Gültigkeit einer Reservierungsvereinbarung / Privater Immobilienverkauf ohne Makler

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage zur rechtlichen Wirksamkeit einer Reservierungsvereinbarung beim privaten Verkauf Ihrer Eigentumswohnung.

Grundsätzlich ist es zulässig, eine Reservierungsvereinbarung auch ohne Makler zu schließen. Allerdings bestehen rechtliche Unsicherheiten, insbesondere wenn Sie eine nicht rückzahlbare Reservierungsgebühr vereinbaren möchten.

Nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 20.04.2023 – I ZR 113/22) sind Reservierungsgebühren, die nicht an den tatsächlichen Kaufabschluss geknüpft sind, regelmäßig unwirksam, wenn sie den Käufer unangemessen benachteiligen. Dies gilt insbesondere dann, wenn dem Käufer keine geldwerte Gegenleistung gegenübersteht und keine notarielle Beurkundung erfolgt. Auch bei privaten Verkäufen ohne Makler kann eine solche Vereinbarung problematisch sein – und zwar unabhängig von der Höhe der Gebühr. Zwar ist der Betrag von 750 € im Verhältnis zum Kaufpreis moderat, jedoch fehlt es in der Regel an einer rechtlich durchsetzbaren Verpflichtung des Käufers, den Kaufvertrag später auch tatsächlich abzuschließen.

Zudem besteht nach § 311b Abs. 1 BGB für Verträge über den Erwerb von Immobilien ein Formerfordernis: Ein wirksamer Vorvertrag, durch den sich eine Partei zum späteren Abschluss des Kaufvertrags verpflichtet, muss notariell beurkundet werden. Andernfalls ist die Vereinbarung nichtig. Wird Ihre Reservierungsvereinbarung als solcher Vorvertrag ausgelegt, wäre sie ohne notarielle Beurkundung formunwirksam. Selbst eine schlichte Rücktrittsklausel für den Käufer könnte im Einzelfall als Umgehung des Formzwangs gewertet werden.

Auch eine einfache schriftliche Reservierungsvereinbarung, die nur die Verpflichtung enthält, die Wohnung für eine gewisse Zeit nicht weiter anzubieten, ist juristisch gesehen häufig unverbindlich. Ob Sie in einem Streitfall tatsächlich Anspruch auf die Zahlung und deren Einbehalt hätten, ist zweifelhaft. Viele Gerichte werten derartige Vereinbarungen – vor allem bei Verbrauchern – als unwirksam oder als sittenwidrig (§ 138 BGB), insbesondere dann, wenn keine Rückzahlung vorgesehen ist.

Meine Empfehlung lautet daher: Wenn Sie sich absichern möchten, sollten Sie einen notariell beurkundeten Vorvertrag in Betracht ziehen, in dem die Reservierungsdauer sowie eine Entschädigung (z. B. in Höhe der Reservierungsgebühr) im Fall des Nichtabschlusses geregelt werden. Nur dann haben Sie eine durchsetzbare Rechtsgrundlage, um die Gebühr auch tatsächlich behalten zu dürfen. Anderenfalls riskieren Sie, die Gebühr später zurückzahlen zu müssen oder gar gar keinen Anspruch darauf zu haben.

Ich hoffe diese Informationen helfen Ihnen weiter und stehe für Rückfragen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Hussein Madani
Rechtsanwalt