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Formfehler in Kündigung Mietvertrag als Vermieter

03.06.2021 07:44 |
Preis: 80,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von




Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Tochter mit Freund hat sich im Juni 2020 eine Eigentumswohnung zur Selbstnutzung gekauft. Die Wohnung ist gemäß Mietvertrag noch an ein Ehepaar vermietet, die beide im Vertrag auch namentlich genannt sind. Da die Mieter im bisherigen Mietverhältnis kaum Nebenkosten bezahlt haben, haben wir das Gespräch zwecks einer moderaten Erhöhung der Nebenkosten gesucht. Die Mieterin teilte uns in dem Gespräch mit, dass Ihr Mann bzw. Ex-Mann bereits seit vielen Jahren ausgezogen ist und nicht mehr am Ort wohnt. In der Wohnung wohnen auch die beiden 20 und 22 jährigen Kinder der Mieterin. Ob die Mieterin geschieden ist oder getrennt lebt, entzieht sich unserer bisherigen Kenntnis.

In diesem Gespräch teilten wir der Mieterin mit, dass wir die Wohnung zeitnah wegen Eigenbedarf kündigen werden. Die Mieterin waren natürlich von dieser Mitteilung nicht erfreut.

So haben wir dann auch den Mietvertag fristgemäß wegen Eigenbedarf gekündigt. Wir haben auf die Widerspruchsfrist gemäß BGB hingewiesen und peinlich darauf geachtet, damit kein Formfehler entsteht. Da wir davon ausgingen, dass die Mieterin bereits seit vielen Jahren von Ihrem Mann getrennt lebt, haben wir in der Kündigung namentlich nur die Frau genannt.

Da der Mietvertrag bereits am 18.07.2006 unterzeichnet wurde, betrug die Kündigungsfrist 9 Monate. Die Mieterin kein Gebrauch von dem Widerspruchsfrist gemacht. 3 Wochen vor dem erhofften Auszug erhielten wir ein Schreiben vom Mieterbund, dass ein Formfehler in der Kündigung vorliegt, da die Kündigung nur gegen die Mieterin, nicht aber gegen den Ehemann ausgesprochen wurde.

In dem Brief steht auch, dass die Mieter zum 31.08.2021 ausziehen werden, wenn wir Ihnen 3.000€ als „Umzugsbeihilfe" bezahlen. Weitere Forderungen sind z.B. keine Schönheitsreparaturen, keine Zurückbehaltung Kaution etc.

Für meine Tochter mit Freund ist bei Erhalt des Briefes eine Welt zusammen gebrochen. Wir wollten die Wohnung komplett sanieren, das Material ist schon bestellt und die Handwerker beauftragt.

Für uns stellt sich nun die Frage, ob es sich tatsächlich um einen Formfehler handelt. Wir fassen das im besten Fall als Frechheit auf, wenn nicht sogar fast ein Nötigung. Für uns stellen sich nun folgende Fragen:

1. Handelt es sich bei dem o.g. Problem wirklich um einen Formfehler, der die Kündigung komplett nichtig macht, wenn der Ehemann der Mieterin bereits seit vielen Jahren nicht mehr in der Wohnung wohnt?
2. Im Mietvertrag ist z.B. der Name geringfügig falsch geschrieben. Dies müsste doch dann auch ein Formfehler sein. Wo fängt denn ein Formfehler an und wo hört er auf?
3. Nach §1568a Abs. 3 BGB würde sich doch der Sachverhalt ändern, wenn eine Scheidung vorliegt. Ist dies so richtig? Leider wissen wir nicht, ob die Mieterin geschieden ist. Wie wäre das denn Erfahrung zu bringen? Aufgrund dieser Situation ist das Verhältnis zu der Mieterin gestört. Hat die Mieterin nicht trotzdem eine Mitwirkungspflicht (z.B. Info ob geschieden). Gegebenenfalls wurde auch der vorherige Vermieter informiert, dies wissen wir leider nicht. Da auch zu dem vorherigen Vermieter ein kompliziertes Verhältnis besteht, wäre es schwierig, dies in Erfahrung zu bringen.
4. Die Mieterin hat der Erhöhung der Nebenkosten schriftlich zugestimmt. Hier hat sie allein unterschrieben. Wenn Pkt. 1 ein Formfehler darstellt, hätte dann der (geschiedene) bzw. getrennt lebende Mann nicht mit unterschreiben müssen.
5. Wenn tatsächlich die Kündigung unwirksam ist und eine neue Kündigung geschrieben werden muss, ist es dann ausreichend, dass wir die Kündigung erneut an die Mieterin senden und in den Adresskopf auch Ihren (Ex) Mann mit hineinschreiben. Oder müssen wir den neuen Aufenthaltsort des Exmannes ermitteln und ihn separat kündigen? Was wäre wenn er mittlerweile gestorben ist oder in Amerika wohnt?

Für eine Beantwortung meiner Fragen bin ich Ihnen sehr dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

03.06.2021 | 09:17

Antwort

von


(24)
Wegbornstr. 9
34630 Gilserberg
Tel: 06696/911175
Web: https://ra-vestweber.de/
E-Mail:

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

bitte beachten Sie, dass Abweichungen von der Sachverhaltsschilderung zu einem anderen Ergebnis führen können. Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

1. Handelt es sich bei dem o.g. Problem wirklich um einen Formfehler, der die Kündigung komplett nichtig macht, wenn der Ehemann der Mieterin bereits seit vielen Jahren nicht mehr in der Wohnung wohnt?

Auch wenn es auf den ersten Blick komisch anmutet, so muss sich eine Kündigung bei einer Mehrheit von Beteiligten (mehrere Vermieter und/oder mehrere Mieter in einem Mietvertrag) von allen an alle richten (vgl. Palandt, BGB Kommentar, 79. Auflage 2020, § 542, Bearb. Weidenkaff, Rn. 18).

Wenn die Kündigung sich nur an einen von mehreren Vertragspartnern richtet, ist die Kündigung insgesamt unwirksam.



2. Im Mietvertrag ist z.B. der Name geringfügig falsch geschrieben. Dies müsste doch dann auch ein Formfehler sein. Wo fängt denn ein Formfehler an und wo hört er auf?


Dies wäre kein Formfehler, sondern lediglich eine unwesentliche Falschbezeichnung der Person, welche in einem Prozess in der Regel automatisch berichtigt werden würden. Es geht im Grunde sogar noch weiter, nach §§ 133 BGB ist bei der Auslegung einer Willenserklärung der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.



3. Nach §1568a Abs. 3 BGB würde sich doch der Sachverhalt ändern, wenn eine Scheidung vorliegt. Ist dies so richtig? Leider wissen wir nicht, ob die Mieterin geschieden ist. Wie wäre das denn Erfahrung zu bringen? Aufgrund dieser Situation ist das Verhältnis zu der Mieterin gestört. Hat die Mieterin nicht trotzdem eine Mitwirkungspflicht (z.B. Info ob geschieden). Gegebenenfalls wurde auch der vorherige Vermieter informiert, dies wissen wir leider nicht. Da auch zu dem vorherigen Vermieter ein kompliziertes Verhältnis besteht, wäre es schwierig, dies in Erfahrung zu bringen.


Wird in Ihrem Fall nicht einschlägig sein. Nach § 1568a Abs. 1 BGB kann ein Ehegatte verlangen, dass ihm der andere Ehegatte anlässlich der Scheidung die Ehewohnung überlässt, wenn er auf deren Nutzung unter Berücksichtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder und der Lebensverhältnisse der Ehegatten in stärkerem Maße angewiesen ist als der andere Ehegatte oder die Überlassung aus anderen Gründen der Billigkeit entspricht.

Ich glaube kaum, dass sich die Mieterin auf einen für Sie „ungünstigeren" Paragrafen berufen wird. Unabhängig davon, müsste ein solches Verfahren erst von einem Familiengericht entschieden und angeordnet werden.



4. Die Mieterin hat der Erhöhung der Nebenkosten schriftlich zugestimmt. Hier hat sie allein unterschrieben. Wenn Pkt. 1 ein Formfehler darstellt, hätte dann der (geschiedene) bzw. getrennt lebende Mann nicht mit unterschreiben müssen.

Nein. Dies ist unabhängig von einem Mietverhältnis. Nach § 560 Abs. 4 BGB gilt, wenn Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden sind, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
Da im Mietvertrag eine Regelung zu den Betriebskosten aufgestellt wurde, trifft eine Erhöhung beide Teile. Auch ist eine Vorauszahlung nicht unbedingt notwendig. Spätestens mit der Abrechnung wäre der Betrag fällig gewesen.



5. Wenn tatsächlich die Kündigung unwirksam ist und eine neue Kündigung geschrieben werden muss, ist es dann ausreichend, dass wir die Kündigung erneut an die Mieterin senden und in den Adresskopf auch Ihren (Ex) Mann mit hineinschreiben. Oder müssen wir den neuen Aufenthaltsort des Exmannes ermitteln und ihn separat kündigen? Was wäre wenn er mittlerweile gestorben ist oder in Amerika wohnt?

Diese Frage kann man pauschal nicht beantworten und kommt auf den jeweiligen Einzelfall an. Grundsätzlich gilt jedoch, wenn einer der Mieter ausgezogen ist, dass die Kündigung auch gegenüber diesem Mieter zu erfolgen hat. Dabei ist der Zugang der Kündigung erforderlich.

Etwas anderes für den Zugang kann sich dann ergeben, wenn der Auszug des Mieters einige Zeit zurückliegt und sich aus den Umständen ergibt, dass dieser Mieter mit der Wohnung nichts mehr zu tun haben will (m.w.N. Blank/Börstinghaus/Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 542 Rn. 35).
Dies wiederum bestimmt sich nach Treu und Glauben (§ 242 BGB). Sich auf einen fehlenden Zugang des Kündigungsschreibens zu berufen, weil der andere Mieter aus der Wohnung ausgezogen ist, ohne dies dem Vermieter anzuzeigen und eine neue Anschrift zu hinterlassen kann treuwidrig sein und ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden (BGH, Urt. v. 19.9.2018 – VIII ZR 261/17 in NZM 2018, 1017 Rn. 20, beck-online).



Mit freundlichen Grüßen

Philipp Vestweber
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 03.06.2021 | 11:49

Sehr geehrte Herr Vestweber,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Ich verstehe aber die Antwort der Frage 5 nicht ganz. Ist es jetzt unsere Sache, den Ex-Mann ausfindig zu machen auch wenn dieser eventuell bereits seit 10 Jahren ausgezogen bzw. mehrmals umgezogen ist, damit wir Ihm die Kündigung richtig zustellen können?

Dann verstehe ich die Welt nicht mehr, dass das eine Aufgabe des Vermieters ist und der Mieter keine Mitwirkungs- bzw. Hinweispflichten hat.

Vielen Dank für eine zusätzliche Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 03.06.2021 | 12:14

Guten Tag,

das Problem bei der Antwort 5 ist gerade, dass es auch von der Rechtsprechung "sehr schwammig" gehalten wird. Wenn Treu und Glauben nach § 242 BGB ins Spiel kommt, dann ist gesetzlich nichts geregelt und grob gesagt, kann man darunter alles entscheiden, was nicht gegen das Gesetz spricht.

Ich kann Ihnen daher auch keine konkrete Antwort liefern, weil jeder Richter hier am Einzelfall orientiert andere Maßstäbe ansetzen kann.

Dennoch möchte ich noch anmerken, dass eine Kündigung beider Mieter unumgänglich wäre. Dies würde ich dann auch per Einwurf- Einschreiben zustellen. Ob sich dann dagegen gewehrt wird, kann ich naturgemäß nicht sagen.

Auch würde ich unter diesen Umständen von der Zahlung der sog. "Umzugsbeihilfe" absehen. Im Zweifel würde auch hier nur die Mieterin dies abschließen, der Mann hätte hingegen noch einen gültigen Mietvertrag. Oder die Frau weiß doch wo der Mann wohnt ... ?

Vielleicht sollten Sie in Erwägung ziehen doch mit der Frau über den Mieterverein ins Gespräch zu kommen. Aber mit einer weit geringeren Zahlung und mit der Prämisse, dass der Mann ebenfalls unterschreibt.

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