Heizungsausfälle: Mietminderung und Schadensersatz

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre online-Anfragen, zu denen ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes summarisch wie folgt Stellung nehme:

1.) Als Mietminderung können für die konkrete Zeit der Beeinträchtigung folgende Quoten als gerechtfertigt angesehen werden:
Mäusebefall: 10 %
Heizungstemperatur im Winter unter 20 Grad: 20 %
Hundekot vor der Wohnung : rund 10 %

2.)und 5.) Grundsätzlich ist der Verdienstausfall ein ersatzfähiger Schaden im Rahmen des § 536 a BGB (vgl. BGH NJW-RR 1991, S.970). Eine erfolgreiche Geltendmachung setzt jedoch voraus, dass den Vermieter ein Verschulden trifft, d.h. bei vorsätzlichem oder fahrlässigem Verhalten. Da die Ursache der Heizungsmängel in den Veranwortungsbereich des Vermiters fällt, wird Sie insofern keine Beweispflicht treffen (vgl. BGH NJW 2000 S. 2342 ). Weiterhin wird ein Schmerzensgeldanspruch Ihres Kindes nur dann bestehen, wenn den Vermieter Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit trifft. Ein vorsätzliches Handeln Ihres Vermieters wird wohl kaum in Betracht kommen. Aufgrund Ihrer Sachverhaltsdarstellung sehe ich weiterhin keine Anhaltspunkte für ein grob fahrlässiges Handeln Ihres Vermieters.

3.)Soweit Sie Heilbehandlungskosten beanspruchen, müssen Sie darlegen und im Bestreitensfalle beweisen, dass die entsprechenden Behandlungen bzw. die Operation ursächlich auf den niedrigen Temperaturen beruhen. Diesen Beweis zu führen wird schwierig werden, günstig wäre es, wenn Sie ärztliche Atteste vorgelegen können, die den Zeitpunkt und Ursache der Erkrankungen genau belegen.

4.)Handelt es sich bei dem Mietvertrag über das 1 Zimmer-Appartement nicht um einen Wohnraummietvertrag, ist die genannte BGH Entscheidung nicht anwendbar. Vielmehr kann bei Mietverträgen über Räume, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, die Schadensersatzpflicht wirksam ausgeschlossen werden (vgl. z.B. Köln NJW-RR 2001 S. 1302 ). Unterstellt es handelt sich um einen Wohnraummietvertrag, dann ist in der Tat fraglich, ob auch ein Haftungsausschluss für Vermögensschäden unwirksam ist. Der BGH hatte in seiner Entscheidung vom 24.10.2001 eine Klausel mit folgendem Inhalt zu beurteilen: „"Führt ein Mangel des Mietobjekts zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter … für diese Schäden - auch aus unerlaubter Handlung - nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit." Die Frage, ob der Haftungsausschluss auch in Bezug auf den Vermögensschaden unwirksam ist, hat der BGH ausdrücklich offengelassen. Insofern führt er aus: „Landgericht und Oberlandesgericht haben die Vorlagefrage dahin gefaßt, ob der in § 14 Abs. 1 des Mietvertrages niedergelegte "generelle" Ausschluß der Haftung des Vermieters für leicht fahrlässig verursachte Sach- und Vermögensschäden unwirksam ist. Diese Frage geht über den entscheidungserheblichen Teil der Vertragsklausel hinaus. Da die Mieter lediglich Ersatz für die Beschädigung ihnen gehörender Sachen verlangen, kommt es nicht darauf an, ob der Haftungsausschluß auch in bezug auf sonstige Vermögensschäden wirksam ist. Der Senat hat daher die Antwort auf die Vorlagefrage, wie aus der Beschlußformel ersichtlich, beschränkt, ohne damit den Kern der Fragestellung anzutasten.“ Im Hinblick darauf, dass Sachschäden infolge von Mietmängeln unmittelbare Schäden darstellen, während andere Vermögensschäden wie Nutzungsausfall und Verdienstausfall als Mangelfolgeschäden anzusehen sind, erscheint es meiner Auffassung gerechtfertigt, die Unwirksamkeit lediglich auf Sachschäden zu beziehen. Weiterhin besteht der Vertragszweck des Wohnraummietvertrages in der Nutzung der überlassenen Räume zur privaten Lebensgestaltung, wofür der Mieter auf eigene Einrichtungsgegenstände angewiesen ist, so dass im Hinblick hierauf der Ausschluss von Vermögensschäden den Vertragszweck nicht gefährden wird. Soweit ersichtlich liegen zu der Frage, ob der Haftungsausschluss für Vermögensschäden den Mieter unangemessen benachteiligt, nicht vor. Im Übrigen kann eine Teilunwirksamkeit unter der Voraussetzung in Betracht kommen, dass die Vertragsklausel in mehrere eigenständige Regelungen voneinander getrennt werden kann, ohne dass die restliche eigenständige Verpflichtung Ihren Sinn verliert. Meiner Auffassung nach besteht lediglich eine Teilunwirksamkeit in diesem Sinne.

6 .) und 7.) Nachdem Sie die Mietrückstände beglichen haben und die hierauf gestützte Kündigung daher zumindest nachträglich unwirksam wurde, kommt als fristloser Kündigungsgrund lediglich die angebliche Zerrüttung des Mietverhältnisses in Betracht. Gemäß § 543 Abs. 3 BGB setzt die fristlose Kündigung grundsätzlich eine vorherige erfolglose Abmahnung voraus. Die Kündigung wird daher bereits aus diesem Grunde unwirksam sein, es sei denn der Vermieter kann beweisen, dass eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg gehabt hätte oder die sofortige Kündigung aus sonstigen Gründen gerechtfertigt war (§ 543 Abs 3 Nr. 1 und 2 BGB ). Lediglich die Drohung der Berichterstattung in der lokalen Presse stellt meiner Auffassung nach keine so schwere Treuepflichtverletzung dar, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar ist. Denn eine wahrheitsgemäße Sachverhaltsdarstellung würde weder eine öffentliche Anprangerung des Vermieters noch eine Beleidigung darstellen, selbst wenn die angekündigte Berichterstattung den Interessen des Vermieters zuwiderläuft. Im Falle einer Räumungsklage wird ein Gericht unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls eine Interessenabwägung vorzunehmen haben, wobei auch zu berücksichtigen sein wird, dass Sie die Drohung nur deshalb ausgesprochen haben, um Ihr berechtigtes Interesse an einer zügigen Mängelbeseitigung durchzusetzen.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin