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Kauf eines Mehrfamilienhauses durch 4-5 Parteien, Kündigung auf Eigenbedarf?

29.05.2018 13:39 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Wir möchten mit mehreren Parteien ein Mehrfamilienhaus (13 Wohnungen) in Berlin.Kreuzberg (Millieuschutzgebiet) kaufen. Am Kauf würden sich 4-5 Parteien beteiligen, 3 davon möchten nach dem Kauf im Haus wohnen und dementsprechend 3 Wohnungen auf Eigenbedarf kündigen. Ein Eigenbedarf kann nachgewiesen werden (Eltern mit mehreren Kindern in deutlich zu kleinen Wohnungen, z.T. selber wegen Eigenbedarf gekündigt usw.)

Die Eigentümerin möchte das Objekt nur im ganzen veräußern. Für das Haus liegt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vor, Teilungserklärungen für die einzelnen Wohnungen dagegen nicht.

Ist es möglich in dieser Konstellation auf Eigenbedarf zu kündigen?
Wenn eine Kündigung möglich ist: kann frei entschieden werden welche Wohnungen gekündigt werden?
Müssen sich die Käufer rechtlich in einer besonderen Konstellation zusammentun z.B. als GbR etc.?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Leider wird das nicht funktionieren. Der Gesetzgeber hat den einschlägigen § 577a BGB bereits 2013 so geändert, dass auch der Verkauf an eine Personenmehrheit die Sperrfrist auslöst, d.h. die Eigenbedarfskündigung wäre für zehn Jahre unmöglich.

Das kann auch nicht durch einen Zusammenschluß verhindert werden. Allenfalls könnte eine Person das Haus kaufen und dann eine Wohnung kündigen, allerdings hätten die anderen Personen dann das Nachsehen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 29.05.2018 | 17:50

Sehr geehrter Herr Weber,
vielen Dank für die schnelle und verständliche Antwort. Ist es möglich, wenn nach dem Verkauf keine Umwandlung in Eigentumswohnungen stattfindet, sondern die Mietverhältnisse erhalten bleiben, innerhalb der normalen gesetzlichen Kündigungsfristen zu kündigen? Könnten in dem Fall die, für die am Einzug interessierten Parteien, relevanten Wohnungen gekündigt werden und diese Parteien würden dann selber Mietern werden?

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.05.2018 | 23:31

Sehr geehrter Ratsuchender,

auch dann würde die Sperrfrist von zehn Jahren gelten. Nach Ablauf der zehn Jahre wäre dann aber eine Eigenbedarfskündigung mit den gesetzlichen Fristen möglich. Nach den Kündigungen können dann einige der Eigentümer selbst Mieter werden, aber auch gegen Zahlung einer Nutzungsentschädigung Nutzer. Der Unterschied zwischen Mieter und Nutzer ist gering, aber oft entscheidend.

Mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
Rechtsanwalt

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