Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
unter Berücksichtigung der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen möchte ich nachfolgend gerne die von Ihnen gestellte Anfrage beantworten.
Beachten Sie jedoch bitte, dass im Einzelfall weitergehende Informationen für eine fundiertere Einschätzung der Rechtslage erforderlich sein können und dass das Fehlen relevanter Informationen dazu führen kann, dass die Einschätzung unter Berücksichtigung solcher Informationen eine andere sein könnte. Auch kann diese Einschätzung in vielen Fällen ein persönliches Beratungsgespräch nicht ersetzen.
Die Rechtslage stellt sich hier wie folgt dar:
Sie schreiben am Ende Ihrer Frage, dass Sie die Immobilie möglichst günstig erwerben möchten. Die Frage nach der Bemessung des Kaufpreises ist zunächst einmal zu trennen von der Frage der Kaufpreiszahlung. Den Kaufpreis können die Parteien frei festlegen. Das Grundstück kann auch verschenkt werden. Wird das Grundstück unter dem Verkehrswert veräußert, so liegt in Höhe der Differenz eine Schenkung vor, die - oberhalb der Freibeträge, hier 20.000 EUR - eine steuerpflichtige Schenkung an den Erwerber vor. Im Übrigen fällt natürlich Grunderwerbsteuer an, die aber nur 3,5 % beträgt.
Der Wert des Kaufobjektes oder der Schenkung kann reduziert werden durch einen Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht des Verkäufers. Ich bin nicht sicher, ob ich Sie richtig verstanden habe, dass der Onkel hierin weiterhin wohnen soll. Wenn ja, wäre ein dingliches Wohnrecht eine Möglichkeit zur Steueroptimierung.
Die Frage nach der Bezahlung oder Finanzierung des Kaufpreises ist hiervon zu trennen. Die Kaufpreisfälligkeit kann nach hinten geschoben werden. Falls Sie aktuell in dem Haus des Onkels wohnen und dieses dann erwerben, können Sie natürlich nicht später wiederum Mieter der eigenen Immobilie sein (als Konstruktion zwar rechtlich möglich, wenn Sie einen anderen zum Vermieter ermächtigen, aber ohne jeden Sinn).
Ein zinsloses Darlehen ist ebenfalls eine Option. Wenn es zinslos ist, stellen die ersparten Zinsaufwendungen aber ebenfalls eine steuerpflichtige Schenkung dar.
Eine Empfehlung kann aufgrund der spärlichen Informationen leider nicht wirklich ausgesprochen werden.
Ich hoffe, Ihnen mit diesen Informationen bestmöglich geholfen zu haben und wünsche Ihnen alles Gute.
Mit freundlichen Grüßen
Christian Lenz
-Rechtsanwalt-
Antwort
vonRechtsanwalt Christian Lenz
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Rechtsanwalt Christian Lenz
Guten Tag Herr Lenz und danke für die schnelle Antwort. Eine kleine Rückfrage habe ich allerdings noch. Wenn ein zinsloses Darlehen bzw. die Zinsersparnis teilweise als Schenkung angesehen wird, wie verhält es sich bei einem Mietkauf, bei dem die Rate vollständig dem Kaufpreis angerechnet wird?
Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne beantworten würde. Leider ist Ihre Nachfrage für mich unverständlich, da immer noch nicht klar ist, was Sie mit Mietkauf meinen.
Dies ist für gewöhnlich der Verkauf eines Objektes, um es dann zu mieten. Dies würde vorliegend bedeuten, der Onkel mietet das Objekt. Er hätte dann eine Miete an Sie zu entrichten. Demgemäß ergibt die Nachfrage nur insofern Sinn, dass Sie mit dem Anspruch auf Mietzahlung gegen Anspruch auf Kaufpreiszahlung aufrechnen. Dies ist möglich. Hierin liegt keine Schenkung, da lediglich eine Verrechnung erfolgt, um zwei Zahlungsbewegungen zu vermeiden. Eine Schenkung liegt immer nur soweit vor, wie der Beschenkte einen besonderen Vermögensvorteil hat.
Hierdurch verändert sich aber der Kaufpreis und auch die darauf entfallende Grunderwerbsteuer nicht. Denn es liegt keine unmittelbare Verknüpfung zwischen Kauf- und Mietvertrag vor. Steuerlich dürfte daher - im Falle eines Verkaufs - sinnvoller sein, hier ein Wohnungsrecht zu vereinbaren, da dies dann direkt zu einer Reduzierung des Kaufpreises führen würde.
Ich hoffe, Ihre Nachfrage einigermaßen verständlich und treffend beantwortet zu haben.
Freundliche Grüße
Christian Lenz
