Grundstücksübertragung an den früheren Ehegatten

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte gerne Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den Vorgaben dieses Forums.

Ich gehe davon aus, dass Sie im Güterstand der Zugewinngemeinschaft gelebt haben.

Dabei verbleiben grundsätzlich die im Alleineigentum eines jeden Ehegatten stehenden Gegenstände in dessen Eigentum.

Bei der Beurteilung, ob hier einkommensteuerliche Folgen eintreten, gibt es leider keine Sonderregelungen bei der Vermögensauseinandersetzung bzw. dem Zugewinnausgleich zwischen Ehegatten..

Bei der Vermögensauseinandersetzung mit Übertragung von Immobilien, die im Alleineigentum eines Ehegatten stehen, an den anderen Ehegatten, werden daher die Übertragungen so angesehen, als handele es sich um eine Veräußerung wie unter fremden Dritten.

Nur soweit übertragene Immobilie von den Ehegatten zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist, ergibt sich aus der Übertragung keine einkommensteuerrechtlichen Folgen.

Dies bedeutet nun, dass fremdvermietete Immobilien, die wie bei Ihnen als Kapitalanlage erworben wurden, § 23 EStG anwendbar ist. Wird diese Immobilie nun im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung oder des Zugewinnausgleichs übertragen und liegen die Voraussetzungen des § 23 EStG vor, befindet sich diese Immobilie also weniger als 10 Jahre im Eigentum des Übertragenden, kann diese Übertragung steuerpflichtig sein.

Steuerrechtlich handelt es sich bei der Verrechnung von Grundstücksübernahme und der Übernahme von Schulden um eine entgeltliche Veräußerung des Wirtschaftsguts.

Ein Überschuss im Sinne des § 23 EStG entsteht, wenn der Übernahmewert (aktueller Verkehrswert) abzüglich Anschaffungskosten und Abschreibung (seit Anschaffung) positiv ist. Diese Rechtsfolge tritt auch ein, wenn im Vertrag gar kein Übernahmewert genannt ist sondern nur die Regelung – Übertragung gegen Übernahme der Schulden – vorliegt.

Selbst wenn dabei der ursprünglicher Anschaffungspreis angesichts der Marktentwicklung gar nicht mehr erzielt werden kann , so kann sich dennoch ein Spekulationsgewinn ergeben, da die Abschreibung die Anschaffungskosten verringert.

In Ihrem Fall, in dem die degressive Afa in Anspruch genommen wurde, kann es dabei zu einem höheren Betrag kommen. Ob hier allerdings dann Einkommensteuer anfällt, hängt von den persönlichen steuerlichen Bedingungen bei Ihrer geschiedenen Frau in diesem Jahr ab.
Hier ist zu überlegen, ob für diese Immobilie die Übertragung nicht erst in zwei Jahren erfolgt..

In diesem Zusammenhang ist noch auf eine mögliche schenkungssteuerliche Folge hinzuweisen, falls die Verrechnung von Schulden und Übernahmepreis nicht gleichwertig ist. Dabei sind auch die übrigen Grundstücke mit einzubeziehen. Für eine entgeltliche Übertragung oder (gemischte) Schenkung kommt es darauf an, ob Wert der Immobilien und der Gegenwert gleichwertig sind oder ob nicht einer der Ehegatten einen finanziellen Vorteil erzielt.

Diese Rechtsfolge ist sicherlich nicht gewollt, im familiären Rahmen kommt es dann doch vor, wenn z.B. die Verkehrswertbewertung nicht genau genug vorgenommen wird. Dem Finanzamt liegen sämtliche notariellen Übertragungsverträge vor, so dass hier in einem solchen Fall mit Nachfragen zu rechnen ist.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und stehe für eine Nachfrage oder auch eine weitergehende Beratung gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen

Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin