Hausverkauf und gleichzeitig Kündigung wegen Eigenbedarf

Sehr geehrter Fragestellerin,

im Folgenden erhalten Sie eine rechtliche Einschätzung zu Ihrer geplanten Eigenbedarfskündigung im Zusammenhang mit dem beabsichtigten Verkauf des vermieteten Hauses.

1. Zulässigkeit der Eigenbedarfskündigung bei geplantem oder bereits inseriertem Verkauf
Rechtlicher Rahmen

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Eigenbedarf). Die Kündigung ist jedoch unwirksam, wenn sie rechtsmissbräuchlich ist (§ 242 BGB).

Bewertung Ihres Vorhabens

Geplanter Verkauf und Eigenbedarf:

Die Rechtsprechung verlangt, dass der Eigenbedarf tatsächlich besteht und nicht nur vorgeschoben wird, um das Mietverhältnis zu beenden und das Objekt besser verkaufen zu können.
Wenn der Verkauf bereits geplant oder sogar inseriert ist, spricht dies gegen einen ernsthaften, auf Dauer angelegten Eigenbedarf. Die Gerichte prüfen in solchen Fällen sehr genau, ob der Eigenbedarf nur als Vorwand dient, um das Haus leerstehend zu verkaufen.

Rechtsmissbrauch:
Wird der Eigenbedarf nur vorgeschoben, um das Objekt besser verkaufen zu können, liegt ein Rechtsmissbrauch vor. Die Kündigung wäre dann unwirksam.
Maßgeblich ist, ob Sie zum Zeitpunkt der Kündigung tatsächlich die Absicht haben, das Haus für sich selbst zu nutzen, oder ob der Verkauf im Vordergrund steht.

Indizien für Rechtsmissbrauch:

- Parallele Verkaufsaktivitäten (z. B. Inserate, Makleraufträge) zum Zeitpunkt der Kündigung.
- Kurze tatsächliche Eigennutzung, die in keinem Verhältnis zur Kündigung des Mietverhältnisses steht.
- Unmittelbarer Verkauf nach Auszug der Mieter.

Fazit:
Eine Eigenbedarfskündigung ist in Ihrer Konstellation rechtlich sehr riskant. Die Gerichte könnten die Kündigung als rechtsmissbräuchlich ansehen, wenn der Verkauf bereits geplant oder eingeleitet ist und die Eigennutzung nur von kurzer Dauer sein soll.

2. Mindestnutzungsdauer zur Begründung eines ernsthaften Eigenbedarfs

Rechtsprechung zur Nutzungsdauer

Keine feste Mindestdauer:

Das Gesetz schreibt keine bestimmte Mindestnutzungsdauer vor. Entscheidend ist, dass der Eigenbedarf ernsthaft und auf Dauer angelegt ist.

Orientierung an der Rechtsprechung:

Die Gerichte gehen in der Regel davon aus, dass eine nur kurzfristige Nutzung (z. B. wenige Wochen oder Monate) nicht ausreicht, um einen ernsthaften Eigenbedarf zu begründen.
Eine Nutzung von nur ein bis zwei Monaten wird regelmäßig als Indiz für einen vorgeschobenen Eigenbedarf gewertet, insbesondere wenn der Verkauf bereits geplant ist.

Dauerhafte Nutzungsabsicht:

Je länger die tatsächliche Nutzung nach dem Auszug der Mieter andauert, desto eher wird ein ernsthafter Eigenbedarf angenommen. Eine Nutzung von mehreren Monaten bis zu einem Jahr kann – je nach Einzelfall – ausreichend sein, sofern keine gegenteiligen Indizien (wie Verkaufsabsicht) vorliegen.

Fazit:
Eine Nutzungsdauer von nur ein bis zwei Monaten wird in aller Regel nicht als ausreichend angesehen, um einen ernsthaften Eigenbedarf zu begründen, insbesondere wenn der Verkauf bereits vorbereitet ist.

3. Risiko von Schadensersatzansprüchen der Mieter bei vorgeschobenem Eigenbedarf

Schadensersatzansprüche

Rechtsgrundlage:
Nach § 280 BGB kann der Mieter Schadensersatz verlangen, wenn der Vermieter schuldhaft eine unberechtigte Eigenbedarfskündigung ausspricht und der Mieter dadurch einen Schaden erleidet (z. B. Umzugskosten, Maklerkosten, höhere Miete).

Voraussetzungen:

Die Eigenbedarfskündigung war unwirksam, weil der Eigenbedarf nur vorgeschoben war.
Der Vermieter hat schuldhaft gehandelt (Vorsatz oder Fahrlässigkeit).
Dem Mieter ist ein Schaden entstanden.


Beweislast:
Der Mieter muss darlegen und beweisen, dass der Eigenbedarf tatsächlich nicht bestand und die Kündigung nur zum Zwecke des Verkaufs ausgesprochen wurde.


Strafrechtliche Risiken

Betrug (§ 263 StGB):
Strafrechtlich kommt ein Betrug in Betracht, wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuscht, um den Mieter zum Auszug zu bewegen, und der Mieter dadurch einen Vermögensschaden erleidet.
Die Schwelle zur Strafbarkeit ist jedoch hoch und setzt Vorsatz voraus.

Fazit:
Besteht der Verdacht, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war, drohen erhebliche zivilrechtliche Risiken in Form von Schadensersatzansprüchen der Mieter. In gravierenden Fällen kann auch ein strafrechtliches Ermittlungsverfahren wegen Betrugs eingeleitet werden.

Zusammenfassung

Eine Eigenbedarfskündigung ist in Ihrer Konstellation rechtlich sehr problematisch.
Die parallele Verkaufsabsicht und die nur kurzfristig geplante Eigennutzung sprechen gegen einen ernsthaften Eigenbedarf und können als Rechtsmissbrauch gewertet werden.
Eine Nutzungsdauer von ein bis zwei Monaten reicht in der Regel nicht aus, um einen ernsthaften Eigenbedarf zu begründen.
Bei vorgeschobenem Eigenbedarf drohen Schadensersatzansprüche der Mieter und im Extremfall strafrechtliche Konsequenzen.

Empfehlung:
Sie sollten von einer Eigenbedarfskündigung mit der beschriebenen Zielsetzung dringend absehen, da das Risiko einer Unwirksamkeit der Kündigung und daraus resultierender Ansprüche der Mieter sehr hoch ist.

Mit freundlichen Grüßen