitigung durchzusetzen.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 01.07.2006 | 10:45

Vielen Dank für Ihre umfassende und kompetente Anwort!

Bei Durchsicht des Mietvertrages der Dreizimmer-Wohnung vom 5.11.2004 fiel uns auf, dass der Vermieter auch noch die Kaution (über zwei Monatskaltmieten) möglicherweise mit einer unwirksamen Klausel erhoben hat ("Der Mieter zahlt bei Abschluss des Mietvertrages eine Kaution in Höhe von 1.380 EUR. Der Vermieter wird die Kaution auf einem Sparbuch mit gesetzlicher Kündigungsfrist anlegen. Die Zinsen werden nicht ausbezahlt, sondern erhöhen den Kautionsbetrag.")

Unseres Erachtens bedeutet die verwendete Klausel einen indirekten Ausschluss der Möglichkeit der Ratenzahlung der Mietkaution in Höhe von 1.380,00 EUR. Der Verwalter hat mit der von ihm verwendeten Klausel die Mietkaution "auf einen Schlag" erhoben, dies zudem noch vor Vertragsabschluss. Nach dem BGH-Urteil vom 25.06.2003 (Az.: VII ZR 344/02) müsste er damit zur unverzüglichen Rückzahlung der Mietkaution verpflichtet sein. Unserer Forderung zur Rückzahlung (Einschreiben mit Fristsetzung) ist er nicht nachgekommen.

Frage: Können wir einen etwaigen Anspruch auf Rückzahlung mit den letzten zwei Kaltmietzahlungen vor Auszug aus der Wohnung verrechnen, ohne dass der Vermieter bei/nach Wegzug eine neue Kaution verlangen kann?

Nochmals besten Dank für Ihre Mühe!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.07.2006 | 17:32

Sehr geehrte Fragesteller,

die Unwirksamkeit der Kautionsregelung hat zur Folge, dass die gesetzliche Ratenzahlungsverpflichtung eintritt, d.h. der Mieter ist berechtigt, die erste Kautionsrate zu Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen und die zweite und dritte Rate jeweils einen Monat später. Denn nach der zitierten BGH-Entscheidung vom 25.06.2003 hat die Unwirksamkeit der Kautionsabrede lediglich eine Teilunwirksamkeit zur Folge.

Nachdem das Mietverhältnis bereits seit mindestens 2005 besteht, sind sämtliche Kautionsraten fällig, so dass kein Kautionsrückzahlungsanspruch Ihrerseits besteht. Sollten Sie dennoch beabsichtigen, die Mietzinsen für die letzten 2 Monate mit der Kaution zu verrechnen, könnte der Vermieter diese klageweise einfordern, so dass Sie zusätzlich die Kosten zu tragen hätten. Nach Ende des Mietverhältnisses wird für eine Zahlungsklage des Vermieters jedoch regelmäßig das Sicherungsinteresse fehlen (vgl. LG Saarbrücken WuM 1996 S. 616).

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

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