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Hausverkauf als Privatperson,wer übernimmt die Gewährleistung

| 12.01.2022 16:15 |
Preis: 58,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


17:57

Meine vor einem Jahr bezogene Neubau-DHH verkaufe ich als Privatperson an eine andere Privatperson.

Die Abnahme zw. mir und dem Bauträger (Ersteller) hat vor einem Jahr stattgefunden.

Nun ist der Notar der Meinung, dass rechtlich dies als "neuwertige" Immobilie und nicht als gebrauchte Immobilie anzusehen ist, weshalb ich als Verkäufer (Privatperson) für die Gewährleistung/Mängel 5 Jahre haften soll (und eine Abnahme machen muss) und nicht an den Ersteller des Gebäudes verweisen kann (durch Übergabe entsprechender Handwerker/Baufirmen-Rechnungen).

Ist das so rechtlich korrekt oder kann ich als Privatperson diese Haftung ausschließen (da die Immobilie ja "gebraucht" ist und den Käufer an den Bauträger verweisen? -und was ist die rechtliche Grundlage hierfür?

12.01.2022 | 16:50

Antwort

von


(483)
Alte Schmelze 16
65201 Wiesbaden
Tel: 0611-13753371
Web: http://deutschland-schulden.de
E-Mail:

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

als Privatperson können Sie die Gewährleistung komplett ausschließen. Es kommt auch nicht darauf an, wie lange Sie schon Eigentümer der Immobilie sind und wie alt diese ist.

Sie können allenfalls Ihre eigenen Gewährleistungs- und sonstigen Rechte gegenüber dem Bauunternehmen an den Käufer abtreten, müssen aber nicht selbst als Verkäufer haften. Dies ist eigentlich auch typisch für solche Kaufverträge, hier wird die Haftung immer ausgeschlossen.

Würde man der Ansicht des Notars folgen so müssten Sie im Grunde bei jedem Privatverkauf (also auch auf dem Flohmarkt oder ebay) eine Gewährleistung gewähren solange der Gegenstand nicht älter als 2 Jahre alt ist. Ein solches Risiko kann einem privaten Verkäufer kaum zugemutet werden. Nach Ansicht des Notars wäre dann auch ein Jahreswagen ein Neuwagen.

Weiterhin sind nach der Rechtsprechung sogar je nach Konstellation Gewährleistungsausschlüsse im Verhältnis Baununternehmen zu Bauherr möglich wenn es eine entsprechende individuelle Vereinbarung gibt, siehe z.B. OLG Hamm, Urteil vom 22.12.2011 - I-21 U 57/11:

Zitat:
Die vertraglichen Vereinbarungen sind auch wirksam. Dabei kann dahinstehen, ob das hier maßgebliche Regelungskonstrukt, insbesondere der zugunsten der Beklagten zu 2) vereinbarte Gewährleistungsausschluss bezüglich des Rohbaus gem. Teil B Ziff. IX.7 des Vertrages, als Allgemeine Geschäftsbedingung wirksam wäre. Denn aufgrund der vorliegenden unstreitigen Umstände sowie nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Senats fest, dass es sich insoweit nicht um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, sondern um eine individuelle Vereinbarung handelt.

Ausgangspunkt der vorliegenden vertraglichen Vereinbarungen war die ungewöhnliche Konstellation, dass auf dem betreffenden Grundstück bereits ein Rohbau errichtet war, wobei zwischen der Verkäuferin des Grundstücks und der Werkunternehmerin keine Personenidentität bestand. Aufgrund dessen sollte nach dem Willen der Parteien ein Vertrag entworfen werden, der dem Rechnung trägt. Dabei ist der Senat davon überzeugt, dass eine Trennung zwischen den kaufvertraglichen und werkvertraglichen Verpflichtungen einschließlich der damit verbundenen Gewährleistungshaftung bereits vorab zwischen den Parteien dem Grunde nach vereinbart war. So ergibt sich schon aus den ersten, auch vom Kläger geprüften und grundsätzlich akzeptierten Entwürfen (Anl. S 1 und S 2, Bl.149 ff d.A.), dass im Hinblick auf die fehlende Personenidentität zwischen Verkäuferin und Werkunternehmerin eine solche Trennung gewollt war und ausschließlich die Beklagte zu 1) die Errichtungsverpflichtung für das gesamte Bauwerk übernehmen sollte. Auf dieser Grundlage ist der Notar Dr. M mit dem Entwurf der vertraglichen Vereinbarungen beauftragt worden. Dieser hat nach seinen glaubhaften Bekundungen im Senatstermin sodann das dem Vertrag zugrunde liegende Konstrukt - die Trennung der kaufvertraglichen und werkvertraglichen Verpflichtungen sowie den Gewährleistungsausschluss bezüglich des Rohbaus zugunsten der Beklagten zu 2) - individuell entworfen.


Sie sollten den Notar darauf hinweisen, dass es sich hier um einen privaten Verkauf handelt und Sie daher die Gewährleistung entsprechend ausschließen können.

Mit freundlichen Grüßen,
RA Fabian Fricke


Rückfrage vom Fragesteller 12.01.2022 | 17:45

Was wäre konkret die rechtliche Grundlage für den Haftungsausschluss; Bitte um Nennung des § aus BGB oder den konkreten Urteil (z.B. des BGH).

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 12.01.2022 | 17:57

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

wichtig wäre ein Ausschluss der Gewährleistung, die Haftung für Sachmängel ergibt sich grundsätzlich aus § 437 BGB.

Zitat:
§ 437 Rechte des Käufers bei Mängeln
Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist,
1. nach § 439 Nacherfüllung verlangen,
2. nach den §§ 440, 323 und 326 Abs. 5 von dem Vertrag zurücktreten oder nach § 441 den Kaufpreis mindern und
3. nach den §§ 440, 280, 281, 283 und 311a Schadensersatz oder nach § 284 Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.


Einen $ der hier die Mängel ausschließt gibt es nicht, man kann nur die Haftung nach §§ 437ff. und die sonstige Haftung auschließen. Allerdings wird in den Notarverträgen ja grade allgemein ohne Nennung eines § die Haftung ausgeschlossen, ein solche Klausel ist eigentlich auch Standard. Es wäre hier also wichtig dem Notar klarzumachen, dass es diese Art Klauseln auch verwendet. Mit Hilfe des obigen Urteils sollte dies eigentlich möglich sein, da ein Ausschluss der Sachmängelhaftung ja sogar beim Kauf von einem Unternehmer möglich wäre (siehe obiges Urteil).

Weisen den Notar auch mal darauf hin, dass der Kaufpreis ja auch höher wäre, wenn es die volle Sachmängelhaftung durch Sie gäbe. Aber ehrlich gesagt kann ich das auch nicht wirklich nachvollziehen, wie der Notar darauf kommt.

Mit freundlichen Grüßen,
RA Fabian Fricke

Bewertung des Fragestellers 13.01.2022 | 11:31

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