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Hausverkauf mit Wohnrecht

26.04.2015 09:48 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Zusammenfassung: Ihre Frage betrifft die vorweggenommene Erbfolge, das Wohnrecht, den Immobilienverkauf und die Steuer bei Hausverkauf (Spekulationsfrist, Spekulationssteuer § 23 EStG).

Sehr geehrte Damen und Herren,

folgender Sachverhalt.

Mutter hat 2009 Eigenheim zu gleichen Teilen an die Kinder überschrieben (Notar).
Im Vertrag wurde der Mutter ein Wohnrecht auf Lebenszeit für das gesamte Haus
übertragen. Alle finanziellen Kosten (Erbauzins, Versicherungen, etc.) trägt die Mutter.
Meine Geschwister und ich sind nur für Instandhaltung des Hauses zuständig.
2015 haben Mutter (gesundheitliche Gründe) und alle Kinder entschieden das Haus zu verkaufen. Muss eine Spekulationssteuer (10 Jahresfrist) gezahlt werden und wie verhält es sich mit der Anrechnung beim Hausverkauf hinsichtlich Wohnrecht.
Desweiteren wurde vertraglich geregelt das eine Restschuld der Mutter (30.000€) per Grundbucheintrag (Bank) gesichert ist.

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich im hiesigen Format (www.frag-einen-anwalt.de) wie folgt beantworten:

Ihre Frage betrifft die vorweggenommene Erbfolge, das Wohnrecht, den Immobilienverkauf und die Steuer bei Hausverkauf (Spekulationsfrist, Spekulationssteuer § 23 EStG).

Ein sogenanntes (dinglich d.h. im Grundbuch gesichertes)Wohnrecht für die Mutter (M), stellt eine Belastung der Immobilie dar, die je nach Geschlecht, Lebensalter, Lebenserwartung (sog. Sterbetafeln) und Miete für die voraussichtliche Dauer berechnet werden kann. Dieser Wert mindert den Verkaufswert des Hauses. Unklar ist, ob M das Wohnrecht weiter ausüben will bzw. kann (oder ob es gar auf Dritte übertragbar ist.) Ggf. könnte auf das Wohnrecht verzichtet werden o.ä.

Auch die Restschuld (bei einer Bank) mindert den Verkaufswert der Immobilie. Rein praktisch läuft die Sache so ab, dass Käufer (mit seiner Bank) und Verkäufer im Kaufvertrag regeln ob die Restschuld übernommen, oder abgelöst wird (die Bank des Käufers lässt sich dann zu ihren Gunsten eine neue Grundschuld/Hypothek eintragen).

Da wohl ein Erbbaurecht besteht gelten die obigen Erwägungen grundsätzlich entsprechend. Ggf. müsste die entgeltliche Übertragung des Erbbaurechts vom Erbbaugeber genehmigt werden.

Ob eine sogenannte Spekulationssteuer zu zahlen ist, richtet sich nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG), der die Versteuerung privater Veräußerungsgeschäfte regelt. M.E. stellt sich schon die Frage, ob Sie einen „Gewinn" gemacht haben. Hierzu müsste der Wert der Schenkung „Erbauurechtsanteil" mit Wohnbaurecht und ggf. weiteren Verpflichtungen im Zeitpunkt der Schenkung (2009), mit dem Wert der Zuwendung in Abhängigkeit zum Veräußerungserlös der Immobilie verglichen werden. Weiter gelten Sonderregelungen z.B.: Wenn die Immobilie ausschließlich selbst genutzt wurde, oder im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangehenden Kalenderjahren zu Eigenzwecken genutzt wurde, fällt keine Steuer an.

Ich erlaube mir den Hinweis, dass es bei derart wichtigen Geschäften m.E. grundsätzlich einer eingehenderen juristischen Beratung bedarf. Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Gerne weise ich Sie darauf hin, dass Sie die kostenlose Nachfragefunktion nutzen können.

Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

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