Hausteilung/-verkauf vor oder nach Scheidung

Guten Tag
Ich habe eine Frage in Bezug auf Familien- / Immobilienrecht.

Folgende Situation:

Mein Noch-Ehemann und ich besitzen ein 2-Familien-Haus (beide sind Eigentümer / im Grundbuch eingetragen). Die Ehe ist eine Zugewinngemeinschaft mit einem aktuell 10-jährigen Kind. In der Trennungsvereinbarung haben wir festgehalten, dass ich im Haus verbleibe und es 5 Jahre nutzen darf. Ich trage alle Kosten (Finanzierung, Reparaturen, laufende Kosten) des Hauses alleine und behalte die Einnahmen aus der Vermietung des 2-Wohnung). Das ist alles mit einer Mediatorin/Anwältin damals damals geklärt worden.

Ich würde gerne dauerhaft im Haus bleiben, kann aber nur schwer die Summe für die Auszahlung zusammenbringen, da sich der Wert des Hauses sich verdoppelt hat. Nun haben Freunde Interesse die zweite Wohnung zu kaufen, das eilt auf beiden Seiten nicht. Die Wohnung ist aktuell an meinen Vater vermietet, der absehbar in ein Seniorenheim umziehen wird.

Nun meine Frage:

Abgesehen davon, dass bei dem Kauf durch Freunde für das Haus eine Teilungserklärung nötig ist. Wie verhält es sich in Bezug auf die Auszahlung, Wertsteigerung, Zugewinnausgleich und Anwaltskosten, wenn:

1. Die Freunde den Teil des Hauses *vor* der Scheidung kaufen und der Noch-Ehemann bei der Scheidung nicht mehr Miteigentümer ist.
2. Die Freunde den Teil des Haus *nach* der Scheidung kaufen und der Ex-Ehemann noch Miteigentümer ist.


Vielen Dank!