Gravierende Abweichungen bei Wohnflächen und MEA in Teilungserklärung

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Ist ein Kellerraum, der innerhalb einer Wohnung liegt, ein Kellerraum, der nicht in die Abrechnung mit einbezogen werden darf, oder ist es ein Abstellraum, der dann behandelt wird wie z.B. eine Küche oder ein Bad?

Dies ist in § 2 Abs. 3 WoFIV geregelt. Hiernach gilt, dass Zubehörräume, insbesondere Kellerräume, Abstellräume und Kellerzusatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume, Garagen sowie Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen nicht zur Wohnfläche gehören.

Im Umkehrschluss dürfte ein Raum innerhalb einer Wohnung, unabhängig ob dieser als Keller oder als Abstellraum bezeichnet wird, zur Wohnfläche gehören und wäre damit auch bei der Abrechnung zu berücksichtigen.

2.
Kann die Änderung einer Teilungserklärung erzwungen werden, weil die Verteilung der MEA ungerecht erfolgte und der Eigentümer von Wohnung Nr.6 ein Dachgeschoß benutzt, das in der Teilungserklärung nicht aufgeführt ist?

Bei abweichenden Miteigentumsanteilen besteht zunächst die Möglichkeit, dass sich die
Wohnungseigentümer zur Meidung unnötiger Verfahrenskosten untereinander einig werden, die Größe ihrer Miteigentumsanteile ohne Änderung des damit verbundenen Sondereigentums zu ändern. Eine solche einvernehmliche Einigung kann dadurch erzielt werden, indem eine entsprechende Änderungsvereinbarung getroffen wird. Ferner ist hierfür ein schriftlicher Antrag des betroffenen Wohnungseigentümers, die Auflassung des Miteigentumsanteils in notariell beurkundeter Form sowie die Zustimmung der Inhaber von dinglichen Rechten am betroffenen Miteigentumsanteil in öffentlich beglaubigter Form erforderlich.

Sollte, wie vorliegend zu erwarten sein dürfte, eine solche einvernehmliche Lösung nicht zu realisieren sein, kommt auch eine klageweise Durchsetzung einer einseitigen Quotenänderung in Betracht.

Dies ist immer dann der Fall, wenn die fehlerbehaftete Festlegung der Miteigentumsanteile zu grob unbilligen Ergebnissen bei der Kostenverteilung führt und die Teilungserklärung für diesen Fall keine Änderungsmöglichkeit vorsieht. Hier hat der einzelne oder die übrigen Wohnungseigentümer entsprechend den Grundsätzen des § 242 BGB einen Anspruch auf Abänderung der Miteigentumsanteile, wenn wegen außergewöhnlicher Umstände ein Festhalten an der geltenden Regelung grob unbillig wäre und damit gegen Treu und Glauben verstieße, vgl. BGHZ, ZMR 86, 19 ; BayObLGR, WE 97, 160.

Die Durchsetzung eines solchen Abänderungsanspruchs hat demnach immer dann Aussicht auf Erfolg, wenn eine nicht sachgerechte oder fehlerhafte Festlegung der Sondereigentumsanteile zu grob unbilligen Ergebnissen bei der Kostenverteilung führt.

Ob die hier festgestellte Flächenabweichung von 14 qm ausreichend ist um eine grobe Unbilligkeit bei der Kostenverteilung zu begründen müsste im Streitfalle das Gericht unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalles entscheiden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen



Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt