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Grundstückskauf, Privatstraße, Baulasten

| 22.05.2011 14:19 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

Wir beabsichtigen den Kauf eines relativ kleinen Grundstücks (321qm) zum Bau eines Einfamilienhauses in Baden-Württemberg. Damit das Haus sinnvoll positioniert werden kann, müssen vermutlich diverse Baulasten, bzw. Baubefreiungen eingeräumt werden.

Das Grundstück ist ein Teil einer Erschließung von insg. 4 Baugrundstücken mit einer hierfür neu angelegten Privatstraße. Ein Bebauungsplan existiert nicht, es gilt §34 BauGB ("...muss sich in die Umgebung einfügen...").
Jede der 4 Parteien erwirbt einen Teil der Straße, eine klare Abtrennung existiert allerdings nicht. Jede der 4 Parteien gewährt allen anderen das Überfahrtsrecht durch eine Grunddienstbarkeit.

Hier ist der Link zum Plan:
http://img4.fotos-hochladen.net/uploads/plannpm1bqk6el.png

Laut dem Bürgermeister wäre eine spätere Übernahme der Straße durch die Gemeinde (gegen Gebühr) nicht ausgeschlossen. Wir sehen aber keinen Grund, warum die Gemeinde das tun sollte und somit rechnen wir nicht damit.
Die Rechte und Pflichten der Straße und der Kanalisation (Räumdienst, Strom für Laternen, Überfahrtsrechte, Reparaturen, ...) werden momentan unter den Besitzern der 4 GS geteilt.

GS1 ist verkauft und bereits bebaut.
GS2 ist verkauft, aber noch nicht bebaut.
GS3 wollen wir kaufen.
GS4 ist noch nicht verkauft.

Die Abstandsflächen (Bauwich) zum Nachbarn und der Straße betragen laut Gutachter und LBO BW 2,5m.

Da wir anfangs eine andere Ausrichtung des Hauses im Sinn hatten, hat der Verkäufer bereits angeboten, eine Baulast auf sein GS eintragen zu lassen, damit wir bis auf 1m mit dem Haus herankommen dürfen. So wie es im Moment eingezeichnet ist, wäre diese Baulast nicht notwendig, aber falls wir es uns doch noch mal anders überlegen, wäre es von Vorteil.

Das größte Problem stellt momentan der Abstand des Hauses zur Privatstraße dar. Eigentlich müsste zu dieser ebenfalls ein Abstand von 2,5m eingehalten werden, damit wäre aber eine sinnvolle Position des Hauses unmöglich.

Laut dem Kreisbaumeister wird eine Baulast nicht beim Kauf des Grundstücks eingetragen, sondern zum Zeitpunkt des Bauantrags. Wann wir mit dem Bau des Hauses beginnen wollen ist noch nicht klar, es könnte sogar ein paar Jahre dauern bis dorthin.

Daher stellen sich für uns nun folgenden Fragen, die vor dem Notartermin geklärt sein müssen:


1) Wann und in welcher Form muss uns die Eintragung der Baulast(en) zugesichert werden?

2) Mit welchen Parteien muss der Vertrag geschlossen werden (GS4 ist noch nicht verkauft)?

3) Wie klein darf der Abstand des Hauses und der Garage zur Straße denn überhaupt im (für uns) besten Fall sein?

4) Wäre es vll möglich die Straße in konkrete Abschnitte zu teilen? Wenn unser Straßenabschnitt dann direkt den fragwürdigen Bereich abdecken würde, könnten wir uns die Baulast selbst eintragen?

5) Können wir auf eine Rückgabe des Grundstücks bestehen, falls die Baulasten später aus irgendwelchen Gründen nicht eingetragen werden, bzw der Bauantrag abgelehnt wird? Falls ein Rückgaberecht besteht, wie lange?

6) Brauchen wir die Zustimmung der Nachbarn für die Grenzbebauung (Garage und Carport)?

7) Laut dem Makler besteht bezüglich der Straße und der Leitungen folgende Regelung: Die 4 Parteien teilen sich alle entstehenden Kosten, sofern die Leitung von der Partei auch genutzt wird (Gas wird bei uns z.B. nicht benötigt). Was geschieht nun im Falle einer kostenintensiven Reparatur der Kanalisation oder der Straße, wenn eine Partei nicht zahlen will oder kann?

Vielen Dank für Ihre Antworten.

22.05.2011 | 16:18

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre Anfragen, die ich wie folgt beantworte:

1) Wann und in welcher Form muss uns die Eintragung der Baulast(en) zugesichert werden?

Die Baulast ist eine öffentlich rechtliche Last, die sich aus einer freiwilligen Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde ergibt.
Ein Grundstückseigentümer duldet, wie in Ihrem Fall, dass sein Nachbar sein Grundstück zur Durchfahrt zu seinem eigenen Grundstück nutzt oder die erforderlichen Abstandsflächen nicht einhält. Dazu gibt der Eigentümer eine entsprechende Erklärung gegenüber der Baubehörde ab, die ins Baulastenverzeichnis eingetragen wird. Sie liegt als öffentliche Belastung auf dem Grundstück und bindet auch die Rechtsnachfolger. Die Baulast wird durch Eintragung in das beim Bauordnungsamt geführte Baulastenverzeichnis wirksam. Die Baulasterklärung bedarf der Schriftform gegenüber der Bauaufsichtsbehörde.

Die Eintragung einer Baulast erfolgt grundsätzlich auf freiwilliger Basis .Der Sinn besteht darin, dass der Begünstigte, der in der Regel ein ein ohne Baulast nicht genehmigungsfähiges Bauvorhaben errichten möchte, die Möglichkeit erhält, den geforderten bauordnungsrechtlichen Vorschriften nachzukommen. Ein Zeitpunkt für die Eintragung der Baulast ist nicht vorgeschrieben.

2) Mit welchen Parteien muss der Vertrag geschlossen werden (GS4 ist noch nicht verkauft)?

Nach der Rechtsprechnung kann der Dienstbarkeitsverpflichtete verpflichtet sein, eine Baulast zur Förderung des Bauvorhabens zu übernehmen, falls die Baubehörde dies verlangt ( BGHZ 106, 348 ff). Die Betonung ist auf „ kann" zu legen. Da das Grundstück (GS4) noch nicht verkauft ist , könnten hier Probleme auftreten. Insoweit ist Vorsicht geboten. Die entsprechenden schuldrechtlichen Vereinbarungen, die zu einer Eintragung der Baulast führen, sind mit sämtlichen Grundstückseigentümern abzuschließen, also letztlich auch mit dem zukünftigen Eigentümer von GS4.


3) Wie klein darf der Abstand des Hauses und der Garage zur Straße denn überhaupt im (für uns) besten Fall sein?

Da kein Bebauungsplan vorliegt, der den Abstand des Hauses und der Garage zur Straße regelt, ist die Frage letztlich von der Art der Bebauung abhängig und führt zu unterschiedlichen Ergebnissen. Sie sollten dies schnellstmöglichst durch eine Bauvoranfrage bei der Baubehörde abklären. Dies gibt Ihnen letztlich die erforderliche Sicherheit.


4) Wäre es möglich die Straße in konkrete Abschnitte zu teilen? Wenn unser Straßenabschnitt dann direkt den fragwürdigen Bereich abdecken würde, könnten wir uns die Baulast selbst eintragen?

Sie können die Strasse in konkrete Abschnitte unterteilen, wobei hier ein Architekt zu Rate zu ziehen wäre. Die Baulast gilt nur immer für das andere Grundstück.

5) Können wir auf eine Rückgabe des Grundstücks bestehen, falls die Baulasten später aus irgendwelchen Gründen nicht eingetragen werden, bzw der Bauantrag abgelehnt wird? Falls ein Rückgaberecht besteht, wie lange?

Sie müssten eine entsprechende Rückgabeklausel in dem Notarvertrag aufnehmen lasssen, andernfalls ist eine Rückgabe bzw. Abwicklung des Grundstückkaufvertrages ganz sicher nicht möglich. Es wird letztlich nur ein Grundstück verkauf. Wie das Grundstück nachher durch die Bebauung genutzt wird, ist letztlich nicht Sache des Verkäufers, sondern Ihre Angelegenheit. Also, ohne Rückgabeklausel ist eine Abwicklung des Kaufvertrages nicht möglich.

6) Brauchen wir die Zustimmung der Nachbarn für die Grenzbebauung (Garage und Carport)?

Sie brauchen die Zustimmung des Nachbarn für die Grenzbebauung, falls die Abstandsflächen nicht eingehalten werden können.

7) Laut dem Makler besteht bezüglich der Straße und der Leitungen folgende Regelung: Die 4 Parteien teilen sich alle entstehenden Kosten, sofern die Leitung von der Partei auch genutzt wird (Gas wird bei uns z.B. nicht benötigt). Was geschieht nun im Falle einer kostenintensiven Reparatur der Kanalisation oder der Straße, wenn eine Partei nicht zahlen will oder kann?

Falls ein Eigentümer nicht zahlen kann, sind die anderen Eigentümer als Gesamtschuldner in der Haftung. Das kann unter Umständen sehr teuer werden.

Ich hoffe, Ihnen im Rahmen der Internetplattform eine erste rechtliche Einschätzung der Lage gegeben zu haben, die allerdings das ausführliche Beratungsgespräch bei einem Anwalt vor Ort, der sämtliche Unterlagen sichten kann, nicht ersetzen kann. Im Übrigen sollte vor dem Kauf des Grundstückes alles abgeklärt sein und zwar insbesondere die Art der Bebauung, ansonsten sollten Sie besser von dem Vorhaben Abstand nehmen.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt


Bewertung des Fragestellers 22.05.2011 | 23:06

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