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Haus kostenlos überlassen - dies soll nun beendet werden

| 10.12.2017 19:43 |
Preis: 50,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


Der Sachverhalt
Wir haben im Jahr 2002 per Versteigerung einen alten DDR-Bauernhof erworben, Eigentumsverhältnisse je 50% mein getrennt lebender Mann und ich.
Diesen Hof haben wir einer befreundeten Tierschützerin (im folgenden X genannt) zum Aufbau eines Gnadenhofes zur Verfügung gestellt. Es wurde ein Mietvertrag erstellt, der aber unsererseits nicht mehr auffindbar ist, ob X ihr Exemplar noch hat, ist nicht bekannt. Dieser diente jedoch eher dem Finanzamt (wir haben die nicht erhaltenen aber vereinbarte Miete ein paar Jahre lang versteuert um die Abschreibungen steuerlich geltend zu machen), denn obwohl X verlautbarte, irgendwann die Miete auch bezahlen zu wollen, war eigentlich allen Beteiligten klar, daß es sich um eine kostenlose Überlassung handelt. Es wurde keine Miete bezahlt, die Nebenkosten (außer Strom) wurden von uns getragen und nicht durch X ersetzt. Es wurde unsererseits bisher auch keine Miete angemahnt, eingefordert o.dgl. Dies ist auch nicht geplant oder Sinn der Anfrage.
Nach der Trennung von meinem Ehemann im Jahr 2015 bin ich in eines der Gebäude eingezogen.
Auf Grund der Einsichten, die ich in dieser Zeit gewonnen habe, möchte ich die kostenlose Überlassung widerrufen und erwirken, daß X das Anwesen nach einer angemessenen Frist verläßt.

Die Fragen
Wie stehen die Chancen, nach 15 Jahren diesen Widerruf durchzusetzen? Ist hier ein Gewohnheitsrecht entstanden?
Was wäre eine angemessene Frist?
Kann ich dies alleine einleiten oder bedarf dies der Mitwirkung meines Ex-Mannes?
Was muß ich dafür in die Wege leiten, an wen muß ich mich wenden? Muß ich den Mietvertrag kündigen (ordentlich? Außerordentlich?)und vor Gericht einen Räumungstitel erstreiten? Wie gravierend ist das Problem wenn ich den Mietvertrag nicht im Original unterschrieben vorweisen kann?

Danke und freundliche Grüße

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Fragen, die ich wie folgt beantworte:



1. Wie stehen die Chancen, nach 15 Jahren diesen Widerruf durchzusetzen? Ist hier ein Gewohnheitsrecht entstanden?


Wenn, wie Sie ausführen, allen Beteiligten bei Abschluss des Mietvertrages klar war, dass es sich um eine kostenlose Überlassung handelt, dann wird in einem eventuellen Rechtsstreit die Mieterin des Bauerhofes dieses so auch beweisen können. Zumal für eine kostenlose Überlassung vor allem die Tatsache spricht, dass die ganzen Jahre keine Mieten bezahlt wurden und Sie nicht einmal gemahnt haben. Um Gewohnheitsrecht handelt es sich hier nicht, sondern die kostenlose Überlassung des Bauernhofes an die Tierschützerin ergibt sich aus der Abrede bzgl. der kostenlosen Überlassung bei Abschluss des Mietvertrages. Diese Abrede bezüglich der kostenlosen Überlassung muss gekündigt werden.

2. Was wäre eine angemessene Frist?

Sie sollten die Mieterin daraufhin hinweisen, wozu Sie allerdings die Mitwirkung Ihres Ex-Ehemannes benötigen, da dieser zu 50% Eigentümer ist, dass Sie nicht mehr gewillt sind, ihr den Bauernhof kostenlos einschließlich Nebenkosten zu überlassen und ab dem 01.03.2018 einen Mietzins von …. verlangen zuzüglich Nebenkosten.

3. Kann ich dies alleine einleiten oder bedarf dies der Mitwirkung meines Ex-Mannes?

Wie ausgeführt, können Sie dies nicht alleine veranlassen, da Sie nur Miteigentümerin sind und hierzu die Mitwirkung Ihres Ex-Ehemannes als Miteigentümer benötigen.

4. Was muß ich dafür in die Wege leiten, an wen muß ich mich wenden? Muß ich den Mietvertrag kündigen (ordentlich? Außerordentlich?)und vor Gericht einen Räumungstitel erstreiten? Wie gravierend ist das Problem wenn ich den Mietvertrag nicht im Original unterschrieben vorweisen kann?

Wie ausgeführt, benötigen Sie unbedingt die Mitwirkung Ihres Ex-Ehegatten. Wenn Ihr Ex-Ehegatte mitwirkt, sollten Sie die Mieterin entsprechend wie oben ausgeführt anschreiben und Zahlung der Miete ab dem 01.03.2018 nebst Nebenkosten verlangen. Dies entspricht einer Kündigung der damaligen Abrede der kostenlosen Überlassung. Falls die Mieterin eine Zahlung ablehnt, müssen Sie den Mietvertrag kündigen und Herausgabe des Bauernhofes verlangen. Nach § 594e BGB ist bei Pachtverhältnissen ein wichtiger Grund zur Kündigung dann gegeben, wenn der Pächter mit der Entrichtung der Pacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Pacht länger als drei Monate in Verzug ist. Mithin wäre die fristlose Kündigung dann möglich, wenn die Mieterin ab dem 01.03.2017 drei Monate nicht zahlt. Ab dem 01.06.2018 sollten Sie dann, wobei Sie allerdings vorher noch mahnen sollten, die fristlose Kündigung aussprechen. Falls die Mieterin trotz Kündigung nicht auszieht, muss gerichtliche Hilfe in Anspruch genommen werden. Die Tatsache, dass Sie den Mietvertrag nicht mehr zur Hand haben, wäre im Rechtsstreit zu überbrücken, das Gericht würde die Gegenseite auffordern, diesen vorzulegen, falls sich die Gegenseite hierauf berufen würde.


Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 11.12.2017 | 07:40

Hallo Herr Dratwa,

danke für Ihre Ausführungen.

Sie erwähnen unter Punkt 1 daß es die Mieterin wird beweisen können - wie sollte/könnte dieser Beweis aussehen?

Ändert sich die Sachlage, wenn auch die Mieterin den Mietvertrag nicht vorlegen kann? Wird dann davon ausgegangen, daß es kein Mietverhältnis im eigentlichen Sinne gab? Was wäre dann zu tun?

Worauf Sie nicht eingegangen sind: macht es irgendeinen Unterschied, ob ich selbst ebenfalls auf dem Hof wohne und gemeldet bin oder nicht?

Danke und freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.12.2017 | 13:06

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich gestatte mir Ihre Nachfragen wie folgt zu beantworten:


1. Sie erwähnen unter Punkt 1 daß es die Mieterin wird beweisen können - wie sollte/könnte dieser Beweis aussehen?

Allein der Anschein, es wurden nie Mieten ab Überlassung im Jahr 2002 gezahlt und Mahnungen diesbezüglich gibt es nicht, spricht dafür, dass eine Abrede bezüglich einer kostenlosen Überlassung bei Mietvertragsabschluss getroffen wurde. Zudem besteht die Möglichkeit, dass die Mieterin hierfür Zeugen aufbringen kann.

2. Ändert sich die Sachlage, wenn auch die Mieterin den Mietvertrag nicht vorlegen kann? Wird dann davon ausgegangen, daß es kein Mietverhältnis im eigentlichen Sinne gab? Was wäre dann zu tun?

Ein Pachtvertrag kann auch mündlich abgeschlossen werden, eine schriftliche Vereinbarung ist nicht zwingend notwendig.

3. Worauf Sie nicht eingegangen sind: macht es irgendeinen Unterschied, ob ich selbst ebenfalls auf dem Hof wohne und gemeldet bin oder nicht.

Sie können selbstverständlich in Ihrem Eigentum wohnen und den anderen Teil des Bauernhofes an die Tierschützerin verpachtet haben.


Falls Schwierigkeiten mit der Mieterin bzw. Pächterin auftreten, können Sie gerne mit mir Kontakt aufnehmen.


Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt


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Bewertung des Fragestellers 10.12.2017 | 21:22

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