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Grenzüberbauung auf eigenes Grundstück

12.01.2017 09:08 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Zulässigkeit von Grenzbebauung Eigengrenzüberbauung nach der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz

Sehr geehrte Damen und Herren,

bei folgendem Sachverhalt benötige ich eine verbindliche Hilfe:

Meine Partnerin und ich haben in RLP ein EFH erworben.
Dieses steht auf dem Grundstück „A".
Unmittelbar hinter diesem Grundstück liegt in derselben Breite wie Grundstück „A" ein kleineres Grundstück "B".
Ursprünglich waren diese beiden Grundstücke eins, wurden in Vergangenheit dann getrennt.
Dieses Grundstück „B" haben wir ebenfalls erworben.
Die Grenze zwischen den beiden Grundstücken war auf Grund fehlender Markierung nicht mehr zweifelsfrei erkennbar.
Auf Grundstück A befindet sich an der linken Grenze unsere Garage. (10 x 4 Meter)
An diese habe ich nach hinten einen überdachten Holzunterstand angebaut.
Die Garage hat nun eine Länge von 12 Meter.
10 Meter ursprüngliche Länge 10 Meter + knapp 2 Meter Erweiterung.
In RLP ist pro Seite Grenzbebauung von 12 Meter möglich.
Habe mit dem Bauamt vor dem Anbau gesprochen, alles ok. Dem Nachbar zur linken gefällt es auch sehr gut, da eine „Sturmschneise" nun verschlossen ist.
Nach 2 Jahren habe ich mit Hilfe eines bekannten Vermessers und durch Gartenarbeiten die Grenzpunkte zwischen den Grundstück „A" und „B" wieder gefunden.
Dabei habe ich festgestellt dass der Holzunterstand ca. 1 Meter auf mein Grundstück „B" überbaut ist. Ein wenig nervös (der Unterstand war Zeit und Kostenaufwendig) habe ich mich wieder an unser Bauamt gewendet und in einem sehr netten Gespräch die Sache besprochen.
Mir wurde mitgeteilt dass ein Gebäude nicht auf 2 Grundstücken gebaut werden darf. In meinem Fall ist der Holzunterstand eine Überbauung und so nicht zulässig.
Im Streitfall müsste ich halt die beiden Grundstücke vereinen und gut ist.
Jetzt möchte ich auf meinem Grundstück „B" ein Gartenhaus entlang einer Grenze bauen. Mir stehen normal wieder insgesamt 18 Meter Grenzbebauung zu. Maximal 12 Meter pro Seite.
Dies funktioniert aber nur dann wenn die beiden Grundstücke nicht vereint werden,
Da dann auf Grund der Garage schon 12 Meter wegfallen.
Auch möchte ich mir den Aufwand einer Vereinigung sparen. (Kosten, Zeit, Wegfall gestalterischer Möglichkeiten….)
Ich habe nun viel gelesen und Erfahren dass ein Überbau vom Nachbarn geduldet werden kann. Meinen Überbau dulde ich natürlich.
Kann das Bauamt einen Rückbau des Holzunterstandes verlangen wenn ich die Grundstücke nicht vereinige? Unter welchen Voraussetzungen? Ich habe so viel über geduldete Überbauungen gelesen und nie musste abgerissen werden.

Gibt es andere Möglichkeiten den Holzunterstand so zu lassen ohne die Grundstücke zu vereinigen?
Ein Reihenhaus erstreckt sich ja auch auf mehrere Grundstücke.
Reicht es z.B. aus eine Art Trennwand auf die Grenze in den Holzunterstand zu ziehen, damit dieses als 2 einzelne, aneinander angrenzende Gebäude gesehen und bewertet wird? Also ein Teil auf A, der andere auf B.
Welche Merkmale muss dieses Gebäude dann aufweisen?

Ich möchte die Sache rechtlich sauber haben aber auf eine Vereinigung verzichten.

Vielen Dank und viele Grüße
12.01.2017 | 11:28

Antwort

von


(155)
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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Frage der Möglichkeit eines Rückbauverlanges der Bauaufsicht:

Eine Beseitigungsanordnung der Bauaufsicht auf Grundlage von § 81 LBauO setzt voraus, dass erstens der Holzunterstand baurechtswidrig ist und dass zweitens er nicht legalisiert werden kann.

Verstöße gegen die LBauO (die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach BauGB und BauNVO unterstelle ich mangels gegenteiliger Sachverhaltsangaben) könnten sich aus § 6 Abs. 3 LBauO ergeben, der die Errichtung von Gebäuden auf mehreren Grundstücken verbietet, wenn nicht eine Vereinigungsbaulast eingetragen wird. Ihr Unterstand ist aber nur dann ein Gebäude im Sinne von § 2 Abs. 2 LBauO, wenn er von Menschen betreten werden kann. Das erfordert eine bestimmungsgemäße Begehungsmöglichkeit in aufrechter Körperhaltung. Ob das bei Ihnen vor Ort so ist, erscheint zumindest zweifelhaft. Die Errichtung anderer baulicher Anlagen als Gebäude verstößt nicht gegen dieses Verbot. Wenn ein Verstoß vorliegt, genügt zur Legalisierung die Vereinigungsbaulast, die wesentlich günstiger ist als eine reale Vereinigung der Grundstücke, im Prinzip beschränkt es sich auf Verwaltungsgebühren.

Ein Verstoß ergibt sich zwar aus dem Erfordernis von Abstandsflächen zu den Grundstücksgrenzen, dieser ist aber legalisierbar durch eine Abweichungsentscheidung der Bauaufsicht mit Zustimmung der jeweiligen Nachbarn. Das ist zur Seite hin, sofern dort ein Verstoß vorliegt, Ihr - offenbar zufriedener - Nachbar. Das sind im Verhältnis Ihrer Grundstücke zueinander Sie selbst.

Eine Beseitigungsanordnung kommt daher nur in Betracht, wenn man Ihren Unterstand als begehbares Gebäude einstuft und wenn Sie die Vereinigungsbaulast verweigern, weil Sie Ihre Grenzbebauung planen.

Ich vermute aber, dass Ihre Pläne betreffend das Gartenhaus gar nicht in der Weise mit dem Unterstand zusammen hängen, wie Sie sich das vorstellen:

Die Maße 12 und 18 Meter stammen aus § 8 Abs. 9 LBauO und betreffen die dort definierten zulässigen Grenzbebauungen. Dazu gehört ein Gartenhaus nicht, weil es einen Aufenthaltsraum hat (anders ein bloßes Gerätehaus). Sie können also für ein Gartenhaus diese Privilegien gar nicht in Anspruch nehmen.

Vielmehr ist ein Gartenhaus abstandsflächenpflichtig und kann daher an den Grundstücksgrenzen wiederum nur unter Erteilung einer Abweichungsentscheidung der Bauaufsicht nach § 69 LBauO errichtet werden, die wiederum die Abweichung nur positiv bescheiden wird, wenn die betroffenen Grundstücksnachbarn zustimmen. Möglicher Weise ist dann sogar die Erteilung einer Baugenehmigung erforderlich.

Sie benötigen also wohl für eine legale Errichtung des Gartenhauses die Mitwirkung von Bauaufsicht und Nachbarn, brauchen aber deswegen eine Vereinigungsbaulast nicht prinzipiell zu scheuen. (Allerings wäre zu prüfen, ob sich andere negative Wirkungen daraus ergeben könnten, z.B. die Überschreitung von Baunutzungszahlen).

Das Stichwort "Duldung einer Überbauung" bezieht sich vermutlich auf § 912 BGB, der mit diesen Zusammenhängen nichts zu tun hat. Dabei geht es um die Regelung zivilrechtlicher Folgen einer Grenzüberbauung, allerdings wiederum nur für Gebäude. Beim Eigengrenzüberbau wie bei Ihnen spielt dieser Gesichtspunkt keine praktische Rolle.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesen Hinweisen zu den durchaus nicht unkomplizierten Zusammenhängen ein Stück weiter helfen.

Mit besten Grüßen


Rechtsanwalt Martin Schröder

Nachfrage vom Fragesteller 12.01.2017 | 13:17

Sehr geehrter Herr Schröder,

vielen Dank für Ihre Antwort.
Ich muss leider zugeben dass ich es nicht wirklich verstanden habe.
Mein Holzunterstand an der Garage ist von Menschen begehbar, in aufrechter Haltung.
4 Meter breit, 2 Meter tief und 2,20 Meter hoch. Eine quasi aus Holz geschaffene Verlängerung der Garage gleicher Breite und Höhe.
Es ist somit, auch nach Anfrage vom Bauamt, als Gebäude deklariert worden.

Das Gartenhaus oder auch Gerätehaus besitzt keinen Aufenthaltsraum oder Feuerstätte. Es fällt somit unter §8 Abstandsflächen LBauO .
Habe dies mit dem Bauamt besprochen und bestätigt bekommen.
Ich darf dies somit es direkt an die Grenze bauen.
Die Frage ist hier nur: Wie lang darf es entlang der Grenze bauen.

a) Höchstens 6 Meter, sofern eine Vereinigungsbaulast wegen dem Holzunterstand unabdingbar ist. (12 Meter werde dann für Garage und Holzunterstand benötigt)

b) 7 Meter (mein Wunsch), sofern eine Vereinigungsbaulast irgendwie umgehbar ist.

Zu meinem Nachbarn auf der linken bin ich betreffend der Abstandsflächen mit oder ohne Holzunsterstand auf der sicheren Seite, da Grenzbebauung dort ebenfalls erlaubt ist.
11 Meter von Grundstück A sowie 1 Meter von Grundstück B.
Egal wie meine Sache ausgeht, ob mit oder ohne Vereinigungsbaulast, ist dort alles rechtens.

Meine Frage daher:
Kann das Bauamt einen Rückbau fordern, wenn ich der Vereinigungsbaulast nicht zustimme?
Wieso wird in Fällen von einer geduldeten Überbauung nie davon gesprochen, ob das Bauamt einen Rückbau fordert. Auch eine Überbauung von Wohnhäusern ist doch baurechtswidrig und kann nicht so einfach legalisiert werden. In den von mir gelesen Fällen wurde der Überbau geduldet, eine Überbaurente fällig und fertig. Nie kam das Bauamt und hat Probleme gemacht.
Kann ich aus dem Holzunterstand, der ja auf beiden Grundstücken steht, baulich durch eine Trennwand zu 2 Gebäuden machen. Dann steht 1 Meter davon auf Grundstück A und ein Meter davon auf Grundstück B. Auch hier sind ja untereinander keine Abstandsflächen notwendig.

Mir ist mein Anliegen wichtig, ich bin gerne Bereit auch erneut auf Sie zuzukommen, um für mich Klarheit in die Sache zu bringen.

Ich bitte Sie höflich um erneute Beantwortung meiner Frage.

Vielen Dank und viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.01.2017 | 16:04

1) Wenn Sie davon ausgehen, dass Ihr Unterstand ein Gebäude ist, verstößt es in der bestehenden Form gegen § 6 Abs. 3 LBauO. Wenn Sie die Legalisierung durch Vereinigungsbaulast verweigern, sind die Voraussetzungen einer Beseitigungsanordnung gegeben.

2) Die zivilrechtliche Rechtslage ist aus Sicht des Bauordungsrechtes unerheblich. § 912 BGB regelt das Verhältnis der Nachbarn untereinander, während die LBauO die öffentlich-rechtlichen Rechtsverhältnisse des Grundstückes hinsichtlich der Bebauung regelt.
In den Fällen, die Sie wohl meinen, konnten die Beteiligten vielleicht deswegen das Problem zivilrechtlich regeln, WEIL die Bauaufsicht keine Kenntnis hatte. Es kann aber auch ganz andere Gründe gegeben haben, z.B. legalisierende Baugenehmigungen.
Das eine Rechtsverhältnis hat mit dem anderen nichts zu tun.

3) Ihre Idee, das Gebäude Unterstand an der Grenzlinie zu trennen, ist durchaus diskutabel. Was der Bauaufsicht genügt, um hier zwei aneinender gebaute bauliche Anlagen anerkennen zu können, müssten Sie am besten dort erfragen.

Ein anderer Ansatz wäre vielleicht, die Gebäudeeigenschaft dadurch aufzuheben, dass Sie die Begehbarkeit ausschließe, z.B. durch Querstreben.

Ich hoffe, Ihre Frage ist nun doch noch beantwortet.

Mit besten Grüßen

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