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Zweiter Rettungsweg im DG/Spitzboden


13.05.2007 10:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Für die Klärung eines Sachverhaltes im WEG benötige ich Ihre Unterstützung:

Wir sind Eigentümer einer Dachgeschosswohnung mit ausgebautem Spitzboden in einem Mehrfamilienhaus.
Gemäß der für uns geltenden Bauordnung müssen in jedem Geschoß mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie führen. Einer dieser Rettungswege muss über eine Treppe führen, der zweite kann eine weitere notwendige Treppe oder eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle sein.

Erster Rettungsweg ist vorhanden, nur beim zweiten stellt sich die Angelegenheit speziell für unsere Wohnung etwas schwieriger dar. Zwar existieren in der ersten Wohnebene ausreichend breite Fenster (nach Vorschrift 0,90 m x 1,20 m), aber im ausgebauten Spitzboden, der durch eine Holztreppe innerhalb der Wohnung mit dem eigentlichen Dachgeschoß verbunden ist, unterschreiten alle eingebauten Fenster diese Mindestmasse deutlich. Damit wäre eine Rettung durchs Fenster im schlimmsten Fall nahezu unmöglich.

Wir möchten bei der anstehenden Eigentümerversammlung den Ersatz der jetzt vorhandenen, unterdimensionierten Fenster zur Beschlussfassung vorlegen. Die Fläche des Spitzbodens ist in unserem Miteigentumsanteil als Wohnfläche integriert und wird von uns auch als Wohnraum für die beiden Kinder genutzt.

Wie stellt sich hier für uns die Rechtslage dar ?
Sind die übrigen Eigentümer verpflichtet, diesem Antrag zuzustimmen und lässt sich aus dem WEG ableiten, inwieweit möglicherweise die Gemeinschaft für die Kosten aufzukommen hat ?


Vielen Dank !
Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Ungeachtet anders lautender Regelungen in der Teilungserklärung - deren Wortlaut mir nicht vorliegt und daher auch nicht geprüft werden kann - gilt dem Grundsatz nach Folgendes:

Der Einbau von größeren Dachflächenfenstern stellt regelmäßig eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums (vgl. § 5 Abs. 2 WEG) dar. Das OLG Köln hat bereits die Änderung von Struktur und Linienführung als bauliche Veränderung gewertet (vgl. NZM 2005, 790)

Nach § 22 Abs.1 Satz 1 WEG ist für bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, keine Stimmenmehrheit mehr ausreichend, sondern Einstimmigkeit erforderlich.

Die Zustimmung eines anderen Wohnungseigentümers zu solchen baulichen Veränderungen ist jedoch insoweit nicht erforderlich, als durch die Veränderung seine Rechte nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden (vgl. § 22 Abs.1 Satz 2 WEG). Entscheidend für die Frage, ob der andere Wohnungseigentümer über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt wird, ist, ob dem Wohnungseigentümer durch die Maßnahme in vermeidbarer Weise ein Nachteil - also eine nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung - erwächst. Nur konkrete und objektive Beeinträchtigungen gelten als ein solcher Nachteil (vgl. BGH NJW 1992, 978 f.; BayObLG ZMR 1993, 476 f.). Hier ist entscheidend, ob und inwieweit der Einbau von größeren Dachfenstern zu einer nachteiligen Veränderung des optischen oder architektonischen Gesamteindrucks der Wohnanlage oder zu einer erhöhten Reparaturanfälligkeit führen wird (evtl. auch unter Einbeziehung von Folgemaßnahmen wie z.B. Leitern, die vom Dachausstieg am Haus entlang nach unten führen, vgl. Beschluss des Bayerischen Oberlandesgerichts vom 21.10.1996, Az. 2Z BR 92/96) oder die Statik, die bauliche Substanz oder andere wesentliche Belange beeinträchtigt sind. Inwieweit das bei Ihnen der Fall ist, wird man nur anhand einer Inaugenscheinnahme abschließend prüfen können. Aus der Ferne vermag ich verständlicherweise keine abschließende Wertung vorzunehmen.

Nach § 16 Abs. 3 WEG ist ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach § 22 Abs. 1 WEG nicht zugestimmt hat, nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen (Ausnahme: bei Zahlungsunfähigkeit des Miteigentümers, der eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinn des § 22 Abs.1 WEG durchgeführt hat).


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.

Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

------------------------------------
Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 13.05.2007 | 17:41

Vielen Dank für Ihre Erläuterungen.

Noch eine Nachfrage:
Dass es sich beim Einbau größerer Fenster um eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung handelt, ist uns klar. Meine Frage zielte eher auf die objekte Notwendigkeit dieser Massnahme hin. Wir wollen die Fenster ja nicht wechseln, weil sie uns nicht gefallen, sondern weil sie nicht den Bauordnungsvorschriften entsprechen.

Kann uns also u.U. - unter Berufung auf die Einstimmigkeitserfordernis gemäß WEG - die Schaffung des durch die Bauordnung vorgeschriebenen zweiten Rettungsweges verwehrt werden, wenn eine Eigentümerpartei den Einbau anderer größerer Dachfenster als nachteilig empfindet ?
Das würde bedeuten, dass wir schlimmstenfalls den Spitzboden nicht mehr als Wohn- und Aufenhaltsraum nutzen könnten.

Ergänzung vom Anwalt 17.05.2007 | 17:41

Sehr geehrte Fragestellerin,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


Soweit ein Wohnungseigentümer durch die Veränderung in seinen Rechten über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt wird (und somit kein Fall von § 22 Abs.1 Satz 2 WEG vorliegt), kann es Ihnen passieren, dass der Einbau größerer Dachfenster nach dem WEG nicht möglich ist und Ihnen damit im Extremfall auch die Schaffung eines zweiten Rettungsweges verwehrt ist.

Sie sollten sich daher im Zweifel vor Ort weitergehend anwaltlich beraten lassen, um die örtlichen Gegebenheiten durch einen Anwalt einschätzen zu lassen.


Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator
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