Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
1. Die Kündigung wegen Eigenbedarf richtet sich nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und stellt ein berechtigtes Interesse dar, um das Mietverhältnis zu kündigen. Da das Mietverhältnis seit der Überlassung der Wohnung acht Jahre bestanden hat, verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um sechs Monate, so dass Sie das Mietverhältnis mit einer Frist von neuen Monaten zum 3 Wektag des Monats kündigen können.
2. Eine Kündigung kann aber frühestens ausgesprochen werden, wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.
3. Eine Sperrfrist für eine Kündigung folgt aus § 577a BGB sowie der Wohngebietsverordnung, die auch die Landeshauptstadt München umfasst. Allerdings greift diese Sperrfrist nur, wenn nach Abschluss eines Mietvertrages Wohnungseigentum gebildet wurde, d.h. ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde.
4. Erfolgt die Bildung von Wohnungseigentum vor Abschluss des Mietvertrages greifen die Sperrfristen nicht.
5. Bei der Kündigung ist zu beachten, dass Sie den Grund für die Kündigung, hier Eigenbedarf, erläutern und die Mieter auf Ihr Widerspruchsrecht hinweisen. Die Kündigung hat mit separtem Schreiben gegenüber beiden Mietern zu erfolgen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Nachfrage vom Fragesteller
22.11.2017 | 12:48
Vielen Dank. Was Ich genau sorge dass die Alter oder Rente status von derzeitige Mieterin eine Rolle spielt zum Eigenbedarfkündigung widerzusprechen zB kündigung trifft was härtefälle? Oder gibts was besonderere gesetzlichen Gründe Mieterin erläutern kann sodass Eigenbedarf nicht möglisch würde.
Andere punkt ist, Sohn ist nicht im Mietvertrag eingetragen aber teilen die Miete und Makler sagte das ist normal. Ist es eigentilich normal.
Ich danke Ihnen.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
22.11.2017 | 13:27
Vielen Dank für die Rückmeldung.
Ein hohes Alter der Mieterin ist alleine kein Grund für die Annahme eines Härtefalles (vgl. AG Bayreuth, Urteil vom 21.09.1989 – 4 C 78/89). Hierzu müssen noch weitere Umstände hinzukommen, wie z.B. Krankheit, Pflegebedürftigkeit oder Verwurzelung in der Umgebung.
Als Härtefall kann aber angeführt werden, dass es für den Mieter nur schwer möglich ist, eine Ersatzwohnung zu finden. Diesem Argument kann damit begegnet werden, dass der Mieterin ein befristeten Fortsetzungsanspruch des Mietverhältnis gewährt wird, wenn diese von dem Widerspruchsrecht Gebrauch macht. Aufgrund der langen Kündigungsfrist sollte einer solcher Fortsetzung für die Dauer von sechs Monaten entsprochen werden. Aufgrund des Rentenalters wäre die Mieterin jedenfalls berufsbedingt nicht auf den Standort München beschränkt.
Da Sie nicht wissen, ob der Sohn nach Abschluss des Mietvertrages in den Mietvertrag durch eine gesonderte Vereinbarung eingetreten ist, sollte auch diesem die Kündigung erklärt werden.
Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen.
Mit besten Grüßen
Marcus Schröter
Rechtsanwalt