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Haussanierung, Kündigung durch Vermieter?


14.04.2007 20:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Hallo,

ich würde gerne wissen, ob es möglich ist, dass der Vermieter mir meine Wohnung kündigt, weil er das Gebäude sanieren will.

Ich wohne in einem Mehrfamilienhaus mit ca. 8 Mietparteien. 2 Wohnungen stehen leer und werden lt. Vermieter nicht mehr vermietet, da es sich nicht mehr lohnt.

Ich wohne seit ca. 8 Jahren hier im Haus. Das Haus wurde öfters weiterverkauft, zuletzt an einen englischen Investor.

Wir haben ein Kündigungsschutz bis zum Jahre 2010 (wurde vom ehemaliger Vermieter ausgehandelt). Aber was ist dann?

Da das Haus sanierungsbedürftig ist(Wasserleitungen, Heizung, Fenster), würde ich gerne wissen, ob

1. eine Kündigung deswegen durch die Investoren (Firma) möglich ist
2. mir evtl. eine gleichwertige Wohnung angeboten werden muss und uns die Umzugskosten erstattet werden
3. falls wir in der Wohnung bleiben dürfen, wie hoch kann eine evtl. Mieterhöhung erfolgen (in Prozent vielleicht?)?

Für Ihre Bemühungen bedanke ich mich.

Der Spargelesser
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Wenn die Investoren das Mietverhältnis - nach Ablauf des Kündigungsschutzes 2010 - mit Ihnen kündigen wollen, weil sie die Wohnung komplett zu sanieren beabsichtigen, müssen sie darlegen, dass die Sanierung wirtschaftlich geboten und dass hierfür die Räumung des gesamten Anwesens erforderlich ist. Die bloße Verzögerung oder Verteuerung von Sanierungsmaßnahmen rechtfertigen eine Kündigung nicht.

Wenn die Investoren durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks oder der Wohnung gehindert sind und sie dadurch erhebliche Nachteile erleiden würden, kann das Mietverhältnis nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gekündigt werden.

Wirtschaftliche Verwertung bedeutet in diesem Zusammenhang jeder Einsatz eines Grundstücks zu wirtschaftlichen Zwecken des Vermieters.
Eine Verwertung ist dann angemessen, wenn sie rechtmäßig ist, sich also im Rahmen der geltenden Rechts- und Sozialordnung hält.

Die Vermieter haben bei der Kündigung die konkret dargelegten Vorteile aufzuzeigen, die sie sich von der Modernisierung oder dem Umbau versprechen und müssen weiter angeben, warum sie das bestehende Mietverhältnis an den Maßnahmen hindert.

Der Vermieter muss durch das Bestehen des Mietverhältnisses an der konkreten Verwendungsabsicht gehindert werden, eine bloße Erschwerung oder kürzere Verzögerung genügen nicht. Die Verwertung muss daher von der Beendigung des Mietverhältnisses abhängen.

Bei einer berechtigten Kündigung müssen die Investoren Ihnen keine Ersatzwohnung bereitstellen.
Da Ihnen Kündigungsschutz bis zum Jahr 2010 eingeräumt ist, können Sie sich auf eine eventuelle Kündigung einstellen, so dass Ihnen genug Zeit verbleiben dürfte, rechtzeitig eine andere Wohnung zu beziehen.

Eine reine Sanierung stellt keine Modernisierungsmaßnahme dar, die eine Mieterhöhung rechtfertigen könnte.
Hierzu zählen bspw. Maßnahmen, die zu einer Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse, der Einsparung von Energie oder Wasser sowie Schaffung neuen Wohnraumes dienen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de





Nachfrage vom Fragesteller 14.04.2007 | 21:58

Erstmal Guten Abend und vielen Dank für Ihre erste und schnelle Antwort.

Der Investor hat insgesamt ca. 400 Wohnungen im gesamten STadtgebiet aufgekauft. Alle sind Modernisierung- oder Sanierungswürdig. Der vorherige Vermieter war die öffentliche Hand.
Soviel ich weiß ist dieser Investor an der Börse oder so.

Der hat nur gekauft um zu Sanieren und dann für höhere Mieten zu sanieren bzw. mit Gewinn zu verkaufen.

Ändert das was an Ihrer Antwort?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.04.2007 | 22:04

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihren Nachtrag, der jedoch an den bisherigen Ausführungen meinerseits nichts ändert, da eine reine Sanierung auch keine Mieterhöhung nach sich zieht.

Ich empfehle Ihnen, einen Kollegen vor Ort zu mandatieren, der Sie gegenüber Ihrem Vermieter vertritt und die Sach- und Rechtslage besser beurteilen kann.



Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

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