Gerne zu Ihren Fragen:
1. Sicherheitsrisiko durch blockierte Fluchtwege
Die Tatsache, dass Fluchtwege durch fest montierte Gitter blockiert wurden, stellt ein ernsthaftes Sicherheitsrisiko dar, insbesondere in Bezug auf den Brandschutz, der baurechtlich unabdingbar Vorrang hat. Die Verwaltung hat hierbei möglicherweise gegen das Bauordnungsrecht und die Pflichten zur Sicherheit der Eigentümergemeinschaft verstoßen. Laut den Bauordnungen der Bundesländer (z.B. Musterbauordnung, § 33 Abs. 1 MBO "Erster und zweiter Rettungsweg") müssen bauliche Anlagen so gestaltet sein, dass im Brandfall eine Rettung der Bewohner gewährleistet ist. Die Blockade von Fluchtwegen stellt hier einen klaren Verstoß dar, insbesondere wenn bereits bekannt ist, dass es keine alternativen Rettungswege gibt. Hier wäre mithin eine Anzeige bei Ihrem örtlich zuständigen Bauordnungsamt das Mittel der Wahl.
Strafrechtliche Relevanz: Nur sekundär könnte ein Anfangsverdacht auf eine fahrlässige Gefährdung oder gar vorsätzliche Straftat (die brauchen Sie nach §§ nicht zu benennen) durch Unterlassen bestehen. In diesem Fall wäre eine Anzeige gegen die Hausverwaltung und den verantwortlichen Architekten zu erwägen, wobei Sie dazu besser anwaltliche Hilfe bei der Formulierung beiziehen sollten. Bauaufsichtsrechtlich (s.o.) sind Sie da in der besseren Position.
Gutachterliche Feststellung: Da Sie bereits einen Gutachter hinzugezogen haben, sollten dessen Ergebnisse dokumentiert werden. Dies kann im Rahmen eines möglichen Verfahrens oder eines zivilrechtlichen Prozesses von Bedeutung sein.
2. Pflichten der Hausverwaltung
Die Hausverwaltung handelt als Beauftragte der Eigentümergemeinschaft und ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) dazu verpflichtet, die Sicherheit und Interessen der Eigentümer zu wahren. Sollte die Hausverwaltung ihre Pflichten grob verletzen, haben Sie als Eigentümer das Recht, diese zur Rechenschaft zu ziehen.
Verweigerung der Aufnahme eines TOP zur Kündigung der Hausverwaltung: Die Weigerung der Hausverwaltung, den TOP zur Kündigung auf die Tagesordnung zu setzen, stellt einen Verstoß gegen das WEG dar. Jeder Eigentümer hat das Recht, die Aufnahme eines Punktes auf die Tagesordnung zu verlangen, und die Hausverwaltung darf dies nicht ohne rechtlich triftigen Grund ablehnen.
Wenn die Hausverwaltung sich weigert, einen Tagesordnungspunkt (TOP) zur Kündigung aufzunehmen, können Sie als Eigentümer nach dem WEG verlangen, dass ein bestimmter Punkt auf die Tagesordnung gesetzt wird.
Fehlverhalten der Verwaltung (z.B. Vermögensliste, Hausmeistergehälter, Handwerkerrechnungen): Weitere Verfehlungen, wie unvollständige Vermögenslisten oder unverhältnismäßig hohe Ausgaben, könnten als Veruntreuung oder zumindest als grobe Pflichtverletzung gewertet werden. Hier sind jedoch Beweise und gegebenenfalls ein Gutachten über die finanzielle Verwaltung erforderlich.
3. Vorgehen zur Abberufung der Hausverwaltung
Wenn Sie bereits planen, die Kündigung der Hausverwaltung zur Abstimmung zu bringen, sollten Sie sich am Gesetz (WEG) wie folgt orientieren:
Zitat:§ 26 WEG Bestellung und Abberufung des Verwalters
(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer.
(2) 1Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. 2Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.
(3) 1Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. 2Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.
(4) Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Absatz 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind.
(5) Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 sind nicht zulässig.
Zu unterscheiden sind Abberufungsakt und Kündigung des Verwaltervertrages . Die Abberufung des Verwalters (vor Ablauf seiner Amtszeit) erfolgt durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer (§ 26 Abs. 1 S. 1 WEG). Der Beschluss über die Kündigung des Verwaltervertrages kann regelmäßig auch als Abberufung des Verwalters ausgelegt werden. Eine Abberufung ist jederzeit möglich. Das Vorliegen eines wichtigen Grundes ist keine Voraussetzung und kann im Gegensatz zum bisherigen Recht (aF.) auch nicht mehr vereinbart werden. Auch andere Beschränkungen der Abberufung sind gem. § 26 Abs. 5 unzulässig und nichtig (zB qualifizierte Mehrheit oder Zustimmung eines Dritten zur Abberufung). Der Beschluss muss nur ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Der abberufene Verwalter kann den Beschluss im Gegensatz zum bisherigen Recht nicht selbst anfechten.
Daneben kann die Abberufung auch nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG durch Gerichtsbeschluss erfolgen. Für diesen Weg besteht ein Rechtsschutzbedürfnis allerdings nur, wenn der Versuch, einen Mehrheitsbeschluss zu erreichen, gescheitert oder unzumutbar ist. Das können die ET mithin auch gerichtlich erzwingen, tunlichst anwaltlich beraten. Denn da gibt es Ausschlussfristen und formalen Aufwand, vgl. Teil 3 (Verfahrensvorschriften in § 43 - 45 WEG)
Dokumentieren Sie deshalb alle Verfehlungen der Hausverwaltung, insbesondere die Vorfälle rund um die Blockade der Fluchtwege, unvollständige Vermögenslisten und die finanzielle Handhabung des Hausmeistergehalts und der Handwerkerrechnungen. Diese Beweise sind für das gerichtliche Vorgehen und mögliche Schadensersatzansprüche unerlässlich.
5. Zusammenarbeit mit anderen Eigentümern
Falls auch andere Eigentümer mit der Verwaltung unzufrieden sind, sollten Sie als ET versuchen, Mehrheiten innerhalb der Eigentümerversammlung für die Abberufung der Verwaltung zu gewinnen. Eine solche Mehrheitsentscheidung würde Ihren Standpunkt zusätzlich stärken und den Druck auf die Verwaltung erhöhen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
