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2. Rettungsweg


08.06.2005 23:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Wir haben vor 31 Monaten eine Dachgeschosswohnung (Baujahr 1995) gekauft. Der Vorbesitzer hat gesagt, dass man nichts mehr machen müsse. Zusätzlich zeigte er uns eine Bauzustandsbesichtigung aus dem Jahr 2002, die die Benutzung der Wohnung genehmigt.

Plötzlich, vor einer Woche, schickt uns die Hausverwaltung ein Schreiben der Feuerwehr. Darin steht, dass ein 2. Rettungsweg für die Dachgeschosswohnung fehlt. Das dies nötig sei, hatte die Feuerwehr bereits 1995 dem Bauherrn gesagt. Ihr sei der fehlende Rettungsweg aber erst vor ein paar Wochen bei einem Routinecheck aufgefallen. Nach einem Gespräch mit der Feuerwehr haben wir erfahren, das die Hausverwaltung schon vor 4 Wochen davon wusste, uns erst mit 3 Wochen Verzögerung informierte und hinter unserem Rücken Kostenvoranschläge eingeholt hat, für Arbeiten, die laut Teilungserklärung wir alleine zahlen müssen:

Frage 1:

Inwiefern kann man haftbar machen
a) das Amt für Bauordnung
b) die Feuerwehr
c) den Vorbesitzer (Bauherr nicht auffindbar)
d) die Hausverwaltung

Frage 2:
Darf die Hausverwaltung uns diese Information so lange vorenthalten und hinter unserem Rücken Kostenvoranschläge einholen und dann längere Zeit vorenthalten?

Frage 3:
Dürfen wir alleine bestimmen, welche Firma für den Bau des Rettungsweges beauftragt wird und wie er auszusehen hat (ob rein funktional oder auch ästhetisch)oder müssen wir dies mit Verwaltung und Nachbarn abstimmen? Denn in einem Exemplar der Baugenehmigung (das uns nicht ausgeteilt wurde) ist dieser Rettungsweg eingezeichnet und genehmigt. Und die Kosten , die mit dem Ausbau des Dachgeschosses verbunden sind, zahlen laut Teilungserklärung nur wir bzw. das Dachgeschosse von nebenan. Wieviel Einfluss darf die Hausverwaltung also in diesem Fall auf unsere Entscheidung nehmen? Ist es nicht so, dass der die Musik bestimmt, der zahlt? Schließlich ist der 2. Rettungsweg genehmigt und vorgeschrieben.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage und Ihren angemessenen Einsatz.

Zunächst müsste geklärt werden, ob überhaupt nach den baurechtlichen Vorschriften Ihres Bundeslandes eine Verpflichtung zum Bau eines 2. Rettungsweges gegeben ist, oder ggf. Bestandsschutz eingetreten ist. Das kann an dieser Stelle aber nicht geklärt werden. Nur dann, wenn eine bauordnungsrechtliche Auflage mit dem Inhalt der Schaffung eines 2. Rettungsweges rechtmäßig ist, weil die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen, kommt aber überhaupt ein möglicher Schadensersatzanspruch in Betracht.

Ein solcher Anspruch dürfte sich nicht gegen die Behörden richten, da dies einen die Amtshaftung begründenen Verstoß gegen eine drittschützende Norm beinhaltet, auf die Sie sich stützen müssten, um den Anspruch zu begründen. Eine solche Norm mit drittschützendem Charakter müsste in der für Sie geltenden BauO Ihres Landes verletzt sein, was jedoch vorliegend nicht erkennbar ist. Auch ist nicht erkennbar, daß das Bauordnungsamt oder die Feuerwehr eine drittschützende Norm überhaupt verletzt haben.

In Betracht kommt ein Anspruch gegen den Voreigentümer, wenn dieser die Gewährleistung wegen Rechtsmängeln nicht ausgeschlossen hat. Es wird darauf ankommen, ob der Kaufvertrag eine entsprechende Klausel enthält. Falls kein Gewährleistungsausschluss erfolgt ist, dürfte eine (wirksame) Auflage des Bauamtes zur Herstellung eines 2. Rettungsweges einen Rechtsmangel i.S.d. § 435 BGB darstellen, der den Verkäufer gem. § 440 BGB zum Schadenersatz verpflichtet.

Die Hausverwaltung durfte zwar Kostenvoranschläge einholen. Wenn laut Teilungserklärung die notwendigen Arbeiten allein zu Ihren Lasten gehen, sind Sie nicht dazu verpflichtet, die Kostenvoranschläge zu berücksichtigen. Wenn der Rettungsweg ohne bauliche Änderungen am Gemeinschaftseigentum errichtet werden kann, sind Sie in der Beauftragung der Firma und der Gestaltung des Rettungsweges frei. Lediglich wenn die Außenbereiche des Gebäudes - und damit Gemeinschaftseigentum - betroffen sind, wird die Eigentümergemeinschaft die Gestaltung mitbestimmen dürfen. Da der Rettungsweg bereits in der Baugenehmigung enthalten und vorgeschrieben ist (was aber zu prüfen wäre), wird die Eigentümergemeinschaft aber nicht mehr über das "ob", sondern, (nur) sofern Gemeinschaftseigentum betroffen ist, über das "wie" zu entscheiden haben.

Ich empfehle Ihnen daher, zunächst anwaltlich konkret prüfen zu lassen, ob der Rettungsweg wirklich vorgeschrieben ist, der Kaufvertrag einen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Voreigentümer wegen eines Rechtsmangels ausschließt oder ein solcher durchgesetzt werden kann, und inwieweit Sie nach der Teilungserklärung sämtliche Kosten des Rettungsweges zahlen müssen, auch wenn Gemeinschaftseigentum betroffen ist.

Diese konkrete Prüfung kann dieses Forums in diesem Fall, der mehrere Rechtsgebiete betrifft und wo die Beantwortung Ihrer Fragen von den konkreten vertraglichen Regelungen abhängt, leider nicht ersetzen.

Ich hoffe, Ihnen einige hilfreiche Anhaltspunkte gegeben zu haben.


Mit freundlichen Grüßen


A. Schwartmann
Rechtsanwalt
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