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Heilung Formfehler Eigenbedarfkündigung

20.11.2016 21:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Busch


Im Dezember 2015 habe ich einem Mieter wegen Eigenbedarf zum 30. November 2016 gekündigt. Im Februar 2016 habe ich Klage eingereicht, die durch einen Fehler des Gerichtes erst im Oktober 2016 rechtshängig geworden. Der Vorgang zog sich also relativ lange hin. Beim AG habe ich die Räumungsklage verloren, weil laut Meinung des Gerichtes zwei Formfehler in der Kündigung waren.

In der Kündigung wurde jedoch geschrieben: "Nun verhält es sich so, dass ich ab dem III. Quartal 2016 WAHRSCHEINLICH häufiger in Begleitung meiner kleinen Tochter Franc... (dann 4 ½ Jahre) dort sein werde." Ein zweiter Formfehler wäre die Formulierung: Die übrigen Häuser in meinem Besitz haben ÜBERWIEGEND mit deutlich mehr als 100 m². Hier steht das Wort überwiegend, weil es auch noch zwei Appartements gibt. Im gleichen Absatz steht jedoch: "Leider habe ich selbst derzeit keine weitere Wohnung und kann Ihnen keine Alternative anbieten." Laut BGH muss ich nicht begründen, warum ich mich für genau diese eine Wohnung entschieden habe und ich denke, dass der zweite Hinweis klar ist und aussagt, dass keine Wohnung frei ist.

Mein Anliegen ist aber auch etwas anderes. Im vorgerichtlichen Schriftverkehr mit der Anwältin und auch später mit dem Gericht wurde unmissverständlich klargestellt, dass meine Tochter mich begleiten wird. Es gibt sogar eine schriftliche Erklärung der Mutter, dass sich bei ihr beruflich etwas ändert und daher die Situation so entsteht. Auch dass sie als Mutter ein eigenes Zimmer für das Kind haben möchte. Der mutmaßliche Formfehler "WAHRSCHEINLICH" war also lange vor dem Verfahren unmissverständlich geklärt. Nun meine Frage:

Wird der vermeintliche Formfehler nicht dadurch geheilt?

Die Anwältin hat im vorprozessualen Schriftverkehr auch gar nichts hierüber geschrieben, sondern ausschließlich über soziale Härte und vermeintliche Willkür. Bereits 14 Tage nach der eigentlichen Kündigung gab es Schriftverkehr, worin klar steht, dass meine Tochter mich begleiten WIRD (keine Einschränkung). Dann kann man das Wort "wahrscheinlich" auch auf das III. Quartal beziehen und nicht auf die Tatsache. All das war vor der Klageeinreichung, bzw. auch vor der Rechtsanhängigkeit.

Aufgrund der Notwendigkeit habe ich nun eine erneute Kündigung ausgesprochen, überlege aber trotzdem gegen das Urteil des AG in Berufung zu gehen. Letztlich geht es hier um erhebliche Kosten. Hier versuche ich jedoch die Aussichten abzuklären.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ich muss Sie insofern enttäuschen, als Ihre Angaben nicht genügen, um ansatzweise einzuschätzen, ob das Urteil auf einem Fehler basiert oder nicht. Tatsächlich halte ich es für abwegig, dass Ihre Kündigung isoliert - also ausschließlich - deswegen ins Leere gelaufen ist, weil Sie die Worte "überwiegend" und "wahrscheinlich" benutzt haben.

Ich gehe eher davon aus, dass Sie nicht ordnungsgemäß oder klar genug begründet haben, WARUM und DASS Sie die Wohnung bei Auszug des Mieters benötigen, dies ist der häufigste Fall der Fehlerhaftigkeit. Ich gehe im Übrigen davon aus, dass Sie das Verfahren ohne Rechtsanwalt geführt haben, denn üblicherweise sind solche sprachlichen Unklarheiten durchaus noch zu heilen, wenn man prozessordnungsgemäß vorgeht. Dies ist jedoch für den Laien nicht wirklich zu erkennen und durchzuführen.

Die Frage der Heilung, wie von Ihnen gestellt, kann ohne Kenntnis des Urteils selber leider nicht sinnvoll beantwortet werden.

In jedem Fall empfehle ich noch einmal die Prüfung des gesamten Prozessstoffes durch einen Rechtsanwalt und insbesondere empfehle ich, dass Sie sich im nächsten Verfahren von einem Rechtsanwalt vertreten lassen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 21.11.2016 | 10:10

Guten Morgen,

welche Angaben benötigen Sie, um das zu beurteilen und wie kann ich Ihnen diese zukommen lassen? Selbstverständlich habe ich den gesamten Schriftverkehr und auch das Urteil elektronisch vorliegen.

Im Urteil schreibt die Richterin, dass der Eigenbedarf nicht hinreichend begründet ist: ...Zum Eigenbedarf führt der Kläger hier im zweiten Absatz aus, dass er ab dem III. Quartal 2016 WAHRSCHEINLICH häufiger in Begleitung seiner kleinen Tochter in ... sein werde. Damit fehlt es an der klaren Benennung des Eigenbedarfsgrundes.... Dann schreibt der Kläger in der Kündigung, die übrigen Häuser hätten Wohnungen mit ÜBERWIEGEND mehr als 100 m². Hier erklärt sich der Kläger zwar, drückt sich aber wieder nicht eindeutig aus...

Beide Punkte sind im Vorfeld des Prozesses, ja sogar vor Einreichung der Klage eindeutig geklärt worden. Daher war meine Frage, ob Formfehler im Kündigungsschreiben selbst geheilt werden können, oder ob es ausschließlich auf die Kündigung ankommt. Ich war und bin selbstverständlich anwaltlich vertreten, würde aber gerne eine zweite Meinung hören, da eine Berufung ja mit erheblichem Risiko verbunden ist. Fairerweise muss ich auch sagen, dass mein Anwalt kein Fachanwalt für Mietrecht ist, was aber bekannt war.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.11.2016 | 10:49

Sie haben mir mit Ihrer Nachfrage sämtliche relevante Fakten geliefert, da Sie mitgeteilt haben, wie die Richterin das Urteil begründet hat.

Es geht hier nicht um Formfehler sondern schlicht um eine unzureichende Begründung des Eigenbedarfs. Daher ist nichts "zu heilen". Der Eigenbedarf wurde insgesamt nicht ausreichend erklärt, wonach die Klage abzuweisen war. Eine Berufung dürfte wohl nur wenig Aussicht auf Erfolg haben.

Ob Ihr Anwalt eine Fachanwalt für Mietrecht war, ist völlig unerheblich, Fachanwaltschaften werden in der Praxis von Mandanten deutlich überbewertet.


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